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房地产合作开发纠纷案例

房产开发中一方不担风险,不共享利润,为土地使用权转让

发布时间:2019-05-16 浏览:

 
    李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。

原告xx阳光公司诉称:
    1、解除我公司与被告鸿x公司在2007年1月30日签订的《“xx阁公寓”合作开发框架协议》、《“xx阁公寓”合作开发合同》及双方在2010年12月27日签订的《协议书》;2、被告鸿x公司赔偿我公司经济损失9650万元(1.65亿元减去合同约定的未付款项2850万元,再减去4000万元等税费成本);3、本案诉讼费、保全费由被告鸿x公司负担。
    2007年1月30日,鸿x公司与北京阳光xx投资有限公司(以下简称阳光xx公司)签订《“xx阁公寓”合作开发框架协议》(以下简称《合作框架协议》)及《“xx阁公寓”合作开发合同》(以下简称《合作开发合同》)。2010年12月23日,阳光xx公司与我公司签订《合同权利义务转让协议书》,将其在《合作框架协议》和《合作开发合同》项下的权利义务全部转让给我公司。
    我公司与鸿x公司于2010年12月27日签订《协议书》,对上述合同权利义务全部转让事宜进行了确认。《合作开发合同》的主要内容是:(1)合同签订时,合作项目已经取得了政府部门的立项批复、国有土地使用权证、规划意见书。(2)合作方式:甲方作为项目的开发商,乙方作为项目的投资方。乙方以甲方的名义负责后续招投标、建设投资、销售等全部开发建设及销售工作并承担全部费用;甲方向项目实施地派驻专门人员掌管甲方印鉴,积极配合、协调、监督乙方的工作。售房合同以甲方名义与购房人签订,由甲方向购房人出具正式发票。
    (3)双方共同设立项目资金专用账户,该账户由乙方管理,甲方监督。乙方收取购房款后全部存入共管账户,1000万元作为乙方履约保证金,项目销售完毕且不存在任何纠纷时,甲方将该保证金退还乙方。
   (4)利益分配:乙方在合同签订后15个工作日内向甲方支付2200万元(含定金200万元);合同签订后30个工作日且取得新的规划意见书,乙方向甲方支付2500万元;取得建设工程施工许可证3日内,乙方向甲方支付1000万元。除上述5700万元外,项目的其他收益全部归乙方所有。
    合作开发合同履行至今,仅具备我公司向鸿x公司支付的第一笔价款2200万元的条件,该2200万元在2007年6月5日已经支付完毕,此后,应鸿x公司的要求,截止2011年1月14日,我公司陆续又向鸿x公司提前支付合同价款650万元,迄今共向鸿x公司支付合同价款2850万元,已经超额支付,且不存在违约行为,但鸿x公司却存在以下根本违约行为:(1)拒绝履行合作开发合同第三条第五项约定,在我公司截止2007年6月5日已经支付第一笔合同价款2200万元后,迄今未向我公司交付办理新的规划意见书所必须的国有土地使用权证等项目资料原件;(2)故意隐瞒对第三人负有巨额债务的重大诉讼事宜,合同签订四个月后,合作项目用地于2007年5月31日被北京市第二中级人民法院(以下简称二中院)强制执行查封;(3)未经审批,在项目用地上建设房屋等用于出租,经营停车场等违法违规行为。
    2010年4月17日,由通州区商委牵头,区城管监察大队、北苑街道联合执法,对鸿x公司非法将项目用地出租给北京XXXXXXXX有限公司进行经营一事现场调查勘验,经询问谈话,正式向鸿x公司下达了限期拆除违建、改正违法行为的责令通知书。
    但在项目用地上至今仍存在违法建筑和违规经营。鸿x公司的上述根本违约行为直接导致我公司不可能以鸿x公司名义取得新的规划意见书,合作开发合同已经不可能继续履行,致使合同目的无法实现。
2012年9月5日,通州区国资委做出《关于同意收购北京鸿x房地产开发有限公司的批复》(通国资文【XXXX】XX号),同意由北京通州房地产开发有限责任公司对鸿x公司及涉案项目进行收购,收购价格为1.65亿元,但鸿x公司不同意、不配合,致使一次实现合同目的的机会白白流逝。
    鉴于鸿x公司名下除涉案项目土地使用权外无其他财产,故通州区国资委确定的1.65亿元应当认定为合作项目当时的市场价格或价值。
    根据鸿x公司的违约事实,我公司向鸿x公司寄送了《解除合同告知函》,解除涉案的合作框架协议、合作开发合同及协议书三份合同。综上所述,鸿x公司的严重违约行为导致我公司合同目的无法实现,其应赔偿我公司损失。故诉至法院,望判如所请。

被告鸿x公司辩称:
    xx阳光公司在未经鸿x公司同意的情况下受让本应由阳光xx公司享有的合同权利义务,违反了合同法第88条的规定,其诉求应依法予以驳回。
    2007年1月30日,我公司与阳光xx公司签订了《合作框架协议》及《合作开发合同》,就双方权利义务进行了约定。合同履行过程中,2010年12月23日,阳光xx公司在未经我公司同意的情况下,擅自与xx阳光公司签订了《合同权利义务转让协议书》,将合同的权利义务转让给xx阳光公司,并从此不再履行合同义务。
    合同法第3条规定,合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。合同法第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依照上述法律规定,阳光xx公司擅自转让合同权利义务并从此不再履行合同义务已经构成了根本违约。
    合同法第88条规定,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。依照上述法律规定,xx阳光公司只能在征得我公司同意的情况下才能受让合同的权利义务,其未经我公司同意擅自受让合同全部权利义务的行为明显违反了合同法第88条的规定。
    xx阳光公司在起诉状中称其与我公司于2010年12月27日签订了《协议书》,我公司对上述合同权利义务全部转让给xx阳光公司进行了确认。
    xx阳光公司的上述说法纯属偷换概念、无中生有,无丝毫事实依据。事实上,xx阳光公司所提到的2010年12月27日签订的《协议书》,其内容仅为我公司同意收取xx阳光公司代阳光xx公司履行合同义务的300万元,除此之外,再没有只字片言提及合同转让,协议反而强调合同其他内容不变。
    xx阳光公司在其提交的证据目录的证明事项中也认可,该份协议只是证明“被告确认收到原告为履行合作框架协议、合作开发合同支付的300万元”。代为付款在经营中非常常见,阳光xx公司在履行合同义务时多次采取了由他人代为付款的方式,除xx阳光公司外,通州XXXXXX有限公司、北京XXXXXXXXX有限公司也曾代阳光xx公司付款。显而易见,我公司收取xx阳光公司代付款的行为并不导致其与阳光xx公司原合同内容的任何改变。综上,我公司在本案中的合同相对方为阳光xx公司,请求依法驳回xx阳光公司的诉讼请求。
 
法院查明:
    鸿x公司于2003年通过土地出让的方式获得坐落于北京市通州区新华大街X号院(以下简称涉案土地)的国有土地使用权【国有土地使用证号:京通国用( XXXX出)字第XXX号】,该宗土地用途为住宅用地,使用权面积为5146.91平方米。
    2007年1月30日,鸿x公司作为甲方与阳光xx公司作为乙方签订《合作框架协议》,约定由双方共同合作开发建设xx阁公寓项目(建设地点为X号院内),合作项目现状约定为:1、经北京市计划委员会批准立项,并取得该项目所占地的国有土地使用证,2005年北京市规划委员会同意该项目建筑面积(地上)≤18500平方米,容积率≤4.0。
    2、项目所占地地上建筑已拆迁完毕,合作项目现状指:包括拆迁安置补偿费、土地补偿费等原土地方的土地转让和补偿费用、取得原《国有土地使用权证》的土地出让金及相关费用、截至到新规划意见书办理完毕的其他一切前期成本与开发费用的国有土地使用权和项目开发权,并甲方承诺已取得新规划需要的相邻单位的书面认可、确界或协议,乙方不用为此支出成本、费用。
    合同第二条就“合作方式”约定如下:1、甲方作为本项目的开发商,乙方作为本项目的投资商。有关本项目的所有政府批文仍以甲方的名义报批。2、甲方向乙方有偿全部转让本项目的开发权益及收益。乙方向甲方支付补偿金5700万元。3、为保证甲乙双方的权益,乙方自愿在本协议签订之日向甲方交纳定金200万元。此定金待双方签订的合作开发合同生效后冲抵补偿金。
    4、因办理本项目新规划意见书之后的开发及建设事宜所发生的一切费用由乙方全部自行承担。
    上述《合作框架协议》后附《合作开发合同》,合同第三条就“合作方式”约定:(一)甲方向乙方有偿转让xx阁公寓项目的开发权益。
    乙方作为项目的投资方,甲方作为项目的开发商,乙方继续办理本项目并完成本项目的所有招投标工作、建设投资和商品房的全部销售等本项目的全部开发及销售手续工作,一切费用及相关税金由乙方承担,甲方积极配合、协调乙方的工作……(三)管理机构在工作中以乙方为主,甲方进行配合。
    甲方指定专人配合乙方各种法定公章及合同章的使用,同时甲方承诺在乙方提供的合法、合理资料需要盖章时,无条件配合,甲方在使用时进行登记……(五)本项目的楼书、广告、销售等宣传资料及对外关系仍以甲方的名义具名。
    本项目全部事项的所有资料原件在乙方交纳第一笔补偿金时交与乙方进行保存……合同第四条第3款就补偿金支付时间约定如下:1、乙方于合作框架协议签订之日起15个工作日内一次性支付补偿金2200万元(含已付定金);2、自合作开发意向协议书签订之日起30个工作日内(并本项目已取得新规划意见书),乙方支付补偿金达到4700万元(含第1项已支付的补偿金);3、本项目取得建设工程施工许可证之日起3日内,乙方支付补偿金1000万元。
    合同另就其他事项进行了约定。上述合同签订后,阳光xx公司于2007年1月30日、2007年4月3日向鸿x公司支付补偿金200万元和50万元。
    2007年3月12日和2007年6月5日,通州XXXXXX有限公司与北京XXXXXXXXX有限公司各为阳光xx公司代付补偿款1000万元。
    鸿x公司在收到上述四笔款项后均出具了收条,明确载明系收到阳光xx公司所支付的款项。
    2010年12月23日,阳光xx公司作为甲方与xx阳光公司作为乙方签订《合同权利义务转让协议书》(以下简称《转让协议书》),约定阳光xx公司将其在《合作框架协议》与《合作开发合同》中的权利义务一并转让给xx阳光公司。
    2010年12月27日,鸿x公司作为甲方与xx阳光公司作为乙方签订《协议书》,载明:“双方在此确认,甲方于2010年12月27日收到乙方的叁佰万元,系乙方履行2007年1月30日签订的《合作框架协议》以及附件《合作开发合同》第四条3款的合同价款,此笔款项双方同意提前支付,并折抵开发合同第四条3款(2)的付款金额。
    合同其他内容不变。”xx阳光公司分别于2010年12月27日、2011年1月10日、2011年1月14日向鸿x公司支付补偿款300万元、200万元和100万元,鸿x公司均出具了收据,载明系收到了xx阳光公司按照双方所签订的《协议书》所交来的转让补偿款。
    综上,已付补偿款共计2850万元。另查1:2007年5月31日,因鸿x公司未履行生效法律文书所确定的义务,二中院向北京市通州区国土资源局送达裁定书及协助执行通知书,通知对涉案土地予以查封,查封期限自2007年5月31日起至2009年5月30日止。
    另查2:2012年,北京通州房地产开发有限责任公司(以下简称通开公司)曾与鸿x公司协商收购鸿x公司资产。
    2012年8月14日,通开公司向北京市通州区人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称通州区国资委)提交《关于收购北京鸿x房地产开发有限公司及其国有土地的请示》,载明:通开公司拟以1.65亿元收购鸿x公司及其国有土地,该公司现有土地面积5146.91平方米(含7.72亩地),预计可出建筑面积18014平方米。
      2012年9月5日,通州区国资委做出批复(通国资文[XXXX]XX号),同意通开公司以1.65亿元的价格收购鸿x公司及其土地。后通开公司与鸿x公司未就收购事宜达成一致意见。本案双方均认可涉案土地在当时的市值为1.65亿元。另查3:现鸿x公司在涉案土地上修建了建筑物用于出租,并建设了停车场进行经营。
本案审理过程中,鸿x公司未就其履行《合作框架协议》及《合作开发合同》所约定义务提供证据。
    xx阳光公司称其积极为履约做了各项准备工作,向鸿x公司支付了补偿款,并支付费用委托北京工业大学就涉案土地出具地块控制性详细规划,但鸿x公司不向其提供涉案土地资料原件,致使其无法推进项目进展,为证明其主张,xx阳光公司提供了与北京工业大学签订的委托合同及合同约定款项支出凭单、发票等佐证,鸿x公司对此不予认可。

北京市东元律师事务所李松律师(13718881929)认为:
    合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。
    本案中,鸿x公司与阳光xx签订《合作框架协议》及《合作开发合同》,明确约定鸿x公司作为涉案土地权利人可取得5700万元的固定收益,其对于房地产开发经营不担风险,亦不共享利润,故上述合同名为合资合作开发房地产合同,实为土地使用权转让合同,xx阳光公司以合资合作开发房地产合同纠纷为由起诉不妥,法院依法予以调整。
李松认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。
    鸿x公司与阳光xx公司签订的《合作框架协议》及《合作开发合同》性质为土地使用权转让合同,鸿x公司在合同签订前已就涉案土地取得了出让土地使用权证书,且合同是双方真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同,双方均应恪守履行合同义务。
    本案争议焦点是xx阳光公司能否合法承继应属阳光xx公司的合同权利义务,及鸿x公司是否应承担违约责任的问题。
李松律师具体分析如下:一、xx阳光公司能否合法承继阳光xx公司的合同权利义务问题。
    法院认为,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中,阳光xx公司于2010年12月23日与xx阳光公司签订了《转让协议书》,将其在《合作框架协议》及《合作开发合同》中的权利义务一并转让给xx阳光公司,但该协议书未经合同相对方鸿x公司盖章确认,故鸿x公司以合同权利义务转让未经其同意为由予以抗辩。
    经审查,其一,《转让协议书》签订后xx阳光公司及时与鸿x公司补签了《协议书》,从《协议书》具体内容与措辞看,鸿x公司与xx阳光公司共同确认了xx阳光公司的付款行为系履行《合作框架协议》及《合作开发合同》约定之义务,且双方均同意提前支付合同约定的第二笔补偿款,并注明“合同其他内容不变”。
    显然,鸿x公司已将xx阳光公司作为合同相对方,双方就原合同所约定的“付款期限”这一重要事项展开磋商,并签订了补充协议对原合同予以变更。
其二,鸿x公司辩称签订《协议书》仅是对xx阳光公司的代付款行为予以确认,但经查,在《协议书》签订之前,亦有通州XXXXXX有限公司、北京XXXXXXXXX有限公司代阳光xx公司付款,但鸿x公司仅向阳光xx公司出具了收条,未直接向代付款人出具任何书面材料,而在《转让协议书》签订后,鸿x公司数次径行向xx阳光公司出具收条,并备注系按照《协议书》收付款。
    综合以上情节,法院认为,鸿x公司的辩称不能自圆其说,其已经以行为明确表示对转让行为予以认可,故xx阳光公司主张行使原属于阳光xx公司的合同权利并无不妥。
二、鸿x公司应否承担违约责任的问题。

北京市东元律师事务所李松律师认为:
   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
    鸿x公司与xx阳光公司之间达成土地使用权转让合同后,受让方已于2007年6月完成第一笔补偿款的支付,并部分提前支付了第二笔补偿款,按照合同约定,鸿x公司应在第一笔补偿款付清后移交涉案项目所有资料原件,但自2007年6月至今已10余年,鸿x公司未提供任何证据证明其履行了合同义务,且鸿x公司还在涉案土地上修建建筑物、停车场等进行经营,致使xx阳光公司的合同目的已难以实现,xx阳光公司要求解除合同并赔偿损失,理由正当,证据充分,法院予以支持。
    就赔偿损失的具体金额,双方均认可涉案土地在2012年的合理交易价格已达到1.65亿元,扣除成本5700万元,土地溢价已达1.08亿元,此后北京市房地产市场持续升温,土地使用权转让价格进一步增长,故xx阳光公司主张赔偿9650万元并无不妥,法院依法予以支持。
 
法院判决:
    一、解除原告北京xx阳光房地产开发有限公司与被告北京鸿x房地产开发有限公司之间的《“xx阁公寓”合作开发框架协议》、《“xx阁公寓”合作开发合同》及《协议书》;
    二、被告北京鸿x房地产开发有限公司赔偿原告北京xx阳光房地产开发有限公司损失96500000元,于本判决生效之日起七日执行清。
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