李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        上诉人蒋某因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第00252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人蒋某及其委托代理人彭鹏、被上诉人盛某才及其委托代理人祁晓娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        蒋某在原审法院诉称：2008年，蒋某与盛某才签订《土地出租使用合同》，约定盛某才把位于北京市昌平区东西长70米、南北长40米的白地一块，另有小院一个，内有房屋9间租给蒋某使用；年租金5万元，半年一付；租赁期限为2008年4月20日至2013年4月20日止。该合同就租地用途、付款方式、水电使用方法、合作合法经营、拆迁补偿及双方权利义务进行了约定。合同签订前，2008年4月8日，蒋某交给盛某才租地款15000元，盛某才给蒋某出具收条一张，内容为：今收到租地款15000元整。合同签订后，盛某才把上述白地交与蒋某使用，小院及院内房屋并未交付。蒋某依据合同约定，在盛某才交付的白地上投资2300万元建一高档餐巾纸二次加工厂。自2008年4月26日开始，蒋某用自己筹集到的资金260万元准备建筑材料，边购买、运输材料，边组织施工，截至2008年5月12日，蒋某建成房屋19间，约2000平方米。2008年6月底，蒋某突然接到电话称家父病逝，便紧急回河南老家奔丧。2008年7月底，当蒋某从老家赶回北京后，发现上述19间房屋已被拆除。2008年7月，蒋某持双方签订的合同找盛某才理论，盛某才向蒋某出示了其与合伙人果玉伦于2007年6月1日同北京市昌平区农工商合作社签订的《农业大棚承包合同》，合同约定占地总面积为70亩，合同承包期为两年，自2007年6月1日起至2009年5月31日止。该合同还约定：盛某才在承包期内按照双方约定的经营范围从事生产经营，不准改变土地的性质和地貌，不准搞建筑、林业、果树种植、堆放砖瓦沙石和钢材、木材，不准转租，不准利用大棚作库房或住人；未经发包方同意私自转租搞其他经营项目或进行建筑，改变土地性质时，发包方有权终止合同。在提交上述合同的同时，盛某才还向蒋某递交了2008年4月10日签发的通知一份，该通知载明："盛某才：你与村委会签订的土地农业大棚承包协议，由于上级政府将对此地用途进行规划调整，望你接到通知后停止一切建筑。对已完成的建筑房屋，不允许转让或出租。特此通知。西半壁店村委会。2008年4月10日。"盛某才故意隐瞒其与村委会签订的《农业大棚承包合同》，擅自同蒋某签订《土地出租使用合同》，且违反其同村委会所签合同中不准转租等条款，违反我国相关法律规定，构成合同违约；盛某才与村委会签订合同约定合同终止之日为2009年5月31日，而其同蒋某签订的合同终止之日为2013年4月20日，超出原承包期限，构成合同无效；2008年4月10日村委会发出通知，盛某才明知故犯，于2008年4月20日又同蒋某签订《土地出租使用合同》，构成诈骗；2008年7月，蒋某所建房屋被拆除后，盛某才又在原地址重新建起房屋，用于出租，自收房租，构成违法。在此期间，蒋某多次找盛某才协商赔偿事宜未果，为维护自己的合法权益，现蒋某诉至法院，诉讼请求：一、依法确认蒋某与盛某才于2008年4月20日签订的《土地出租使用合同》无效；二、判令盛某才返还蒋某租地款15000元；三、判令盛某才赔偿蒋某因建造房屋给蒋某造成的建筑材料费、工时费1642888.45元；四、判令盛某才偿付蒋某从2008年4月20日至2013年1月20日期间9间房屋及院落租金461700元；五、判令盛某才返还蒋某因国家修建京包公路占地补偿款20万元；六、判令盛某才赔付蒋某在土地承租期内未经蒋某同意在蒋某承租的土地建造房屋出租经营，剥夺蒋某的经营权，给蒋某造成的经济损失费40万元；七、本案诉讼费由盛某才承担。
        盛某才在原审法院辩称：一、蒋某的诉讼请求不明确。蒋某要求确认双方于2008年4月20日签订的《土地出租使用合同》无效，实际上，蒋某与盛某才曾签订过两份《土地出租使用合同》，一份于2007年4月20日签订，年租金为5万元；另外一份于2007年8月30日签订，年租金为3万元。在2008年4月20日，蒋某、盛某才并未签订过《土地出租使用合同》。二、基于2007年8月30日签订的合同，盛某才对蒋某主张返还租地款不认可。合同约定的租赁时间为2008年4月20日至2013年4月20日，年租金为3万元，半年一付，而蒋某向盛某才支付了15000元租金后，一直未向盛某才支付租金，违反了合同的主要义务。三、基于2007年4月20日签订的合同，盛某才对蒋某的其他诉讼请求不认可。1、蒋某、盛某才签订合同时间是2007年4月20日，约定的租赁期限自2008年4月20日开始，签订合同时并没有禁止建房。村委会政策是2008年4月10日要求不允许建房，政策发生了变化，盛某才与蒋某签订合同时并不能预见一年后会因为政策变化不允许建房。此情况属于《合同法》第九十四条第一款规定的"因不可抗力致使不能实现合同目的"的情况，而并非盛某才违约。2、盛某才在接到通知后第一时间已告知蒋某不允许建房，并主张解除合同，因为由于政策变化，不能实现合同目的。盛某才已经尽到了自己应尽的附随义务，符合合同履行中的诚实信用原则。3、蒋某在明知不允许建房的情况下，仍顶风抢建，在此期间，盛某才和城市管理监察大队都曾找过蒋某，责令停止土地违法行为。4、蒋某所建房屋属于违章建筑，已被回龙观镇人民政府城镇建设管理办公室确认。同时，非法财产不受法律保护。5、蒋某不顾盛某才的劝阻和城建的通知要求，强行建房，其损失是由于自己的原因造成的，应当由其自行承担责任。综上，盛某才认为蒋某的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。四、蒋某的诉求已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。蒋某就与盛某才签订的《土地出租使用合同》于2009年2月24日向北京市昌平区人民法院提起诉讼，提出了返还租金15000元、赔偿经济损失60万元等诉求，后于2009年10月22日申请撤诉。蒋某于2012年10月9日再次就与盛某才签订的《土地出租使用合同》起诉，主张退还租金、赔偿损失等诉求，已经超过诉讼时效，不应得到法律的保护。综上所述，盛某才认为蒋某的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
        原审法院经审理查明：2007年6月1日，北京市昌平区农工商合作社（甲方）与盛某才、果玉伦（乙方）签订《农业大棚承包合同》，约定甲方将位于北京市昌平区村南侧、京包公路东侧，占地总面积约70亩的二方地出租给乙方，用于种植草莓、蔬菜及其他农作物使用，合同期限自2007年6月1日起至2009年5月31日止。后盛某才（甲方）与蒋某（乙方）签订《土地出租使用合同》。该合同约定：甲方将东西长约70米，南北约40米的空白地一块，以及甲方原有一个小院，内有平房9间，出租给乙方使用；租地用途为农家院、住宿；年租金为5万元，半年付一次；租赁期间自2008年4月20日至2013年4月20日；在合同期内，乙方建房时如有城管等各部门检查，一切由甲方协调解决，协调不成房建不成的甲方无条件退还乙方所有全款租金，但乙方建房不得超出6米，如超出由乙方负责；拆迁补偿时，谁投资谁受益，对乙方投资的地上物资产进行补偿时，补偿金全部归乙方所有，甲方无权干涉索要补偿金，甲方并无条件退还乙方剩余租金。本案庭审中，蒋某称承租上述土地系用于建立餐巾纸厂，二次再生产。合同签订后，盛某才将租赁物交付蒋某，蒋某在土地上建造了建筑物，但未办理合法审批手续。2008年4月8日，蒋某向盛某才支付租金15000元。2008年4月10日，北京市昌平区村民委员会发出通知，内容为："盛某才：你与村委会签订的土地农业大棚承包协议，由于上级政府将对此土地用途进行规划调整，望你接到通知后停止一切建筑。对已完成的建筑房屋，不允许转让或出租。"2008年4月30日，北京市昌平区回龙观镇人民政府城镇建设管理办公室作出《责令停止土地违法行为通知书》，内容为："蒋某：经查你正建平房，长50米，宽18米，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条和昌平区回龙观镇土地管理的规定，现责令立即停止违法行为，听候处理。"现蒋某建造的建筑物已被拆除。本案庭审中，蒋某主张上述《土地出租使用合同》的签订日期为2008年4月20日，盛某才主张为2007年4月20日。盛某才还主张上述15000元款项系蒋某向其支付的另一地块的租金，并向法庭提交签约日期为2007年8月30日的《土地出租使用合同》一份。该合同主要约定：蒋某承租东西长约75米，南北约40米的白地一块；年租金为3万元，半年付一次；租赁期限自2008年4月20日至2013年4月20日。以上事实，有《农业大棚承包合同》、《土地出租使用合同》、租金收据、村委会通知、《责令停止土地违法行为通知书》及双方当事人的陈述在案佐证。
        原审法院经审理认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，根据蒋某、盛某才双方提供的证据，法院对蒋某主张的争议《土地出租使用合同》签订于2008年4月20日的事实予以确认。根据该合同，盛某才将其承包的农民集体所有的土地出租给蒋某用于非农业建设，违反了我国相关法律的强制性规定，故该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。盛某才主张蒋某于2008年4月8日支付的15000元系另一地块的租金，对此法院认为，债务人对债权人负有数宗债务的，在债务人所提供的履行不足以清偿全部债务时，债务人有权选择其所清偿的具体债务，据此法院认定该15000元系蒋某支付的本案争议合同的租金。现蒋某要求盛某才返还租金15000元的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。因蒋某在涉案土地上建造建筑物未经过合法审批，故其要求盛某才赔偿建筑材料费及工时费共计1642888.45元，法律依据不足，法院不予支持。蒋某以盛某才未依约交付9间房屋及院落为由，要求盛某才偿付租金人民币461700元，事实及法律依据不足，法院不予支持。蒋某要求盛某才给付占地补偿款20万元，举证不足，法院不予支持。蒋某以盛某才未经蒋某同意在涉案土地上建造房屋并出租经营，剥夺了蒋某的经营权为由，要求盛某才赔偿经济损失40万元，法律依据不足，法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、蒋某与盛某才于二○○八年四月二十日签订的《土地出租使用合同》无效。二、盛某才返还蒋某租金人民币一万五千元，于本判决生效后十日内执行。三、驳回蒋某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
       蒋某不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、改判被上诉人赔偿上诉人建筑材料费及工时费1642888.45元；2、改判被上诉人未依约交付9间房屋及院落租金461700元；3、改判被上诉人给付上诉人占地补偿款5万元；4、改判被上诉人赔偿上诉人经济损失10万元；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院严重超过审限，一审共审理18个月，超过法定的审限。2、一审法院对被上诉人故意隐瞒其与西半壁店农工商合作社签订的《农业大棚承包合同》的事实未予查清。盛某才与蒋某签订合同时已知道其与农工商合作社的合同快到期，分明是有意欺骗，因此给蒋某造成的经济损失要承担全部赔偿责任。3、一审法院对蒋某建筑物拆除没有查清。回龙观政府拆除房屋并未通知到蒋某本人，因此拆除违反法定程序。被上诉人在拆除蒋某建造的房屋后，又在原址建起房屋并且租赁出去，那为何要拆除蒋某建造房屋，拆除依据是什么，一审并未查清。4、一审法院判决适用法律不当。蒋某与盛某才签订的合同是无效的，由于无效合同给上诉人造成的损失，被上诉人应当赔偿，一审法院认定上诉人建造的建筑物未经合法审批就不予赔偿是完全错误的。在本案合同未被确认无效前，被上诉人拒不交合同约定的9间房屋及院落，应当偿付租金。上诉人在一审申请调取相关证据，请求法官现场勘验，还提交了笔迹鉴定申请，一审法院均未采纳，造成重要事实未予查明，严重违法。盛某才服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。
         二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为：蒋某所提交的合同签订时间为2007年4月20日，但在"2007"处有修改，被改动的时间无法确定。蒋某主张系盛某才改动，真实时间为2008年4月20日，盛某才对此予以否认，并提交其持有的租赁合同复印件，时间亦为2007年4月20日，但未能提交原件，并表示原件已找不到。一审法院根据双方提供的证据认定合同签订时间为2008年4月20日。鉴于盛某才不能提交其持有的合同原件，且盛某才与村合作社签订的合同时间为2007年6月1日，一审法院的判定并无不妥，盛某才二审亦并未上诉，本院对合同签订的时间予以确认。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。盛某才转租土地未经得村合作社的同意，且转租用途为非农业建设，而诉争土地仍为耕地，属村合作社集体所有，故蒋某与盛某才之间的租赁合同应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，盛某才应当返还蒋某其交纳的租金15000元。2008年4月10日村委会通知盛某才停止一切建筑，并不允许转让或出租。2008年4月30日回龙观政府通知蒋某停止违法建设。2008年5月1日，昌平区城市管理监察大工业队通知蒋某违反规定审批建设并要求其改正违法行为，在该通知书上有蒋某签字。故蒋某应当知道其建造房屋的行为违法，应及时停止建造房屋。另蒋某在承租的土地上建造房屋，应当向有关部门申请办理审批手续，在无任何合法审批手续的情况下，蒋某坚持建设房屋，后被依法拆除，其应当自行承担责任。蒋某主张系盛某才未告知其诉争土地上不能建造房屋，所以应当承担相应责任，无事实和法律依据，故对于蒋某要求盛某才赔偿建筑材料费及工时费的请求，本院不予支持。
         按照合同约定，盛某才需向蒋某交付9间房屋及院落，实际合同履行中盛某才并未交付使用，蒋某据此要求盛某才支付9间房屋应付的租金。因双方租赁合同被认定为无效，蒋某要求盛某才支付按照合同约定给付房屋的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于蒋某请求盛某才给付其占地补偿款的主张，一审法院已经调取了相关证据，明确证明盛某才并未得到占地补偿款，且蒋某与盛某才的租赁合同无效，蒋某该项主张无事实与法律依据，本院不予支持。蒋某主张盛某才在未经其同意的情况下在诉争土地上建造房屋出租，但未向法庭提交证据予以证明，且蒋某与盛某才的租赁合同被认定为无效，蒋某要求赔偿其该项经济损失，没有事实和法律依据，本院不予以支持。