李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
原告天某鑫盈珠宝公司向本院提出诉讼请求：
        1.请求法院判令被告腾退北京市怀柔区青春路甲68号房产地下一层的所有房屋（面积为1416.02平米）；2.要求被告返还占用期间收取他人的租金120万元。事实和理由：原告原系怀柔区青春路甲68号房屋的所有权人（包括地上一层至四层、地下一层，总面积为6277.92平方米，地下一层面积为1416.02平方米）。建筑物基本情况：估价对象结构为混合结构，外墙贴瓷砖安装塑钢窗，建成于1995年，地上4层，层高约为3.2米，用途商业。其中1层为沿街商铺，2层为餐饮及住宿，3-4层为酒店经营，经估价人员现场勘察及估价委托人介绍，地下1层为电玩城、台球室、网吧。但不在房产证登记范围内，本次估价对象面积采用房产证证载面积，对地下部分本次估价未测算其价值。因怀柔区人民法院对该房产地上一至四层（4861.9平方米）的部分采取了评估拍卖措施。被告竞得该房产地上一至四层（4861.9平方米），不包含地下一层面积为1416.02平方米。后经北京市高级人民法院执行监督程序（2017）京执监14号裁定确认本次拍卖不包含地下面积。被告对地下室非法强占，严重损害了原告的合法权益，故起诉至法院。
被告沈某巍辩称：
        第一、这个房地产是我通过法院拍卖买的房子，不存在非法霸占的问题，我到现在也不知道地下室具体的平米数，原告公司陈述的1400多平米来源何处？官方并没有地下室答复的面积数；第二、地下室是设备间，有很多管道、消防设施在地下室，这个地下室与房屋是一体。地下室作为建筑物不可缺少的一部分，承担着整个楼房的供水、供电、供暖和消防功能，如果没有地下室这些功能，我这个房屋就没水没电没消防，不能正常使用。在评估公司所提供的评估报告中，对楼房现状的评估，如果没有水、电、暖，消防合格，所评估的价值远不会是现在的这个价格。如果拍卖时就告诉我这房子不通水不通电没有消防设施，我肯定也不买；第三、我拍卖取得房屋后，房租应该由我收取，但至今2年了，我没收过房租，房租都被韩燕收走了；第四、原告提供的建设工程规划许可证没有关于地下一层的建设；第五、原告提供的申请和证明材料里所涉及的面积与实际面积不符，原告所提供的地下一层图纸为后补图纸，后补图纸中规划的商业用途没有经过相关部门认可。原设计地下室用途为供水、供电、供暖和消防功能，且证明中明确指出，建筑面积与实际测绘面积不符，多出的面积在规划许可证和经过施工许可的施工图纸中没有体现；第六、原告提供的规划许可证、申请和证明都是首都规划设计公司的，与原告没有任何关系。原告在购买房产时，没有单独对地下室进行买卖交易，故我不同意原告的诉讼请求。
第三人小某公司述称：
        对原、被告所诉不清楚，对法院追加我公司作为第三人，我公司只是到庭旁听案件审理，法院要求我公司提供的租赁合同和租金因公司财务管理领导不在单位，无法提供。
本院经审理认定事实如下：
        根据已经发生法律效力的（2013）朝民初字第00858号民事判决书，北京市朝阳区人民法院以（2013）朝执字第13741号受理了申请人北京盛泽万家投资管理有限公司申请执行的案件，并依法对被执行人天某鑫盈珠宝公司所有的位于怀柔区青春路甲68号房地产【房产证号：京房权证怀私移字第XX**号，土地使用权证号：京怀国用（2009出）第0096号】进行了查封。后，朝阳区人民法院向怀柔区人民法院就上述房产执行进行事项委托，怀柔区人民法院于2015年5月8日以（2015）怀执字第1573号案件立案。怀柔区人民法院在执行过程中委托北京华信房地产评估有限公司对怀柔区青春路甲68号商业用途的房地产进行评估，评估结果为房地产总价：6325.28万元。该《房地产评估报告》载明：“估价对象范围为房屋所有权及国有建设用地使用权：房屋建筑面积为4861.9平方米（1-4层），分摊土地使用权面积1416.02平方米，用途为商业；土地使用权面积为1416.02平方米，土地剩余使用年限为21.9年。……经估价人员现场勘察及估价委托人介绍，地下1层为电玩城、台球厅、网吧。但不在房产证登记范围内，本次估价对象面积采用房产证证载面积，对地下部分本次估价未测算其价值。本次评估采用的是公开市场价值标准”。2016年4月29日，沈某巍通过法院网络竞拍方式，以5000万元的最高价竞得上述房地产。现上述1-4层房屋所有权证和国有土地使用权证已经办理至被告沈某巍名下。因天某鑫盈珠宝公司认为怀柔区人民法院执行中存在评估价格畸低、拍卖流程及信息存在瑕疵、未在人民法院诉讼资产网上发出拍卖信息，评估机构未对地下部分测算价值等执行错误向北京市高级人民法院申诉，请求进行执行监督，对房产重新进行评估和拍卖。2017年9月6日，北京市高级人民法院以（2017）京执监14号执行裁定书裁定：驳回天某鑫盈珠宝公司的申诉申请。北京市高级人民法院在该裁定书中认为：“怀柔法院委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，评估公司出具评估报告，怀柔法院向天某鑫盈珠宝公司发送了评估报告，天某鑫盈珠宝公司未对评估报告提出异议，视为对评估报告认可。据评估机构提供的评估报告显示，本次评估估价对象面积以房屋所有权证记载的面积为准，对于未载入房产证，但实际对外经营的地下面积，本次估价未测算其价值。怀柔法院在人民法院诉讼资产网上发布的拍卖信息公示中亦明确此次拍卖对象为建筑面积4861.9平方米，地上四层钢混结构商业用途楼，地下室面积不是本案拍卖的内容。拍卖后，怀柔法院亦未要求天某鑫盈珠宝公司对地下室向买受人沈某巍交接。怀柔法院对房产的评估、拍卖执行行为程序合法”。
2018年1月3日，天某鑫盈珠宝公司持诉称理由及请求起诉至法院。
        就本案所涉房地产，原系首都规划设计咨询公司怀柔分公司（以下简称规划设计公司）建设。因在建设过程中向原告天某鑫盈珠宝公司借款600万元，故双方在2002年5月15日签订《房地产转让协议》将青春路甲68号房地产转让给原告公司。该《房地产转让协议》具体内容如下：“一，甲方（首都规划设计公司）拥有的怀柔区青春路甲68号楼房地产，国有土地使用权证号：（97）怀国有（出）字第007号，土地总面积6220平方米。房屋所有权证号：京房权证怀字第XX**号，总建筑面积4993.4平米。甲方因建青春路甲68号楼向乙方（天某鑫盈珠宝公司）借款，现将部分房地产抵债折价转让给乙方。二，乙方从甲方受让上述房地产，双方协议转让：土地面积约1500平米，实际面积以土地证颁发确定的面积为准。房屋坐落和面积：怀柔区青春路甲68号3-5门房屋，建筑面积约4800平方米，实际面积以房屋所有权证颁发确定的面积为准。三，甲乙双方对上述转让数量、面积核对无误，同意上述房地产转让，并于2002年12月31日前全部交完。转让完成后，甲方对乙方的借款偿还完毕。”2002年11月，本案所涉青春路甲68号楼3-5登记在天某鑫盈珠宝公司名下，该《房屋所有权证》（京房权证怀私移字第XX**号）证载房屋层数为4层，建筑面积为4861.9平米；2009年7月13日，首都规划设计公司（出让方）与吕振东（受让方1）、辛海军（受让方2）、天某鑫盈珠宝公司（受让方3）签订《补充协议》，就国有土地使用权问题进行说明和变更，内容如下：“出让合同号为97007号，规划用途为住宅，用地总面积6220平方米。2002年受让方以房抵债形式将青春路甲68号楼3-5门（分摊土地面积1493.39平方米）天某鑫盈珠宝公司，经测绘公司实测土地面积1416.02平方米为天某鑫盈珠宝公司，1-2门分摊土地面积77.37平方米。并于同年取得房屋所有权证，房屋规划用途为商业。现受让方申请将土地用途与房屋用途调整为一致，经出让方与受让方协商，共同对出让合同进行如下变更：1、将分摊的1493.39平方米的土地用途由住宅调整为商业。2、调整后的土地使用年限由70年调整为40年。3、将出让合同中的土地出让金933000元调整为1210600元，需补交土地出让金277600元（包括1-2门分摊的土地面积77.37平方米）。”2009年9月29日，本案所涉土地使用权登记在天某鑫盈珠宝公司名下，该《国有土地使用权证》【京怀国用（2009出）第0096号】证载面积为1416.02平方米。
         就本案讼争地下一层是否属于合法建设问题，本院前往怀柔区规划局进行调卷。卷宗中包括下列材料：1、《建设工程规划许可证》，上载审批为“地上5层”。首都规划设计公司实际建造了地上4层和地下一层，但档案卷宗中有地下一层的平面设计图。图纸显示地下一层包括空调机房、电气间、泵房、卫生间、包间、过厅、歌厅、库房；2、首都规划设计公司于2001年11月5日提交的一份《申请》，上载“我单位于1995年兴建的湖光新村商业楼建设工程许可证（96）怀规建字第038号建筑面积4013平方米，因开槽地质关系增设地下室，层高为3米，A栋增1017平米，B栋1041.5平米（含门栋以上面积）。特此申请增加建筑面积，请批示”；3、怀柔区规划局对上述《申请》作出的《证明》，上载“首都规划设计咨询公司怀柔分公司所建设的工程，地址在怀柔区青春路东侧，证号为1996怀规建字0038号，经过核对，原批示建筑面积与实际测绘建筑面积不符，需增补建筑面积：2058.5平方米。其中A区增补建筑面积：1017平方米，B区增补建筑面积：1041.5平方米，特此证明。”
        此外，本院就本案讼争地下一层现状进行现场勘察如下：勘察分二次进入地下一层，第一次勘察对象为地下一层南边部分，第二次勘察对象为地下一层北边部分。1、地下一层南边部分：自本案所涉建筑物一层小某公司进入并步入地下室楼梯，楼梯下分为相对的二个门口，自楼梯下左手门口进入后是一大间地下室，现由沈某巍租给小渔飞翔文化传媒公司办公使用；自楼梯下右手门口进入后分为三个区域：一进门区域是小渔飞翔文化传媒公司会议室。穿过小渔飞翔文化传媒公司会议室为第二区域，该区域实为设备间并单独隔间上锁，开锁进入隔间发现内部再次分为二间房屋，分别是消防设施和管道设备。另一个区域是库房、厕所。2、地下一层北边部分：自本案所涉建筑物一层凯德力升台球厅入口进入，下楼梯右转进入第一大间，现由台球厅对外经营使用；穿过台球厅进入第二大间，现由游戏厅对外经营使用，在游戏厅最里面另有单独隔间，是设置配电设备的配电室，用于供应整栋楼房的电力，配电室由物业管理。在现场勘察台球厅和游戏厅时，被告沈某巍明确表示台球厅和游戏厅不是其对外出租的，租金也不是沈某巍收取的。经询问台球厅和游戏厅现场工作人员，他们表示自己不是老板，不清楚谁系出租方，此后二个单位没有按照法院要求向法院提交租赁合同并到法院说明情况。
         本院于庭审中就下列问题向原告天某鑫盈珠宝公司进行询问：1、原告公司是从何处购买本案所涉房地产（青春路甲68号）？原告回答为：首都开发总公司，总经理是王鑫，房屋是他们建造的，因为他们欠原告公司600万元，就用这套房屋抵顶的债务600万元；2、在顶账时，地下室是什么状态？原告回答：购买时，地下室就已经建造好了，而且规划时也有地下室，是经过审批的；3、地下室是否有房屋？原告回答为：地下室就是房屋，分为三部分，南边、北边和中间。要不是因为出事儿，我们当时可以办理两个产权证。但因为法院查封拍卖，政府机关就不给办理了。还有就是因为房地一体，所以土地证也随着拍卖给被告了，但是地下室不在拍卖范围。被告应该拿着土地证配合我们公司办理地下一层的产权证；4、原告公司在购买时是否对地下室与房屋分开购买的？是否单独交费？原告公司回答为：我们单独交的费用，证据就是抵账600万元，全部都包括了。我们从房产证上也可以看出是地上地下来的；5、原告公司顶账时与首发公司（实为首都规划设计公司）是否有合同？原告公司回答为：有；6、办理产权证时为何没有对地下室单独办理产权证？原告回答为：当时给地下室办产权证的很少，后来也没有及时办理；7、地下室是设备间属实吗？原告回答为：不属实；8、整栋楼的配套设施是否都在地下室？原告回答为：确实有设施，但不完全是。完全不影响原告房屋使用；9、地下室需要专门单独的审批，那么在建造地下室时批建的用途是什么？原告回答为：都是商业楼。但都是一块儿批建的，都是商业用房；10、原告公司主张地下室面积是1416.02平米的依据？原告回答为：规划局文件批示的；11、地下室现在有哪些经营项目？原告回答为：被告租给小某公司，小某公司向被告交纳租金。此前，我们对外出租的台球厅、电玩城都被被告给清理完毕了；12、原告经营的台球厅、电玩城租金被谁收取了？原告回答为：原告公司没有收取，原告法定代表人韩燕也没有收取。当时是韩燕前夫郝永君管理经营，郝永君是否收取租金不清楚；13、地下室现在是否有一个统一的门锁：原告回答为：地下室分为南边、北边和中间三个区域，也有三个门锁。北边区域由被告租给小某公司，南边是台球厅也被锁了，中间我们也进不去。
        本院就下列问题向被告进行询问：1、被告是否出租地下一层？被告回答为：地下一层比较复杂，大部分是设备间，靠北边由原告公司前法定代表人的物业公司租给台球厅和电玩城了，物业公司知道拍卖事宜后，将台球厅和电玩城10年的房租都收走了；中间靠南边是设备间和消防水池，南边有很小的一部分类似于库房的地方，我给朋友用了。2、被告在司法网络平台上看到拍卖公告时，是否看到拍卖公告中不包括地下室？被告回答为：没有。
         原告天某鑫盈珠宝公司对其主张出示下列证据：1.（2015）（估）字第00674号《房地产评估报告》，证明地下一 层未经评估；2.北京市高级人民法院（2017）京执监14号执行裁定书的本院认为部分，证明地下一层未经评估、拍卖，法院亦未对地下一层强制执行；3.（96）怀规建字第38号《建设工程规划许可证》附件、首都规划设计公司于1996年3月28日向怀柔区规划局提交的“配套商业服务业2800平米准备开工，现将规划设计方案，申报贵局，望予批准”的申请、首都规划设计公司于2001年提交的《申请》和怀柔区规划局于2001出具的证明，证明本案所涉地下一层经规划审批。经质证：被告沈某巍对证据1、证据2表示不清楚；对证据3的证明目的不认可，其主要异议为：（96）怀规建字第38号《建设工程规划许可证》附件明确注明审批是地上五层，没有地下室的规划审批，对《申请》和《证明》的真实性有异议，图纸真伪不明。
         被告沈某巍对其地下一层出租情况出示《房屋租赁合同书》，证明沈某巍在2017年4月29日将地下一层350平米租赁给于欣华用于北京小渔飞翔文化传媒有限公司办公。租期20年，第一年因需大量重建改造免租一年。租金前十年每年6万元，后十年每年10万元。经质证：原告对证据的真实性不认可，认为租金6万元不合理。
         本院对审理期间调取的怀柔区人民法院（2015）怀执字第1573号卷宗、怀柔区规划局（96）怀规建字038号卷宗材料、北京市国土资源局怀柔分局不动产登记中心卷宗中的《国有土地出让合同》、首都规划设计公司与天某鑫盈珠宝公司签订的《房地产转让协议》、地价款缴纳情况核实函、北京市国土资源局怀柔分局与首都规划设计公司签订的《补充协议》、首都规划设计公司与吕振东1号、辛海军2号、天某鑫盈珠宝公司3-5号签订的《补充协议》，依法进行质证：原、被告均无异议。
         因本案审理结果与小某公司有关，故本院依法追加小某公司为本案无独立请求权第三人参加诉讼。同时，本院向台球厅和游戏厅张贴并送达怀柔区人民法院《通知》，告知上述二个单位持《租赁合同》及租金支付票据向怀柔区人民法院申报。游戏厅于通知后向本院递交《租赁合同》及租金支付凭证，该《租赁合同》出租方系天某鑫盈珠宝公司，租赁期限18年，年租金为5万元；台球厅未在本院规定的时间内来院申报。
        在原、被告及第三人参加的庭审中，法院询问原告是否变更诉讼请求，原告表示不变更；另在此次庭审中，原告增加北京市怀柔规划建筑设计所出具的证明作为证据，证明地下一层经审批，且转让时已经包括地下一层。经质证：被告对证据的关联性提出异议。第三人则对证据表示不清楚；第三人对被告出示的《租赁合同》表示主管人员不在单位无法核实；第三人未按法院要求提供《租赁合同》及租金支付票据，对法院要求在庭后3日内提供的意见未给予正面回答；另就游戏厅提交给法院的《租赁合同》及租金支付票据，本院依法进行质证。经质证：原、被告对真实性不认可；第三人则表示不清楚。
         此外，本院询问原告能否提供证据证明沈某巍租赁给小某公司租金达到120万元，原告委托诉讼代理人韩胜嘉认为此应属于法院调查内容。对此，本院当庭明确答复原告，法院调查需有一定的范围限制，法院审理案件处于中立地位，且法院对此已经追加小某公司作为第三人参加诉讼，而原告对自己的主张亦有责任提供证据。
法院判决：
        一、被告沈某巍于本判决生效后七日内将北京市怀柔区青春路甲68号地下一层中自行出租给第三人北京小渔飞翔文化传媒有限公司的部分（不包括地下一层中用于整栋房地产供水、供电、消防等房地产附属设施功能的区域）腾退给原告北京天某鑫盈珠宝有限公司；二、驳回原告北京天某鑫盈珠宝有限公司其他的诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         根据我国《中华人民共和国物权法》规定：占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害。本案中，天某鑫盈珠宝公司与首都规划设计公司所签《房地产转让协议》中虽没有关于本案所涉地下一层的转让内容，但首都规划设计公司将房地产交付给原告时，双方并未对地下一层产生争议。此后，地下一层一直由天某鑫盈珠宝公司占有使用，故原告天某鑫盈珠宝公司系我国《物权法》上规定的占有人。被告沈某巍虽经法院网络竞拍方式取得怀柔区青春路甲68号房地产，但沈某巍支付的价款中明确不包括地下一层，沈某巍自行将部分地下一层占有，妨害了原告天某鑫盈珠宝公司的权利，故沈某巍应将自行占有的地下一层中用于商业用途部分返还给原告天某鑫盈珠宝公司。天某鑫盈珠宝公司虽要求沈某巍将所有地下一层予以腾退，但沈某巍否认台球厅及游戏厅系其出租和收取租金，天某鑫盈珠宝公司亦未提供证据证明上述二个单位已由沈某巍占有，故对原告请求被告沈某巍腾退游戏厅和台球厅的意见，本院不予支持。另根据怀柔区规划局卷宗中的图纸可知，地下一层还包括整栋楼的供水供电等附属设施功能，故用于设置附属设施功能的区域，本院不宜判决被告沈某巍腾退。
        另需指出的是，原告天某鑫盈珠宝公司在使用本案讼争地下一层时需在被告沈某巍竞买房地产范围内通行，被告沈某巍在对房地产附属设施进行维护时亦需经过部分商用区域，对此原、被告双方均应本着和睦共处的原则解决问题，各自为对方通行提供便利以减少诉讼再次发生。就原告要求被告沈某巍返还其对外出租的租金120万元，本院认为，原告此项请求与原告请求被告支付占用期间的使用费不同。原告就租金返还的请求，其内容直接涉及被告沈某巍与第三人小某公司之间的租赁合同，该请求应以对租赁合同及租金数额认可为基础，现原告对被告出示的租赁合同不认可，对年租金6万元合理性产生怀疑，同时原告又没有任何证据证明被告收取第三人120万元租金，本院不宜支持原告主张租金返还的诉讼请求。另：民商事案件应主要以当事人提供证据为主，法院调查取证需有一定的范围限制，法院对证据的审查应围绕案件主线及主要法律关系进行，否则法院中立地位极易产生偏离。