闫某洁诉称：
         2015年3月15日，经链家公司介绍，我与汤某签署了《北京市存量房买卖合同》，我作为出卖方，将位于北京市海淀区育新花园XX号楼2单元502号楼房一套出卖给汤某，双方约定了买卖价格及违约责任。同日，双方又签订了补充协议，对定金支付时间和房屋价款支付方式做了约定。合同签订后，我积极、善意的履行合同规定的义务，按时办理了央产房上市买卖手续。但合同签订后，汤某未按约定时间支付购房定金及房款，经我及链家公司的多次催促，汤某仍不履行合同义务。汤某的行为已构成违约。故我诉至法院，诉讼请求：1、解除原被告之间的买卖合同；2、判决汤某支付我房屋买卖合同违约金532000元；3、诉讼费由汤某承担。
汤某辩称：
          我与闫某洁签订买卖合同后，我按合同约定支付定金20000元整至闫某洁账户。在闫某洁办理央产房上市交易资格期间，我就贷款方式的选择问题与闫某洁进行沟通，希望在不损害闫某洁利益的情况下，协商变更贷款方式。双方正在协商过程中时，闫某洁突然在4月1日之后不再接听我的任何电话。4月2日我彻底无法联系上闫某洁。其间我通过发短信、拨打电话、中介转达等多种方式积极沟通表达推进合同履行的意愿，也向闫某洁提出了多种补偿方式，均未得到任何回应。后我表示愿意完全按原合同执行，亦未得到闫某洁任何回复。在闫某洁完全无法联系的情况下，我完全无法了解闫某洁的真实想法，也不敢再进一步将后续款项支付给闫某洁。直至5月11日，我接到法院传票，才得知闫某洁在未与我做任何沟通的情况下，单方要求解除合同。我认为是闫某洁在4月2日之后失联导致合同无法继续履行，其请求不应得到支持。我有资质和能力完成房产交易，无论闫某洁接受哪种贷款方式都会保障他们及时收到房款。故我不同意闫某洁的诉讼请求，并提出反诉，要求闫某洁继续履行双方的买卖合同，配合我办理网签、贷款、过户、交房、物业交割及合同规定的其他义务。诉讼中，闫某洁称房屋已过户至他人名下，系严重的违约行为，我要求闫某洁承担违约责任，支付违约金532000元。
         闫某洁针对汤某的反诉辩称，汤某的义务是按时付款，纠纷产生的原因是汤某未能支付定金，按照合同约定我有权解除合同并要求对方支付违约金。为了弥补损失，所以我将房屋另售他人。故汤某要求继续履行合同不具备条件，我也没有违约。故我不同意汤某的反诉请求。
链家公司述称：
         据我公司了解，合同产生争议的原因是汤某要求变更付款方式，闫某洁不同意。我公司对本诉不发表意见，不同意双方继续履行合同。
法院经审理查明：
         2015年3月15日，闫某洁与汤某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定闫某洁将位于北京市海淀区西三旗育新花园小区XX号楼2单元502号房屋出售给汤某，房屋成交价格为2500000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为160000元。关于付款方式约定为：1、买受人向出卖人支付定金155000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；拟贷款金额为1750000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照第2种方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。同日，双方签订补充协议，第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2015年3月15日向甲方支付定金155000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。3、首付款：乙方应于过户前的一个工作日内将第一笔首付款750000元以建委资金监管的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲乙双方应于丙方通知甲乙双方之日起三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：甲乙双方同意，在批贷后三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。双方其它约定事项：一、签约当天乙方向甲方支付购房定金人民币贰万元整，于2015年3月20日之前补交人民币壹拾叁万伍仟元整，定金共计人民币壹拾伍万伍仟元整。二、乙方应配合甲方办理央产房上市手续。
         合同签订之日，汤某给付闫某洁定金20000元，但并未按照约定于2015年3月20日前支付剩余定金。因需办理央产房上市手续，闫某洁于2015年3月23日同意汤某在央产房手续办下后再支付剩余定金。2015年3月27日，汤某与闫某洁之夫杨红电话协商变更贷款方式，杨红表明其态度，是希望尽快得到房款，双方就变更贷款方式未达成一致意见。2015年3月27日晚，闫某洁给汤某发微信，告知汤某把未付的定金余款打到其账户，并注明工行卡号。汤某则主张三方应签订补充协议，并确认房屋可以交易后再继续履行合约。2015年3月30日，闫某洁办理完毕房屋的央产房上市手续，并将该事项告之链家公司。链家公司将上市证明复印件向汤某发送后，汤某持有异议，未支付剩余定金。4月1日，汤某向闫某洁发送短信，汤某表示希望合同继续履行，闫某洁表示希望尊重三方所签合同。另查，链家公司于2015年3月26日向汤某发放函件，要求汤某于2015年3月20日18时前，向房屋出售方支付剩余定金；4月2日，链家公司再次向汤某发放《催告函》，要求汤某于2015年4月4日24时前支付定金。但汤某均未在指定的日期内支付定金。4月20日-21日，汤某与链家公司业务经理联系，汤某仍就贷款方式与链家公司沟通，链家公司业务经理表示与业主打完电话，业主表示汤某已违约，已经起诉。
        诉讼中，链家公司业务人员郑书雷出庭作证，证明卖方在签约前告之用款着急，要求买方支付全款或商业贷款。汤某认可后双方签订房屋买卖合同。之后汤某提出更改商贷为组合贷，链家公司告知其需征得卖方同意。汤某对于证人证言持有异议，认为合同中确定为商贷，但其并不知晓，合同有重大瑕疵。
         后汤某将链家公司投诉至海淀区房屋管理局，海淀区房屋管理局答复在此期间，多次要求链家公司客服、业务人员联系买卖双方协商化解矛盾，该公司反馈：多次联系卖方，其不能接受汤某更改贷款方式的方案。卖方已提起诉讼，该公司停止调解。
         经询问，汤某对于闫某洁主张的违约金持有异议，并以主张过高为由要求降低。闫某洁认可房屋在短期内略有上涨，但主张因汤某违约使其遭受损失，并提供在秦皇岛购房合同、在美国购房合同以及证人杨×证人证言。汤某不予认可。诉讼期间，闫某洁已将房屋另售他人，并于2015年8月20日完成房屋买卖合同网签手续，房屋出售价格为2500000元。
         上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、短信及微信记录、电话录音等证据材料在案佐证。
法院判决：
         一、解除闫某洁与汤某签订的《北京市存量房买卖合同》、解除闫某洁与汤某、北京链家房地产经纪有限公司签订的补充协议；
         二、汤某于本判决生效后七日内支付闫某洁违约金五万元，其中与汤某已支付的定金二万元相折抵，汤某再行支付三万元；
         三、驳回闫某洁其他诉讼请求；
         四、驳回汤某反诉诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
         闫某洁与汤某、以及与链家公司签订的房屋买卖合同及补充协议系三方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各自权利、义务。首先，合同约定，汤某应向闫某洁支付合同定金，其中20000元已于签订之日支付，其余135000元应于2015年3月15日前支付。后经闫某洁认可，同意汤某延期交付定金，即在央产房上市手续后支付。在闫某洁于2015年3月30日办理完毕央产房上市交易手续后，经链家公司告之，汤某已知晓该事项，就应当及时向闫某洁支付剩余定金。但经链家公司多次催告，汤某仍未向闫某洁支付定金。定金是担保债务履行的方式，虽然具有实践性的特点，但在买卖双方将定金支付方式列为合同条款后，即具有约束性，买方不及时支付定金，就应承担违约责任。汤某主张合同具有瑕疵、并对链家公司的服务持有异议，但均不构成其迟延支付定金的免责事由。
         李松律师认为汤某称其一直主张继续履行合同，但与其拒绝交付定金的行为相悖，且根据其与闫某洁的对话、短信，以及与链家公司的来往短信，均可证明汤某主张变更贷款方式，就此与闫某洁协商未妥。在此情况下，汤某仍不交付定金，其行为已表明不履行主要债务。闫某洁据此主张解除合同，有事实与法律依据，故故对于闫某洁要求解除双方合同并支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金一项，考虑到闫某洁亦认可房屋在短期内价格略有上升，闫某洁亦未提供充分证据证明因汤某违约行为使其遭受损失，且闫某洁在诉讼期间，在其与汤某的买卖合同未依法解除的情况下，将房屋另售他人，亦有一定过错，故汤某申请降低闫某洁主张的违约金数额，故支持，具体数额由故酌情判定。汤某反诉要求继续履行合同，缺乏法律依据，故不予支持。对于汤某要求闫某洁支付20%的违约金的请求，虽然闫某洁在合同未解除的情况下将房屋另行售与他人，但违约行为显属轻微，双方合同不能继续履行系之前汤某根本违约造成，故汤某反诉要求闫某洁承担根本违约责任，故不予支持。
         李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，二手房，公房、央产房，婚姻房屋，拆迁安置房，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。