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土地承包、土地转让纠纷案例

房产合作约定的包干利润,能否认定为借款利息

发布时间:2019-11-28 浏览:

        李松律师(18518071489)专注于房地产法研究某应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体某权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、某包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系某内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
        再审申请人朱某因与被申请人海南某某投资有限公司(以下简称某某公司)、海南开某集团有限公司(以下简称开某公司)及一审被告李黎明民间借贷合同纠纷一案,不服海南省高级人民法院(2016)琼民终18号民事判决,向本院申请再审。本院于2016年12月28日作出(2016)最高法民申2462号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人朱某的委托诉讼代理人丁强和王娟,被申请人某某公司的委托诉讼代理人贾雯,被申请人开某公司及一审被告李黎明的委托诉讼代理人吴泽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        朱某申请再审称,(一)二审判决认定《协议书》未约定利息,并由此按同期一年期贷款基准利率计算利息,实属错误。《协议书》明确约定出资款项的包干利润为3248万元,该包干利润即为利息;从双方履行过程来看,也反映出双方有关于利息的约定。第一,《协议书》中关于提供资金一方收取固定利润回报的约定,即是对利息的约定。第二,朱某自2007年起陆续汇付借款,包干利润3248万元折算成资金回报率约为年利率26.25%,朱某主张同期银行贷款利率四倍以内的利息应当得到支持。第三,朱某最后一笔350万元的汇款时间为2009年8月13日,该款项本应于2009年7月初交付,因迟延交付一个月,被申请人要求朱某支付了114112元利息,利率约为年利率26.25%。可见双方有约定利息,标准为年利率26.25%。第四,截至2013年4月1日,开某公司已还付1020万元利润款。2013年11月6日,李黎明仍指定某某公司和海南船长房地产开发有限公司(以下简称船长公司)以两套房屋偿还朱某借款,开某公司以对账单的形式对该事实予以确认。如双方未约定利息,在已还付1020万元的情形下,某某公司无需再以价值400多万元的房屋抵债,可见双方约定了利息。第五,朱某从2007年起开始汇付款项,截至2016年资金使用时间长达9年,即使根据《协议书》约定,2013年还清所有款项,其款项使用时间亦有6年,二审法院无视资金使用时间,判决按一年期银行贷款利率标准计算利息,显属错误。(二)开某公司积极加入某某公司与朱某之间的借贷关系,应当对债务承担共同清偿责任。李黎明作为开某公司的法定代表人及控股股东,有权对开某公司的经营活动进行决策,而开某公司又是某某公司的控股股东,李黎明对某某公司的经营活动亦有相应影响力。某某公司对朱某交付的1000万元款项出具收条予以确认,对李黎明签订的《协议书》亦明确予以认可。此外,开某公司不但以公司账户收取和偿还朱某款项,还于2015年1月与朱某就上述款项的收付往来进行对账,可见,开某公司亦在履行《协议书》。2013年,李黎明指定某某公司和船长公司(法定代表人李黎明)以价值400多万元的两套房屋抵债,亦证明开某公司在积极履行《协议书》。因此,开某公司应对上述债务承担共同清偿责任。综上,请求本院依法撤销海南省高级人民法院(2016)琼民终18号民事判决;某持海南省海口市中级人民法院(2015)海中法民一初字第29号民事判决;判决一审、二审及再审费用由被申请人承担。
        某某公司辩称,(一)朱某所述事实不实。本案基本事实为:2007年,某某公司与王功茂(李黎明的朋友)等人拟购买位于海甸岛的栏海经济合作社的土地,因担心资金不安全,将拟买地的资金转至海南乐万全环境工程有限公司(李黎明与王功茂共同朋友的公司)账户,共转了650万元。由于未得到三分之二以上栏海村村民同意,买地未果,王功茂与朱某请求某某公司拿出30亩土地合作开发。2009年8月13日,朱某转入开某公司350万元。同月,李黎明与朱某签订《协议书》,约定朱某购买某某公司1703地块上的30亩土地,并全权委托某某公司开发销售,其中土地款1400万元。2010年,1703地块报建。由于朱某与某某公司未谈妥开发合作报建费、工程开发费用及销售费用,又逢2010年房地产市场开始降温,双方未签订购地合作协议,朱某要求退款。自2012年5月至2013年4月,某某公司分六次向朱某退款共计1020万元。(二)双方真实意思并非借款,《协议书》并非借款协议。第一,朱某在《协议书》签订前,于2009年8月13日转入最后一笔350万元,款项用途注明为投资款。第二,《协议书》第一条约定“乙方从甲方处购买的位于1703地块上30亩土地全权委托甲方开发销售”,表明朱某支付的1000万元系用以购买土地。第三,如将3248万元利润认定为借款利息,相当于两年期借款利息,每年80%以上,与民间借贷利息相差巨大,不符合交易常理。第四,《协议书》约定:“包干利润支付时间分三年支付,原则上2011年支付1000万元,2012年支付1000万元,2013年视土地增值税清算结果支付余下款项。”可见,支付朱某利润的时间不确定,“2013年视土地增值税清算结果支付余下款项”更表明支付利润与土地开发密切相关,而借贷关系往往有明确的还款时间和还款金额。之所以从2011年开始返款,是因朱某于2009年支付350万元后享有30亩土地,该土地计划于2010年完成设计报建和工程开工,到2011年会有销售回款,可先返还部分资金。销售的单价存在不确定因素,2013年的返款需视2013年的实际销售情况在缴纳所得税和土地增值税后支付。第五,某某公司整片土地是1000多亩,截至2013年11月,除《协议书》中约定30亩土地未建设外,其余土地用于房地产开发全部竣工并销售,正是因为朱某与某某公司之间委托开发的诸多内容未确定所致。第六,朱某未能解释为何双方不签订借款合同,而是签订《协议书》。(三)朱某与某某公司之间实际上应为购地关系及委托建设和销售关系。朱某及他人用1400万元购买某某公司30亩土地,再将30亩土地委托某某公司开发建设,3248万元利润是根据房地产开发利润测算出来的。(四)《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《国有土地使用权合同纠纷解释》)第二十六条不适用本案。《协议书》第一条明确乙方从甲方处购买位于1703地块上的30亩土地,乙方全权委托甲方开发销售。可见,朱某提供30亩土地委托某某公司开发。如果以朱某出资1000万元或1400万元,某某公司提供30亩土地,按合作开发房地产解释,折算建设成本为625元/㎡或875元/㎡,不符合正常的商业行为。(五)朱某所称的其于2009年8月13日交付的350万元产生了114112元逾期利息的说法,无事实依据。(六)某某公司已经退回朱某1020万元,且因朱某请求购地委托开发后又退出,导致为其预留的30亩土地直至2015年底才开工建设,给某某公司造成很大的损失。二审法院判决某某公司承担人民银行同期贷款利率公平合理。开某公司辩称,开某公司未参与朱某的经济活动,其仅是用其公司账户在朱某与某某公司的经济往来中代某某公司收取款项并退还投资款,是借用账户。2015年1月11日,朱某为了起诉开某公司和某某公司,以对账为名要求开某公司核对其及其他相关人员出资情况,并要求将其及相关人员拟在船长公司购买房屋的购房款一并列入,开某公司按朱某的要求出具了对账单。尽管开某公司系某某公司的控股股东,但两公司之间完全独立,不能因关联关系判定开某公司承担连带责任。至于朱某拟购买船长公司开发的房产,李黎明在认购书上的签名仅标明同意在价格上给予88折优惠,没有抵债的意思表示。综上,二审法院认定无证据证明开某公司自愿为某某公司与朱某的债权债务关系承担义务,并改判开某公司不承担责任正确,应予某持。李黎明述称,二审法院认定其对本案债务不承担责任正确。
       朱某向一审法院起诉请求:1.判令开某公司、某某公司及李黎明归还其借款本金1000万元,给付利息981.68464万元(按银行同期五年以上期限贷款利率4倍的标准,分别从每笔款项汇付之日起暂计至2014年12月31日,实算至实际清偿之日止);2.判令开某公司、某某公司及李黎明承担本案的全部诉讼费用。
        一审法院认定事实:2007年12月24日,朱某向海南乐万全环境工程有限公司以银行电汇的形式转款400万元; 2008年1月25日,海南华夏神宫健康文化投资有限公司即更名前的某某公司出具收款收据,确认收到朱某转入海南乐万全环境工程有限公司账户的400万元。2009年7月10日、17日、21日,案外人崔庆玉分三次以银行电汇的方式向海南乐万全环境工程有限公司汇款100万元、50万元、100万元,电汇单上备注:“代朱某汇款”;2009年7月30日,某某公司出具收款收据,确认收到朱某转入海南乐万全环境工程有限公司账户的250万元。2009年8月13日,朱某以银行转账的方式向开某公司付款350万元,进账单上注明:“投资款”;同日,某某公司向朱某出具收款收据,确认收到朱某转入开某公司账户的350万元。以上款项合计1000万元。2009年8月(据李黎明陈述)或11月(据朱某陈述)间,朱某与李黎明签订了一份未注明日期的《协议书》,约定:朱某从某某公司处购买位于1703地块上的30亩地,并全权委托某某公司开发销售,朱某收取包干利润3248万元(土地款1400万元),包干利润支付时间为三年支付,原则上2011年支付1000万元,2012年支付1000万元,2013年视土地增值税清算结果支付余下款项。2012年5月22日,开某公司向朱某转账支付200万元;8月1日,转账支付100万元;8月16日,支付200万元;9月26日,支付50万元;9月28日,支付50万元;11月9日支付100万元;12月24日支付100万元;2013年2月4日支付120万元;4月1日支付100万元。以上合计1020万元。2015年1月11日,开某公司出具《对账单》,内容为:截至2014年12月31日付朱某及王功茂款合计1100万元,明细如下:2009年8月50万元,收款人王功茂;2012年5月30万元,收款人王功茂;2012年5月200万元,2012年8月300万元,2012年9月100万元,2012年11月100万元,2012年12月100万元,2013年2月120万元,2013年4月100万元,上述七笔款项收款人均为朱某,明细表备注一栏注明:“朱某及王功茂”。根据海南省工商行政管理局出具的企业机读档案登记资料的记载,开某公司是2002年6月12日注册成立的有限责任公司,注册资本7000万元,李黎明是该公司法定代表人及持股70%的股东。某某公司是2003年11月27日注册成立的有限责任公司,原名海南华夏神宫健康文化投资有限公司,2009年9月29日更名为海南华神机电集成有限公司,同年11月10日再次更名为现名,公司注册资本29200万元,法定代表人为李炎明,开某公司持有某某公司67.123%的股权。
        一审法院判决:一、开某公司、某某公司须于判决发生法律效力之日起十日内共同偿还朱某借款本金1000万元及利息,利息自2007年12月24日起按本金400万元、2009年7月10日起按本金500万元、17日起按本金550万元、21日起按本金650万元、8月13日起按本金1000万元,至实际还清欠款之日止,以实际欠款数额为基数,按中国人民银行同期三到五年期贷款利率标准的四倍计算,开某公司已经支付的1020万元利息应从应付款总额中扣除;二、驳回朱某的其他诉讼请求。某某公司和开某公司不服一审判决,上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判驳回朱某的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由朱某承担。二审法院确认一审法院认定的事实。另查明,某某公司认可李黎明与朱某签订的《协议书》。
        二审法院认为,本案的争议焦点是:1.本案系属民间借贷法律关系还是合作开发房地产法律关系;2.某某公司及开某公司是否应返还朱某1000万元及相应利息。
        (一)本案系属民间借贷法律关系还是合作开发房地产法律关系。对于朱某与李黎明签订的《协议书》,李黎明虽然不是某某公司的法定代表人,但庭审中某某公司认可该协议,可视为对李黎明签署《协议书》行为的追认,该《协议书》可约束朱某与某某公司。《协议书》约定:“朱某从某某公司处购买位于1703地块上的30亩地,并全权委托某某公司开发销售;朱某收取包干利润3248万元(土地款1400万元),包干利润支付时间为三年支付,原则上2011年支付1000万元,2012年支付1000万元,2013年视土地增值税清算结果支付余下款项。”从本案证据看双方并没有购买土地的合意,仅是朱某以土地款作为出资与某某公司合作开发房地产。《国有土地使用权合同纠纷解释》第十四条规定,合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。该解释第二十六条规定,合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。根据上述《协议书》的约定,朱某只收取固定利润,不承担经营风险,故一审法院认定双方之间的法律关系名为房地产开发合作,实为民间借贷关系并无不当。
        (二)某某公司及开某公司是否应返还朱某1000万元及相应利息。开某公司虽然是某某公司的股东,但开某公司与某某公司系相互独立的法人,无隶属关系,两个公司的组织机构无法律上规定的负有连带责任的关系。开某公司仅是提供其账户供某某公司和朱某之间资金往来使用,并参与某某公司与朱某的账目核对工作而已。案涉款项的实际使用者是某某公司,《协议书》约束的也是朱某与某某公司,无证据证明开某公司自愿为某某公司与朱某之间的债权债务关系承担义务。因此,一审法院认定开某公司自愿加入朱某与某某公司的债权债务关系进行债务承担无事实和法律依据,应予纠正。因朱某与某某公司双方不愿再继续履行《协议书》,某某公司应向朱某返还1000万元及占用期间的利息,在双方没有约定利息及朱某也没有提供证据证明其遭受损失的情况下,基于公平合理原则,某某公司应按中国人民银行规定的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算自付款之日起至实际清偿之日止向朱某支付利息,一审判决按中国人民银行同期三到五年期贷款利率标准的四倍计算利息不妥,应予纠正。另外,某某公司已于2012年5月22日至2013年4月1日期间偿还朱某1020万元,由于双方没有约定系用于偿还本金还是利息,该1020万元应当先冲抵利息,再偿还本金。二审法院判决:一、某持海南省海口市中级人民法院(2015)海中法民一初字第29号民事判决第二项;二、撤销海南省海口市中级人民法院(2015)海中法民一初字第29号民事判决第一项;三、某某公司须于判决发生法律效力之日起十日内偿还朱某1000万元及利息(利息自2007年12月24日起按本金400万元、2009年7月10日起按本金500万元、7月17日起按本金550万元、7月21日起按本金650万元、8月13日起按本金1000万元,以实际欠款数额为基数,按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至实际还清欠款之日止,某某公司于2012年5月22日至2013年4月1日已经支付的1020万元按先偿还利息再偿还本金的顺序相对应的从应付款中予以扣除)。
        再审判决:一、撤销海南省高级人民法院(2016)琼民终18号民事判决;二、撤销海南省海口市中级人民法院(2015)海中法民一初字第29号民事判决;三、海南某某投资有限公司于本判决生效之日起十日内偿还朱某借款本金1000万元及利息(400万元的利息自2007年12月24日起,100万元的利息自2009年7月10日起,50万元的利息自2009年7月17日起,100万元的利息自2009年7月21日起,350万元的利息自2009年8月13日起,均按年利率23.04%计算至实际还清欠款之日止)。海南开某集团有限公司已偿还的1020万元先冲抵利息,再偿还本金。四、驳回朱某的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师(18518071489)认为:
        本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。本院再审认为,结合再审申请人朱某的申请理由、被申请人某某公司和开某公司的答辩意见及一审被告李黎明的陈述意见,本案的争议焦点为:1.朱某与某某公司之间法律关系的性质;2.某某公司是否应偿还朱某1000万元本金及利息;3.开某公司是否应对某某公司的债务承担共同清偿责任。
        (一)朱某与某某公司之间法律关系的性质。《国有土地使用权合同纠纷解释》第十四条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第二十六条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。”《协议书》第一条约定朱某从某某公司处购买30亩土地并全权委托某某公司开发销售,第二条约定朱某收取包干利润3248万元。因朱某仅收取固定回报,并不承担经营风险,不符合合作开发房地产合同的特点,故一、二审法院认定朱某与某某公司之间的法律关系名为房地产开发合作,实为民间借贷并无不当。某某公司辩称,《协议书》第三条并未约定包干利润,双方之间法律关系应为购地关系及委托销售合同关系。本院认为,虽然《协议书》第三条约定包干利润分别于2011年和2012年各支付1000万元,2013年视土地增值税清算结果支付余下的款项,但该约定并未改变朱某不承担经营风险,仅收取包干利润的内容,只是在2013年视土地增值税清算结果支付余下款项。《协议书》第三条的约定并不能否定朱某与某某公司之间实为民间借贷关系的性质。某某公司虽主张双方之间系购地关系及委托销售合同关系,但未能提供证据证明30亩土地已转让并过户登记在朱某名下,亦未能提供证据证明基于委托销售关系其收取了朱某支付的报酬,故某某公司该项辩称意见不成立。
         (二)某某公司是否应偿还朱某1000万元本金及利息。二审法院判令某某公司偿还朱某1000万元本金,某某公司未向本院申请再审,亦未在再审中提出抗辩,故本院对该1000万元本金予以确认。因各方对《协议书》是否约定了利息以及利息如何计算发生分歧,本院对此评述如下:关于《协议书》是否约定了利息的问题。本院认为,既然某某公司与朱某之间实为民间借贷关系,该协议中作为出资方的朱某收回包干利润的约定理应视为收回借款本息的约定,故该协议书约定了利息。朱某关于该协议书约定利息的再审主张成立,某某公司关于该协议书未约定利息的抗辩理由不成立。关于某某公司应当如何支付利息的问题。朱某再审主张,《协议书》约定的3248万元包干利润包含借款本金和利息,折算成资金回报率为年利率26.25%,不超过银行同期贷款利率四倍以上的利息予以保护,超过部分不予保护。某某公司未就《协议书》约定的利息计算标准进行抗辩。根据查明的事实,2007年12月24日,朱某转款400万元;2009年7月10日、17日、21日,朱某委托他人汇款100万元、50万元、100万元;2009年8月13日,朱某付款350万元,朱某共计付款1000万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同”的规定,某某公司应从朱某付款之日起支付利息,即分别从2007年12月24日,2009年7月10日、17日、21日,2009年8月13日起支付利息。经查,中国人民银行于2007年7月21日公布的金融机构人民币贷款基准利率三至五年档次年利率为7.74%,则四倍为年利率30.96%,朱某主张的其中400万元的利息计算标准年利率26.25%,未超过上述利率的四倍。中国人民银行于2008年12月23日公布的金融机构人民币贷款基准利率三至五年档次年利率为5.76%,至2009年8月13日年利率仍为5.76%,则四倍为年利率23.04%,朱某主张的其中600万元的利息计算标准年利率26.25%,超过了上述利率的四倍。依照当时有效的于1991年8月13日发布的《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护”之规定,根据本案具体情况,本院酌定参照中国人民银行于2008年12月23日公布的金融机构人民币贷款基准利率三至五年档次年利率5.76%的四倍,即年利率23.04%为标准,对朱某支付的1000万元计算利息,其中400万元自2007年12月24日起,100万元自2009年7月10日起,50万元自2009年7月17日起,100万元自2009年7月21日起,350万元自2009年8月13日起,均按年利率23.04%计算至实际还清欠款之日止。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定:“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用,当其给付不足以清偿全部债务时,并且当事人没有约定的,人民法院应当按照下列顺序抵充:(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务。”故开某公司已偿还的1020万元应先冲抵利息,再偿还本金。综上,朱某关于借款利息不超过银行同期贷款利率四倍的利息部分予以保护的再审理由成立,但本院将利息计算标准调整为年利率23.04%。
        (三)开某公司是否应对某某公司的债务承担共同清偿责任。首先,与朱某签订《协议书》的是某某公司而非开某公司,开某公司不是《协议书》的当事人,不应承担《协议书》项下的还本付息的义务。其次,某某公司和开某公司均系有限责任公司,虽然开某公司系某某公司的大股东,但《中华人民共和国公司法》第三条第二款规定“有限责任公司的股东仅以其认缴的出资额为限对公司承担责任”,故开某公司无需清偿某某公司的债务。再次,1000万元借款的收据均系由某某公司出具,开某公司作为某某公司大股东代某某公司向朱某偿还借款并进行对账,这仅是这两家关联公司之间的商业辅助行为,不能将开某公司此行为认定为系其同意对某某公司的债务承担共同清偿责任。同理,亦不能将开某公司以其名下房产抵偿某某公司债务的行为认定为其同意对某某公司的债务承担共同清偿责任。故朱某该项再审理由无事实和法律依据,本院不予支持。
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