李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
         上诉人某核（北京）核仪器厂（以下简称某核公司）因与被上诉人某庆时代投资集团有限责任公司（以下简称某庆公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某核公司之委托诉讼代理人殷国华到庭参加了诉讼，被上诉人某庆公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
          某核公司的上诉请求为：1.判令联建项目北京市朝阳区×××楼C座的在建工程归某核公司所有；2.判令联建项目北京市朝阳区×××楼B座在建工程中的11套房屋归某核公司所有；3.由某庆公司承担全部的诉讼费用。事实及理由如下：1.整个联建项目报批均在某核公司名下，规划许可证和建设开工许可证在某核公司名下。2.有生效判决已经解除了联建合同，一审仍然以联建合同为依据确定权属，根本错误，合同已经解除，某庆公司不应当享有合同权益。3.曾经有处置过A座的事项，当时的处置是存在瑕疵的，不应当以这个处置为样板来处理之后的事项。4.即使按照公平的据实结算，某庆公司也获得了额外的收益，因为某庆公司所支付的对价为4012.32万元，拍卖A座所得了6100万元，某庆公司获得了2000万元的收益，但是寸土未动，没有履行联建义务，烂尾近20年，违约责任和给某核公司造成的损失是巨大的。综上，请求二审法院对全案进行审理，公平的判决C座和B座的11套房屋归某核公司所有，请求二审法院支持某核公司的上诉请求。
          某庆公司未到庭亦未答辩。某核公司向一审法院起诉请求：要求确认联建项目北京市朝阳区×××楼在建的C座全部地上物归某核公司所有，在建的B座中的11套地上物归某核公司所有。
          一审法院认定事实：某核公司的名称于2006年9月14日经北京市工商行政管理局核准由中国核工业总公司北京核仪器厂变更为现名称；判决以下部分均称其为某核公司。1995年10月13日，某核公司作为甲方，北京市职工住房开发公司第六分公司（以下简称六分公司）作为乙方，双方签订联合建设住宅楼合同书，约定甲乙双方在北京市朝阳区×××楼（以下简称×××楼）联合进行拆旧建新工作；甲方获得该项目总建筑面积40%的产权，即14层住宅楼1栋（并包括地下室两层）；乙方获得该项目总建筑面积60%的产权，即17层住宅楼1栋，并包括地下室两层和1栋三层商业裙房。1995年12月21日，北京市城市规划管理局颁发（95）规建字2063号建设工程规划许可证，该许可证记载建设单位为“北京核仪器厂”，建设项目名称为住宅及商业（1栋），建设位置为朝阳区光华东里。1998年6月25日，某核公司作为甲方，六分公司作为乙方，双方签订补充合同书，约定联合建设住宅楼合同书在执行当中经过双方努力扩大了建筑面积，增加1栋商业用房，以地下建筑为主；现建筑物分4种形式：A座为17层住宅楼，并有三层地下室，建筑面积11506.6平方米；B座为14层住宅楼，并有三层地下室，建筑面积9346.3平方米；C座为地上三层的商业配套裙房，并有三层地下室，建筑面积2573.6平方米；D座为商业用房，全部地下建筑三层，建筑面积1483.7平方米；甲乙双方利益分配的原则，仍执行主合同的规定；甲方获得B座（即14层住宅楼）的产权和D座地下一层（临地面层）全部用房的产权；乙方获得A座（即17层住宅楼）、C座（即地上三层商业配套裙房）的产权和D座地下二层、三层全部用房的产权；在本项目建设前期，乙方在异地安置了甲方部分职工的住房，因此甲方将在所属的B座当中拿出部分房屋（其中一居室15套、二居室7套）交乙方使用。
         1999年4月28日，六分公司与某核公司签订协议，约定六分公司同意在×××楼B座六分公司所使用权房屋中以优惠价出售给某核公司独居室房屋1套；具体户型和门牌号，待双方房屋协商后再行确定；所售独居室房屋优惠售价23万元，售房款待房屋竣工后某核公司一次付清。1999年7月14日，某核公司与六分公司签订协议书，某核公司在×××楼B座六分公司所使用权的房屋中购买独居室房屋10套；六分公司定价按每建筑平方米4500元；本协议签订之日起1周内，某核公司首期付给六分公司购房款100万元，其余房款待房屋验收交付使用时，具体门牌、层次、面积确定后一次结算付清；某核公司所付100万元购房款，六分公司用在×××楼B座的装修工程中。
          2001年1月18日，某核公司作为甲方，某庆公司作为乙方，双方签订合同书，约定鉴于北京市海淀区人民法院已将六分公司在×××楼联建项目中的60%资产进行了拍卖，乙方已购买了六分公司在该项目中的60%的全部资产，并成为该项目的投资建设方，甲乙双方一致同意在×××楼继续联合完成拆旧建新工作；甲乙双方联合建设的工程项目为住宅楼及商业配套用房；建筑物为4栋楼房，即A座、B座、C座、D座；其中A座为地上17层住宅楼，并有3层地下室，建筑面积为11506.6平方米；B座为地上14层住宅楼，并有3层地下室，建筑面积为9346.3平方米；C座为地上三层的商业配套裙房，并有3层地下室，建筑面积为2573.8平方米；D座为商业用房，全部地下建筑3层，建筑面积为1483.7平方米；甲方提供本项目建设用地，共2881平方米，不再承担其他任何费用；乙方提供该项目开发建设工程中现未完工程的全部资金；甲方获得该项目总建筑面积的40%的产权，乙方获得该项目总建筑面积60%的产权；甲方获得B座的全部产权（9346.3平方米）和D座地下一层全部用房（504.1平方米）的产权；乙方获得A座、C座的全部产权和D座地下二层、三层全部用房（979.6平方米）的产权；乙方获得B座（甲方所属的14层住宅楼）中11套房屋的使用权（独居室7层4号、8层4号、13层4号、14层4号；两居室11层1号、9号、12层1号、9号、13层1号、9号、14层1号）。2001年1月18日，某核公司作为甲方，某庆公司作为乙方，双方签订协议书，约定甲方与六分公司于1995年10月13日签订了联合建房合同书，并于1999年4月28日和1999年7月14日签订购房协议书；甲乙双方继续履行甲方与六分公司签订的购房协议书；甲方购买×××楼联建项目中B座（14层住宅楼）楼内属乙方的11套住房（见甲方与六分公司的购房协议）；甲方已向六分公司支付了180万元的购房款，尚欠尾款待该楼建成后经房地部门实测后，甲方应向乙方一次性结清；六分公司所欠的能源费，甲方在应付尾款中扣除；六分公司给甲方造成的经济损失也在剩余尾款中扣除；两项合计冲抵甲方应交的购房尾款，甲方不再向乙方支付购房尾款。2002年10月18日，北京市规划委员会作出京规行决字（2002）第0063号行政处罚决定书，认定“北京核仪器厂”在朝阳区光华东里建设住宅及商业楼过程中存在违法建设行为，故处以罚款1992384元。
         某核公司曾以某庆公司为被告向北京市第二中级人民法院起诉合资、合作开发房地产合同纠纷，要求解除与某庆公司签订的联合建设住宅楼合同，并要求某庆公司支付延期交房违约金以及拆迁补偿费、供暖费、能源费、违规罚款、延期付款滞纳金等，且要求某庆公司赔偿其他损失。北京市第二中级人民法院于2005年12月16日对该案作出（2005）二中民初字第07453号民事判决，解除双方于2001年1月18日签订的联合建设住宅楼合同书；判令某庆公司给付某核公司延期交房违约金19399230元，以及拆迁补偿费、供暖费、能源费和违规罚款2594906.24元；判令某庆公司赔偿某核公司损失5023000元。北京市第二中级人民法院于2007年1月24日作出（2006）二中执字第657号民事裁定，该裁定书记载北京市第二中级人民法院依据已经发生法律效力的（2005）二中民初字第07453号民事判决，于2006年11月1日依法委托长城国际拍卖有限公司（以下简称长城公司）对被执行人某庆公司所有的位于×××楼A座住宅楼及D座地下2-3层房地产进行拍卖；现该拍卖标的已由北京盛华夏房地产开发有限公司（以下简称盛华夏公司）买受。2007年7月10日，盛华夏公司取得×××楼17层住宅楼及商业配套项目的国有土地使用证。2013年8月24日，盛华夏公司就×××楼A座住宅楼及D座地下2-3层工程向北京市住房和城乡建设委员会报送了竣工验收备案文件。经询，某核公司称其诉讼请求中主张的在建的B座中的11套地上物系指：独居室7层4号、8层4号、13层4号、14层4号；两居室11层1号、9号、12层1号、9号、13层1号、9号、14层1号。某核公司还称其与某庆公司于2001年1月18日所签合同书与协议书中分别提到的B座中的11套房屋完全不重合。
        一审法院认为，某核公司与某庆公司于2001年1月18日签订的合同书、协议书，均系双方当事人真实意思表示，合法有效。依据该合同书的内容，某庆公司应当取得×××楼A座、C座和D座地下二层、三层的所有权（合同书中称产权），并应当取得B座中11套房屋的使用利益（合同书中称使用权），上述权利或者利益的取得系因在该合同书签订之前的拍卖购买行为而发生，故与某庆公司是否实际履行该合同书以及该合同书是否被解除无涉；另，（2005）二中民初字第07453号民事判决执行过程中，北京市第二中级人民法院亦已将×××楼A座住宅楼及D座地下2-3层房地产作为某庆公司的财产权益而委托长城公司予以拍卖，并已由盛华夏公司购买；在北京市第二中级人民法院上述执行行为之前，×××楼A座住宅楼及D座地下2-3层的权利状态与×××楼C座的权利状态并无二致，即相关所有权均应归某庆公司所有，否则法院即无权从事该执行行为；综上，对于某核公司要求确认联建项目×××楼在建的C座全部地上物归其所有的诉讼请求，法院不予支持。某核公司与某庆公司在双方于2001年1月18日签订的合同书中明确约定某核公司获得B座的全部所有权（合同书中称产权），某核公司诉请主张确权的B座11套房屋（独居室7层4号、8层4号、13层4号、14层4号；两居室11层1号、9号、12层1号、9号、13层1号、9号、14层1号）亦在该范围内。1998年6月25日，某核公司与六分公司签订补充合同书，约定某核公司将在所属的B座当中拿出22套房屋（其中一居室15套、二居室7套）交六分公司使用；1999年4月28日和1999年7月14日，某核公司与六分公司分别签订协议和协议书，约定某核公司共计自上述22套房屋中购回其中11套（均为独居室）的使用利益。2001年1月18日，某核公司与六分公司签订协议书，重述了某核公司购买B座中11套住房事宜，并约定某核公司无需再向某庆公司支付购房尾款。因某核公司与六分公司之间的上述合同书和协议书均签订于2001年1月18日，再结合前述约定房屋的户型数量情况，法院能够认定某核公司诉请主张确权的B座11套房屋（独居室7层4号、8层4号、13层4号、14层4号；两居室11层1号、9号、12层1号、9号、13层1号、9号、14层1号）与双方约定由某核公司购回的B座11套房屋确不重合。故对于某核公司诉请主张确权的B座11套房屋（独居室7层4号、8层4号、13层4号、14层4号；两居室11层1号、9号、12层1号、9号、13层1号、9号、14层1号），某核公司确实享有所有权，但某庆公司亦应享有使用利益；如判决前述已陈之理由，某庆公司对B座中该11套房屋所享有的使用利益与其是否实际履行上述合同书以及该合同书是否被解除无涉。综上，法院对某核公司要求确认B座11套房屋（独居室7层4号、8层4号、13层4号、14层4号；两居室11层1号、9号、12层1号、9号、13层1号、9号、14层1号）归其所有的诉讼请求予以支持，但某核公司不得以判决为依据排斥某庆公司使用该11套房屋。
         判决：一、北京市朝阳区×××楼B座7层4号、8层4号、13层4号、14层4号、11层1号、11层9号、12层1号、12层9号、13层1号、13层9号、14层1号房屋归某核（北京）核仪器厂所有。二、驳回某核（北京）核仪器厂的其他诉讼请求。
         二审中，本院依法补充查明如下事实：2000年10月19日，北京荣梅评估有限责任公司受北京市海淀区人民法院委托就涉案的×××楼配套商业及部分住宅出具房地产估价报告，该报告载明：估价对象现值为5060万元，估价对象建议拍卖底价为3794万元。2001年1月18日，某庆公司以3858万元买受了光华东里1号楼未完工程中建筑面积为15737.7平方米的地上建筑物（不含地价、不含市政配套设施费）。另，（2002）高民终字第153号民事判决书载明，某庆公司竞拍成功并与中都国际拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，成交总价为4012.32万元。
         2016年1月21日，某核（北京）核仪器厂向我院提交工程造价鉴定申请书，请求法院依法委托鉴定机构对位于北京市朝阳区×××楼其中的B座、C座在建工程进行鉴定，并区分2007年1月24日之前B座、C座工程“结构封顶”的工程造价在现已竣工的B座、C座整体工程造价中所占的实际比例。2016年3月24日，经北京市高级人民法院随机确定，本案的评估机构为北京中新国地工程造价咨询有限公司。2016年9月7日，某核（北京）核仪器厂申请将鉴定事项变更为：以2001年1月8日为主体结构工程评估基准日，以2007年10月1日为主体结构以外其他工程评估基准日，对位于北京市朝阳区×××楼在建工程中B座、C座的整体造价，B座、C座主体结构以外的其他工程造价，及A座、B座、C座、D座的“结构封顶”的主体结构工程造价进行鉴定。2016年9月29日，北京中新国地工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：（一）北京市朝阳区×××楼B座、C座整体造价鉴定金额合计人民币23627327.59元；（二）北京市朝阳区×××楼B座、C座主体结构以外的其他工程造价鉴定金额合计人民币14708507.07元；（三）北京市朝阳区×××楼A座、B座、C座、D座结构封顶主体结构鉴定金额合计人民币18281620.32元。某核公司支付鉴定费246000元。
        上述事实，有某核公司陈述、名称变更通知、联合建设住宅楼合同书、建设工程规划许可证、补充合同书、协议、协议书、合同书、行政处罚决定书、（2005）二中民初字第07453号民事判决书、（2006）二中执字第657号民事裁定书、国有土地使用证、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、房地产估价报告、（2002）高民终字第153号民事判决、工程造价鉴定意见书等在案佐证。
二审判决：
          一、维持北京市朝阳区（2014）朝民初字第14744号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区（2014）朝民初字第14744号民事判决第二项；三、北京市朝阳区×××楼C座归某核（北京）核仪器厂所有。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
          本院认为，某核公司与某庆公司于2001年1月18日签订的合同书、协议书，均系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。上述合同书虽已被生效判决解除，但其中各方约定享有的权利义务仍可作为本案认定事实的参考。就某核公司上诉主张的B座11套房屋的所有权问题，根据某核公司与某庆公司于2001年1月18日签订的合同中明确约定，某核公司获得B座的全部所有权（合同书中称产权），现某核公司诉请的B座11套房屋在此范围内，故某核公司此项诉求，本院予以支持。就一审判决中称某庆公司对此11套房屋享有使用利益，本院认为，某核公司与某庆公司联建合同被解除的主要原因系某庆公司违约，某庆公司在取得涉案项目后分文未付，后续工程均系由某核公司出资建设，故某庆公司对于B座11套房屋不应再享有使用利益。一审判决此认定有误，本院予以纠正。就某核公司上诉主张的C座所有权问题，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条，即合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。因双方的联建合同现已解除，故C座所有权的确定，应参照以上规定，根据某核公司与某庆公司在涉案工程中的出资比例确定双方有权分得的面积比例。根据鉴定报告结论可知：B座、C座主体结构以外的其他工程造价鉴定金额合计人民币14708507.07元，此项工程由某核公司独立完成，故此款作为某核公司的出资较为合理，而某庆公司在拍卖取得涉案项目后并未支出任何款项，故某庆公司应以其支付的拍卖款项作为出资。以上述数额作为依据，核算某核公司在此项目的出资比例与C座占A座、C座、D座房屋的面积比例，再结合某核公司作为联建合同中的守约方，不仅履行了其应尽的出地义务，还额外履行了本应由某庆公司履行的出资义务，故综合上述各项因素，某核公司要求获得C座所有权的诉求，有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院不予支持此项诉求错误，本院予以纠正。综上所述，某核公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。某庆公司经本院公告传唤，未按时到庭应诉，视为其放弃答辩及质证的权利，本院依据相关法律规定予以缺席判决。