因合作开发房地产引发的居间费用纠纷
发布时间：2019-04-29
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原告辉丰公司诉称：
天泰公司拥有“顺德创智城B区01-A-015-2地块”的优先购买权，但因缺乏独立开发资金，寻找合作开发方共同运作。2013年5月7日，我公司与天泰公司签订《居间服务协议》，约定我公司为其提供居间服务，天泰公司在其公司或公司股东与引进合作方所签订合作合同生效后支付居间服务费1000万元。据此，我公司积极履行义务，促成18家单位或个人与天泰公司谈判，并专人全程跟进。最终，我公司促成了天泰公司与广州弘天发展集团有限公司（以下简称弘天发展公司）于2013年6月23日签订《合作开发房地产合同书》。该合同第二条合作方式和第三条合作利益分配中约定：天泰与弘天发展公司共同成立项目公司佛山弘天公司承担、运作本项目，弘天发展公司负责本项目的全部资金安排、建设和销售，享有在该项目公司80%股权，对应享有本房地产项目开发的80%物业权益，天泰负责本项目地块使用权竞买成功，享有该项目公司20%的股权，并对应享有本项目开发中10000平米（占总物业比例20%）的物业收益和权益。按《居间服务协议》约定，天泰公司应于2013年6月30日前支付居间服务费，后双方于2013年6月24日签订《居间服务费支付补充协议书》，将居间服务费的支付时间变更为新成立的项目公司取得土地使用证7个工作日内。
天泰公司与弘天发展公司组建的项目公司即佛山弘天公司于2014年2月17日正式成立，并于2014年3月3日取得建设用地规划许可证，但天泰公司至今未支付居间服务费。天泰公司股东赵某、孔某、沈某共同认缴的1000万元至今未缴清，三人应当承担连带责任。佛山弘天公司接受了2000万元天泰公司的“优质资产”，其应当在接受的货币资产范围内承担连带责任。故我诉至法院，请求判令：1.天泰公司支付我公司居间服务费1000万元，并以此为基数按人民银行同期贷款利息支付自2014年3月10日至实际付清之日止的利息；2.赵某、孔某，沈某在1000万元本息范围内承担连带补充责任；3.佛山弘天公司在2000万元范围内承担连带补充责任。案件受理费由天泰公司、赵某、孔某、沈某、佛山弘天公司承担。
被告天泰公司辩称：
《居间服务协议》约定的付款条件未成就，不应当支付居间服务费。首先双方约定支付条件为“签约”“取得全部证件”“资金保障”三个，而辉丰公司只完成了“签约”；其次，弘天发展公司没有充足的资金，影响了此项目的开发进度，且我公司是在弘天发展公司退出合作后才拿到开工许可证；最后，我公司与弘天发展公司合作已于2014年11月8日解除，此后我公司与新的合作方广州银悦房地产开发有限公司签订新的《合作开发房地产合同书》，辉丰公司并未持续跟进此项目，未提供相应的服务。
被告赵某、沈某、孔某辩称：
付款条件不成就，不应当支付居间服务费。另，我们作为股东只有在公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，现天泰公司的资产足以清偿，故我三人不应当承担补充赔偿责任。
被告佛山弘天公司辩称：
弘天发展公司退出项目时，项目开发证件未拿到，资金保障未到位，辉丰公司与天泰公司的居间服务并未完成，不应当支付居间服务费。另，我公司与辉丰公司无合同关系，且天泰公司并未对我公司实际出资，我公司不应对居间服务费承担补充赔偿责任。
经审理查明，赵某、沈某、孔某系天泰公司的股东。弘天发展公司于2014年2月7日与天泰公司投资成立佛山弘天公司，后于2014年11月18日撤出合作。
2013年5月7日，天泰公司（甲方、委托方）与辉丰公司（乙方、受托方）签订《居间服务协议》，其中第三条居间费标准：双方约定，甲方与乙方引进合作方签约，根据合作进度甲方支付乙方人民币1000万元作为居间服务费；第五条、居间服务费结算方式：甲方或其股东与乙方引进的合作方只要签订合同并生效，视为乙方工作已完成，甲方七个工作日内支付居间服务费给乙方。合同生效的定义：合作开发方案，完全取得开发所需的证件和资金保障；第六条合作方登记确认甲乙双方将建立合作方登记制度，当乙方向甲方引荐合作方后，甲乙双方共同登记确认合作方为乙方之合作方，若该登记之合作方与甲方达成合作，则甲方向乙方支付服务费；第十二条其他事项4、甲方指定联系人刘某×××。乙方指定联系人：王某×××。2013年5月23日，双方签订《合作方登记确认书（四）》，上载明：兹确认广州弘天发展集团有限公司为乙方登记之合作方，若该合作方或其子公司及其所属公司、关联公司、关联人成功与甲方达成合作，则甲方都按《居间服务协议》约定支付服务费。2013年6月22日，天泰公司与弘天发展公司签订《合作开发房地产合同书》，第二条第四项约定，本项目以联合竞拍的方式获得土地，土地获得后以项目公司名义进行开发建设。双方同意在取得联合竞拍成交确认书七个工作日内，以甲方持股51%、乙方持股49%注册成立项目公司，注册资本金以双方持股比例分别承担（甲方出资金暂由乙方以借支的形式垫资），项目公司注册当日，甲方与乙方签订甲方将其所持项目公司31%股权转让给乙方的协议，在项目公司与政府签订本地块的土地出让合同2个月内，甲方无条件配合将项目公司股权比例变更为甲方持股20%、乙方持股80%。
2014年11月18日，弘天发展公司向天泰公司发出《解除<合作开发房地产合同书>告知函》，上载明：1.因周边已建成的学校房屋对“清立方”项目规划条件的影响导致土地拍卖成交至今的开发报建等一系列工作无法按当初贵司承诺的方案进行，至今未能完成施工报建；2、我司的资金投入已远超预算，贵司承诺基坑支护施工可做锚杆，现顺德区出台新文件规定不得使用锚杆施工深机坑，导致原计划建设施工成本增加至少2000万元以上；规划部门领导以该项目位于城市主干道位置要求该项目外墙面选用全玻璃幕墙设计方案导致建设成本增加至少2200万元；3、当前房地产项目融资环境恶劣，仅凭我司自由资金已无力投入后续开发建设。综上，我公司决定退出该项目的开发，解除与贵司签订的《合作开发合同书》，敬请贵司在合理期限内寻觅新合作方承接我司在项目公司的全部权利和义务。该合同书尾部有“同意”字样，其上加盖了天泰公司公章。
另，佛山弘天公司于2014年4月30日取得《建设用地规划许可证》，于2015年2月10日取得《建筑工程施工许可证》。
审理中，双方均认可弘天发展公司退出项目开发前，佛山弘天公司已取得土地许可证、建设用地规划许可证，尚有施工许可证未取得。本庭当庭询问为何未如期取得建设工程规划许可证及施工许可证时，天泰公司表示与弘天发展公司合作后发生了不可抗力，因其公司涉及刑事案件，项目停止后恢复。庭审中，赵某、孔某、沈某认可尚有1000万元的认缴资金未到位，其中赵某认缴出资1220万元、实缴资本610万元，孔某认缴出资700万元、实缴资本350万元，沈某认缴出资80万元，实缴资本40万元。
庭审中，辉丰公司主张双方曾签署了《居间服务费支付补充协议书》对居间服务费支付达成一致意见，提供了刘某与王某的往来邮件，该邮件上未加盖公章。天泰公司对此不予认可。
法院判决：
一、被告广州天泰信息科技有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京辉丰房地产经纪有限公司居间服务费一千万元，并以此为基数按人民银行同期贷款利息支付自二零一四年三月十日日至实际付清之日止的利息；
二、驳回原告北京辉丰房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。辉丰公司与天泰公司签订的居间服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守。现天泰公司辩称，辉丰公司虽促成了其与弘天发展公司之间的《合作开发房地产合同书》，但因合作公司并未完全取得开发所需的证件、资金保障而合同未生效，不应支付居间服务费。对此，本院认为，根据庭审情况，弘天发展公司在退出合作前，佛山弘天公司已取得土地许可证、建设用地规划许可证。对于未取得其他证件的原因，天泰公司陈述是因其自身原因导致项目中断。因此，未能按期完全取得开发所需的证据，并非辉丰公司所引进的合作方弘天发展公司原因所导致。就资金保障一节，根据《解除<合作开发房地产合同书>告知函》中明确载明因佛山市顺德区出台新政策以及项目周边环境变化导致弘天发展公司无力预算以外的更多资金投入，且弘天发展公司已向项目投入了预算资金。综上，无论是所需证件未如期取得还是资金不足，均不是辉丰公司所引进的合作方的资质、资金所导致，在合作方能力选任方面，辉丰公司公司作为中介方已尽到相应的义务。因此，辉丰要求天泰公司支付居间服务费10000000元及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。
李松律师认为，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。赵某、孔某、沈某虽有未全面履行的出资义务，但辉丰公司在诉讼中查封天泰公司相关的财产，且无证据证明天泰公司对上述债务不能清偿，故辉丰公司主张赵某、孔某、沈某不能清偿的部分承担补充赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。佛山弘天公司系天泰公司投资成立的项目公司，其与天泰公司互为独立法人，且其并非是居间服务协议的相对方，故辉丰公司要求佛山弘天公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
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