李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。柳某诉称：
         2011年11月11日，我与杨某林在链家房地产经纪公司的参与下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买杨某林所有的位于北京市海淀区双榆树西里X号房屋，同时签订了《补充协议》，又共同与链家房地产经纪公司签订了《房屋交易保障服务合同》。在上述合同签订的同时，我依据合同的约定履行了给付购房定金的义务，先后向杨某林支付定金10万元。双方在合同中约定房屋价款为231万元，还约定了在2012年12月20日前我向杨某林支付房款110万元（包括定金10万元）；在2012年12月20日前我向杨某林以资金监管的方式支付第二笔房款120万元，同时约定在2012年12月20日前双方共同办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，双方考虑到央产房屋上市要办理相应的手续，所以就房款的给付时间做了进一步的具体约定：即在签署网签合同时给付第一笔房款110万元（包括定金10万元），同时，第二笔房款120万元以资金监管的方式向杨某林支付。根据双方《补充协议》第五条第3款的约定杨某林应在2012年11月25日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》（俗称央产上市证明），然后办理“存量房房源核验”，此后方能办理网签合同。但杨某林在已经超过合同约定的办理“央产上市证明”时限的情况下，仍然迟迟不去办理，反而提出房子涨价问题，试图毁约。链家房地产经纪公司见状反复做双方的工作，我同意在网签合同签署付款的同时，多给杨某林3万元。杨某林同意了这个方案，杨某林的“央产上市证明”是在2012年12月27日才开具，提交给链家房地产经纪公司的，“存量房房源核验”的受理时间是2013年1月11日，2013年1月14日链家房地产经纪公司才拿到《存量房房源核验受理回执》，网签合同是在2013年1月14日打印出来的。从以上事实可以看出，这一合同的不能严格履行完全是由于杨某林的违约行为导致的。现诉至法院，要求继续履行我与杨某林签订的《北京市存量房屋买卖合同》，同意支付剩余房款221万元，要求杨某林协助我办理房屋的过户手续，并同意支付相关过户费用，由杨某林承担本案的诉讼费用。
杨某林辩称：
         柳某逾期付款已构成违约，我已于2013年1月21日向其送达解除合同的通知，故不同意柳某的诉讼请求。
链家房地产经纪公司述称：
         柳某与杨某林签订的《北京市存量房屋买卖合同》真实、有效，且柳某已向杨某林支付了定金10万元，由于杨某林逾期办理了“央产上市证明”，并要求提高房款，柳某一直要求给付杨某林剩余房款，但杨某林拒绝收取，我公司同意柳某的诉讼请求。
法院经审理查明：
         杨某林系北京市海淀区双榆树西里X号房屋的所有权人。2011年11月11日，出卖人杨某林与买受人柳某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定柳某购买杨某林所有的位于北京市海淀区双榆树西里X号房屋，房屋成交价格为231万元。合同第四条第（三）款约定柳某可以在签订本合同的同时支付定金10万元。当天，双方与链家房地产经纪公司签订《补充协议》，约定柳某于2012年11月11日向杨某林支付定金10万元。合同第二条第2款第（2）项约定购房款分期支付，柳某于2012年12月20日之前将房款111万元（包含定金10万元）自行支付；柳某于2012年12月20日之前将房款120万元以资金监管的方式支付杨某林。该条第3款约定双方同意在2012年12月20日之前共同办理房屋所有权转移登记手续。双方关于央产房的约定：杨某林应于2012年11月25日前取得中央在京单位已购公房上市出售登记表，如未能按期取得，则应承担相关责任。协议的其他约定的内容为：1、若因第三方原因导致央产房上市逾期办理，时间顺延至2012年12月20日。2、如因买方户口无法迁入，三方免责。3、双方协商在2013年3月1日前交接房屋，若甲方在3月1日后未交房屋，则承担相应违约责任。当天，三方还签订了《买卖定金协议书》（杨某林在收取柳某定金10万元的收据上签字确认）、《居间服务合同》（约定柳某应于当天向链家房地产经纪公司支付居间代理费50820元）、《房屋交易保障服务合同》。
         2012年12月27日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室向海淀区房地局出具中央在京单位已购公房变更通知单，内容为：经审核，同意杨某林身份证×××位于海淀区双榆树西里4号楼一层103房屋，办理用途是转移，请协助办理相关手续。2012年12月29日，柳某向链家房地产经纪公司支付居间代理费50820元。
         为证明系杨某林违约，柳某向本院提交了下列证据予以佐证：1、存量房房源核验受理回执；2、2013年1月14日网签合同；3、通话记录；4、短信；5、2013年1月20日柳某向杨某林住所地北京市海淀区双榆树西里4号楼103室送达购房付款告知书及快递单，显示杨某林于2013年1月21日10：45签收该邮件，该告知书的内容为：柳某要给付杨某林购房款110万元，请杨某林见本告知书后速与柳某联系139XXXXXXXX或与链家房地产经纪公司赵文龙联系取走房款。或者请杨某林于2013年1月24日上午10点到链家房地产经纪公司满庭芳店取房款。6、电话录音。7、存量房房源核验注销信息表。杨某林对上述证据的真实性持有异议，辩称未收到柳某购房付款告知书，未就该项辩称向本院提交反证。杨某林辩称其于2013年1月21日向柳某送达解除合同的通知，向本院提交了告知函、快递单，显示邮寄公司收取杨某林邮件的时间为2013年1月21日19：49，柳某签收该告知函的时间是2013年1月22日21：18。柳某对该上述证据的真实性不持异议，但主张其告知杨某林付款在先，杨某林向其送达解除合同告知函在后。另查，杨某林辩称央产房上市的时间可顺延至2012年12月20日，未就因第三方原因导致央产房上市逾期办理一节向本院提交证据。其于2013年1月私自注销了房屋核验，理由是柳某逾期付款，未就该项辩称向本院提交证据。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》、中央在京单位已购公房变更通知单、存量房房源核验受理回执、网签合同、通话记录、短信、购房付款告知书及快递单、电话录音、收据、存量房房源核验注销信息表、告知函及快递单等证据材料在案佐证。
法院判决：
         柳某于本判决生效后七日内给付杨某林购房款二百二十一万元。柳某支付上述款项之日起七日内，杨某林、北京链家房地产经纪有限公司协助柳某将位于北京市海淀区双榆树西里X号房屋过户至柳某名下，过户所需费用由柳某负担。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         柳某与杨某林签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家房地产经纪公司签订的《补充协议》，系当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案中，柳某与杨某林争议的焦点是柳某是否逾期付款。依据三方签订的补充协议约定柳某应于2012年12月20日之前支付111万元（包含柳某已经向杨某林支付的定金10万元），并以资金监管的方式支付120万元。同时，双方约定杨某林应于2012年11月25日前取得中央在京单位已购公房上市出售登记表，如未能按期取得，则应承担相关责任。协议还约定：若因第三方原因导致央产房上市逾期办理，时间顺延至2012年12月20日。依据2012年12月27日中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室向海淀区房地局出具的中央在京单位已购公房变更通知单，可以认定杨某林未按双方补充协议的约定日期办理央产房上市，杨某林未按期办理央产房上市手续，足以够成柳某按期支付购房款的抗辩理由，现杨某林以柳某未按协议约定日期付款为由主张柳某逾期付款，于法无据。柳某主张其曾多次以电话方式要求支付购房款给杨某林，但杨某林以房屋涨价为由予以拒绝，为此，柳某于2013年1月20日向杨某林住所地北京市海淀区双榆树西里4号楼103室送达购房付款告知书，杨某林于2013年1月21日10：45签收了该邮件，有柳某提交的通话记录、短信、购房付款告知书及快递单、电话录音等证据材料予以佐证。杨某林辩称未收到柳某的购房付款告知书，未就该项辩称向本院提交反证，故本院对其此项辩称不予采信。杨某林辩称其以柳某逾期付款为由于2013年1月21日19：49向柳某送达解除合同通知，柳某于2013年1月22日21：18签收该告知函。现杨某林未就柳某逾期付款及其有权提出解除买卖合同一节向本院提交证据，故本院对其主张的柳某逾期付款以及双方买卖合同已经解除的答辩意见不予采信。杨某林以柳某逾期付款为由于2013年1月私自注销了房屋核验，亦属不妥。现柳某要求继续履行其与杨某林签订的《北京市存量房屋买卖合同》，同意一次性支付剩余购房款221万元，要求杨某林协助其办理过户手续，同意支付办理过户的相关费用，本院予以支持。