李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        再审申请人武汉市硚口区宗关街汉某村村民委员会（以下简称汉某村）因与再审申请人湖北金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦公司）、被申请人武汉市硚口区汉某路道路排水改造指挥部（以下简称汉某指挥部），一审被告、二审上诉人武汉长丰房地产建筑开发有限公司（以下简称长丰公司）、武汉市硚口区人民政府（以下简称硚口区政府），一审第三人、二审被上诉人武汉中央商务区投资控股集团有限公司（以下简称商务区投资公司），一审第三人武汉市帮某置业有限公司清算组、武汉某远实业股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2014）鄂民一终字第00088号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
        汉某村申请再审称：（一）汉某村不是本案适格被告，本案一、二审判决存在被告主体不适格的问题，判决汉某村与硚口区政府共同承担赔偿责任于法无据。（二）一、二审法院认定《联合开发合同书》合法有效的基础事实被新证据证明是虚假的。汉某村同意一、二审法院对《联合开发合同书》名为联合开发，但其性质属于土地使用权转让合同的认定，但认定该合同合法有效依据的基础事实与客观事实相悖，适用法律错误。1.金厦公司于1999年底取得的编号为硚国用2000字第04040004号《国有土地使用权证》系采取补证的程序办理的，并不是通过变更程序办理的。2.划拨土地的转让必须经过有批准权的人民政府批准，并办理土地出让手续方有效。一、二审判决认定《联合开发合同书》有效于法无据。3.本案不具备《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权解释》）中有关效力补正情形。（三）至一审起诉前，《联合开发合同书》已处于被解除的状态，一、二审判令解除合同与客观事实相悖。（四）一、二审判决按照同期银行贷款利率三倍的标准判令汉某村与硚口区政府共同赔偿金厦公司利息损失于法无据。损失属于应当查明的事实范畴，而不是法官自由裁量的范畴。金厦公司没有证据证明其损失，应当承担举证不能的法律后果。法院至多可以参照人民银行逾期还贷的罚息来认定金厦公司的损失。综上，汉某村依据《中某人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。
        金厦公司申请再审称：（一）汉某指挥部、汉某村承担民事责任有充足的事实和法律依据。《联合开发合同书》有效，汉某指挥部应当全面履行合同义务。而本案已查明的事实表明，虽政府改变诉争土地规划用途，但汉某指挥部前期拒不办理土地转让开发手续，后期违反武汉市中级人民法院（2006)武民初字第33号通知书要求与商务区投资公司签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，并于2010年6月19日将诉争土地变更至商务区投资公司名下，才是导致《联合开发合同书》不能继续履行的根本原因，违反了《中某人民共和国土地管理法》第十六条的强制性规定。对这一违法行为的后果，汉某指挥部和汉某村明知，却故意为之，依法应承担全部民事赔偿责任。（二）金厦公司将商务区投资公司向汉某村支付土地补偿款8312.5万元作为损失赔偿的请求，符合《中某人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条关于可得利益的规定。如果汉某指挥部及时履行《联合开发合同书》，配合办理相关手续，金厦公司作为讼争土地使用权受让人，将该土地使用权变更至其名下没有任何法律障碍。即使政府对诉争土地改变规划用途，开发项目不能继续履行，但金厦公司作为土地使用权受让人应是补偿的权利主体，而汉某村早已收到金厦公司支付的土地补偿款720万元。因此，对于土地补偿费用8312.5万元，应属于金厦公司享有的可得利益，二审判决未予支持没有法律依据。（三）即使二审判决认定汉某指挥部和汉某村应当承担土地转让款720万元占用期间的利息损失并无不当，但按同期一年期贷款利率的三倍计算没有法律依据，应当根据实际占用时间按同期5年期以上贷款利率的四倍计算，并按人民银行规定加收30%罚息。综上，金厦公司依据《中某人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。
再审裁定：
         驳回武汉市硚口区宗关街汉某村村民委员会、湖北金厦房地产开发有限公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为，本案争议焦点为：1.汉某村是否为本案适格被告；2.《联合开发合同书》的效力以及该合同应否判决解除；3.二审判决关于赔偿数额的认定是否妥当。
（一）关于汉某村是否为本案适格被告的问题。1999年7月20日长丰公司与金厦公司签订的《联合开发合同书》第二条第5款约定“此合同生效之后，乙方（即金厦公司）再根据此协议与长丰乡汉某村签订土地费及其有关费用补偿的协议书。”同年11月9日金厦公司与汉某村签订《土地费及有关费用的补偿合同》。据此，《土地费及有关费用的补偿合同》应是《联合开发合同书》基础上派生出来的合同，《联合开发合同书》如被解除或者认定无效，则《土地费及有关费用的补偿合同》因合同目的不能实现也应随之解除。因此，尽管汉某村并非是《联合开发合同书》的当事人，但是其与金厦公司之间的合同事实上也应予解除，据此其也要承担返还投资款的义务。并且，汉某村不仅已经获得金厦公司支付的720万元，还收取了商务区投资公司支付的土地收回补偿费用，故二审判令其与硚口区政府承担连带赔偿责任并无不公平之处，也符合纠纷的一次性解决原则。综上，汉某村关于其不是本案适格被告，一、二审法院判令汉某村与硚口区政府共同承担赔偿责任于法无据等申请理由不能成立。
         （二）关于《联合开发合同书》的效力以及该合同应否判决解除的问题。1.长丰公司与金厦公司签订的《联合开发合同书》，虽名为联合开发，但从合同约定的内容看，长丰公司不参与讼争项目的经营管理，也不承担经营风险，只收取固定利润，依据《土地使用权解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，上述联合开发合同应认定为土地使用权转让合同。
         2.对于讼争土地的性质属于国有划拨土地各方均无异议。《土地使用权解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。据此，讼争土地是否经过有批准权的人民政府批准就成为认定上述合同效力的关键所在。汉某村在申请再审时向本院提交了地籍调查表及所附材料等证据，据此主张在武汉市国土资源和规划局硚口分局有关讼争宗地的地籍档案材料中，没有发现任何一级政府批准该宗土地转让的文件，办证的整个过程是按照补证程序，并不是通过变更程序办理的，故《联合开发合同书》因违反法律强制性规定应认定无效。本院认为，从二审判决对于合同效力的认定理由看，二审法院也认为讼争土地转让的有权批准机关并不是硚口区政府，而是武汉市人民政府，但是，该院同时认为，讼争土地使用权曾经办理至金厦公司名下的事实证明，该次转让已经获得武汉市人民政府的批准，至于金厦公司是否私刻汉某指挥部公章，并不影响土地使用权可以变更至金厦公司名下，有批准权的人民政府已批准其转让的事实。二审判决的上述认定与《土地使用权解释》的规定精神不符。因为根据该司法解释的规定，必须是至迟在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，才能认定合同有效。这里的批准应是指有批准权的人民政府确实已经履行了审批手续。而从本案的情况看，尽管2000年金厦公司取得了讼争土地的国有土地使用证，但这是金厦公司原负责人陈帮某通过采用私刻汉某指挥部公章伪造资料这一欺骗手段取得，且被武汉市人民政府于2004年6月8日以武政地字（2004)96号《撤销土地登记结果通知书》撤销了上述国有土地使用证，说明作为对讼争土地转让有批准权的武汉市人民政府并不同意该土地由原使用权人汉某指挥部变更为金厦公司，这从武汉市国土资源和房产管理局于2008年5月12日给一审法院回函中关于汉某指挥部应享有该宗地使用权的答复意见也可以得到印证。因此，在金厦公司提起本案诉讼前，讼争土地并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，根据前述司法解释的规定，应当认定《联合开发合同书》无效。此外，关于《联合开发合同书》应否判决解除的问题。如前所述，由于《联合开发合同书》应认定无效，自然也就不存在解除的问题。
         （三）关于二审判决认定的赔偿数额是否妥当的问题。虽然二审判决认定《联合开发合同书》有效不当，但本案实体处理结果与合同认定无效后的处理结果并无实质性区别。1.《联合开发合同书》认定无效后，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，金厦公司和硚口区政府应承担相互返还的义务，则金厦公司实际支出的720万元应予返还。
         2.从金厦公司的诉讼请求看，其所主张的损失为商务区投资公司支付给汉某村的土地补偿费用8312.5万元，性质应属于可得利益损失。根据《合同法》第一百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。合同无效后的责任应属于缔约过失责任，当事人所能请求赔偿的损失为信赖利益损失，不包括可得利益损失。故二审判决对于金厦公司的该诉讼请求未予支持并无不妥。金厦公司关于汉某指挥部未履行《联合开发合同书》约定的合同义务导致该合同不能继续履行，其要求赔偿8312.5万元损失符合《合同法》第一百一十三条关于可得利益的规定等申请理由不能成立。3.关于720万元资金占用期间的损失。由于造成讼争合同无效的主要责任在于汉某指挥部，故二审判决酌定按照一年期银行贷款利率三倍计算利息损失，该自由裁量权的行使并无不当之处。汉某村和金厦公司关于二审判决按一年期银行贷款利率三倍计算占用期间的利息损失错误等申请理由均不能成立。