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土地承包、土地转让纠纷案例

与开发区签订的土地使用权转让合同,被法院认定无效

发布时间:2019-11-21 浏览:

        李松律师(18518071489)专注于房地产法研究某应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、某包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系某内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
         再审申请人济宁通某液力传动有限公司(以下简称通某公司)因与被申请人济宁经济开发区管理委员会(以下简称济宁开发区管委会)建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服山东省高级人民法院(2017)鲁民终240号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
         通某公司申请再审称,通某公司根据与山东省嘉某县国土资源局(以下简称嘉某国土局)签订的《国有土地使用权出让合同》及补充协议,取得了合法有效的土地使用权证书,对案涉土地享有完整合法的使用权。通某公司向嘉某国土局支付土地出让金的数额,不影响对案涉土地享有的物权。而且,案涉收购合同系通某公司与济宁开发区管委会签订,通某公司如何向嘉某国土局支付土地出让金,不影响通某公司依据收购合同向济宁开发区管委会主张权利。收购合同签订后,济宁开发区管委会仅支付了地上建筑物、构筑物的收购款2100万元,没有按照合同约定收购全部建设用地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定,济宁开发区管委会应当继续履行收购相应土地使用权的义务,支付土地收购价款。根据收购合同的约定,该价款应当为收购合同签订时该土地使用权的市场价格。二审判决对通某公司要求济宁开发区管委会根据评估价格支付收购土地价款的诉讼请求未予支持错误。通某公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定申请再审。
         再审裁定:驳回济宁通某液力传动有限公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师(18518071489)认为:
         本院经审查认为,本案再审审查的焦点问题是:二审判决对通某公司要求济宁开发区管委会按照双方2008年12月25日签订的收购合同约定,以案涉土地市场评估价格支付土地收购款的诉讼请求未予支持,是否存在错误。本院认为,从通某公司取得案涉土地使用权的情况看,通某公司与嘉某国土局签订的《国有土地使用权出让合同》约定,案涉土地使用权出让价格为923.8万元,而通某公司根据与济宁开发区管委会签订的合同,实际仅支付了100万元的土地出让金。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,除起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,应当认定为无效合同。济宁开发区管委会与通某公司签订合同,约定以100万元的价格向通某公司出让案涉土地使用权,该约定违法无效,通某公司不能依据该无效合同,合法取得案涉土地的使用权。而通某公司在履行与嘉某国土局签订的《国有土地使用权出让合同》时,并未足额支付合同约定的土地出让金,通某公司申请再审称其已经依法取得案涉土地完整的土地使用权,与案件事实和法律规定不符。通某公司与济宁开发区管委会2008年12月25日签订的收购合同第七条约定,通某公司在合同签订之日起三年内再到济宁市经济开发区投资同类项目时,济宁开发区管委会承诺继续给予通某公司1万元/亩的优惠价格政策,提供与收购土地相同规模的项目建设用地,否则按照市场评估价返还通某公司土地款。该条约定的主要内容,是济宁开发区管委会收购通某公司持有的土地使用权所支付的对价,即或者按照优惠价格出让相同规模的建设用地,或者支付市场评估价格的土地款。根据上述司法解释的规定,济宁开发区管委会在合同中承诺以确定价格向通某公司出让一定规模的建设用地使用权,该承诺在本案起诉前,未经市、县人民政府土地管理部门追认,应当认定为无效。而且,参照通某公司在取得该土地使用权时分别与嘉某国土局、济宁开发区管委会签订的两份合同价格可知,在通某公司未足额支付土地出让金的情况下,其与济宁开发区管委会某成的按照市场评估价格确定收购土地使用权价款的约定,必将损害国家和社会公共利益,二审判决认定该合同条款违法无效并无不当。由于案涉土地上的建筑物、构筑物收购赔偿事宜已经履行完毕,该土地使用权实际上也已经被收回,济宁开发区管委会另与案外人就该土地上的开发建设事宜某成了新的合同,故二审判决确定济宁开发区管委会应当向通某公司返还其实际已经支付的土地出让金100万元,并对主要因济宁开发区管委会过错造成合同无效给通某公司造成的损失,按照通某公司实际缴纳土地出让金数额与《国有土地使用权出让合同》约定的土地出让金数额之间的比例,赔偿通某公司相应土地增值损失,亦无明显不当。通某公司要求济宁开发区管委会按照无效合同条款的约定,向其支付土地收购价款的再审申请理由,不能成立。
 
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