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借名买房纠纷案例

借名买房后又签订房屋买卖合同后,法院不能认定买卖合同无效

发布时间:2019-09-02 浏览:

 
       李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
        刘某上诉请求:撤销一审法院判决,发回重审,或者改判支持我一审全部诉讼请求。事实与理由:1.程某和秦某在明知我不同意夫妻共同所有的房屋过户的情况下,仍然在我不知情的情况下进行过户,并以严重低于市场价的价款进行过户,且交易款项以何种方式支付没有证据;2.一审认定事实不清,程某至少出资5万元的购房款,从秦某、明某2、贾某的经济状况可以推定他们无力支付购房款,而且从明某2的银行流水来看,并不能证明支付购房款的是用的明某2的钱;3.一审适用法律错误,本案并不是借名买房,而是程某和秦某私自过户房屋侵害我的利益;4.一审存在违反程序的行为。
        程某辩称,同意一审法院判决。
        亲某辩称,同意一审法院判决。
        刘某向一审法院起诉请求:1.依法确认程某、秦某所签订的《存量房屋买卖合同》无效;判令秦某返还房屋并协助办理过户手续;2.本案诉讼费由程某、秦某负担;3.以上由程某、秦某承担连带责任。
          一审法院认定事实:刘某与程某系夫妻关系,二人于1998年登记结婚。坐落为昌平区302房屋(以下简称涉案房屋)原登记在程某名下。2013年12月31日,程某与秦某签订《存量房屋买卖合同》一份,合同显示程某将涉案房屋出售给秦某,建筑面积52.65平方米,成交价格为42万元等。涉案房屋依据该份《存量房屋买卖合同》转移登记至秦某名下。现刘某起诉至法院,称涉案房屋系其与程某的夫妻共同财产,故其以程某与秦某存在恶意串通、侵害其合法利益为由要求确认该份《存量房屋买卖合同》无效。程某与秦某主张涉案房屋原系程某母亲贾某购买,购买时借用了程某的名义,房款支付由程某之弟明某2办理,2013年因贾某与明某2换房,故根据贾某与明某2要求将涉案房屋过户给明某2前妻秦某,故合同是有效的。
        对于涉案房屋购买、装修及居住的情况,刘某称2004年4月左右购房,总房款10万元,是用程某存款付的,房屋购买后借给贾某和明某2、秦某一家一起居住,由明某2进行装修。刘某就其主张提交录音、开庭笔录为证。录音显示系刘某与程某于2014年1月11日的对话,内容包括:“刘某:程某,前两天明某2想过户怎么了着?他还催不催了?程某:不催了。刘某:不催了?不催就行了。我就觉得这本来就不应该过户,这就是咱三的财产,你知道将来刘某1要考上国外上大学去,咱就能一下子拿出100多万就能给她交学费,你要是一过的话,将来你再和他要就麻烦了,这本来就是……程某:你就别讲这事儿了,当时就是为了急着让他们住,也没想到有一笔财富,即使他们要不要的话,咱们也别想着这笔钱,毕竟我妈养我一辈子。刘某:她是养你一辈子,让她住到老,咱也不说什么。程某:当时买的时候,这也不都是咱的钱,所以这事你也不用管……”开庭笔录显示刘某曾起诉程某离婚,于2015年4月14日开庭时程某曾陈述:“……房屋是我母亲出钱买的,就写的是我的名字,后来我母亲要求过户给她,我就过户了……”、“房屋就是我母亲出钱买的,当时我户口在北京,为了方便就将房屋写在了我的名下,房屋一直都是我母亲居住,因为我侄子上学的问题,就将房屋过户到我弟弟名下。我当时没有告诉他,就是怕他不同意过户,原告一直认为房屋是我的,肯定不让我过户。”、“我也出资了一半,房屋过户后就和我母亲商量着,以后别用我养老了。”
程某、秦某称房款10万元是由贾某出了6万元,向程某借款4万元,之后已还给程某,房款由明某2支付给卖方,房屋购买后明某2进行了装修,由贾某、明某2、秦某一家居住。程某、秦某就其所述以《房屋买卖合同》、《收款证明》及证人证言、银行记录、《收条》为证。《房屋买卖合同》显示系温某(甲方、卖方)与程某(乙方、买方)于2004年3月22日签订,约定由温某将涉案房屋卖给程某,房屋总价68000元,于2004年3月25日一次性付清房款等。《收款证明》内容为:“今收到明某2交来的房款10万元整,购买昌平区068号。刘某2。2004年3月22日。”证人贾某出庭作证,称房子是其凑钱买的,其中借了程某4万元,明某2转账付的房款。证人温某出庭作证,称当时卖房合同是其妻子刘某2操作的,房款是明某2给的,当时存到银行存折里了,听买方说是给父亲买套房。银行记录显示明某2银行账户于2004年3月21日取款2万元、2004年3月26日取款9万元;温某银行账户于2004年3月21日现金存入2万元、2004年3月26日现金存入8万元。《收条》内容为:“今收到明某2借款40000元。程某。2014.1.2。”
上述事实,有存量房屋买卖合同、录音、开庭笔录、房屋买卖合同、收款证明、证人证言、银行记录、收条以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
         一审法院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
        本案中,双方均认可涉案房屋购买后由明某2装修、由贾某、明某2、秦某一家居住。但对于购房出资付款等情况双方陈述不一致,根据银行记录及证人出庭陈述,可确认涉案房屋在购买时,付款事宜经由明某2银行账户办理;刘某虽主张房款全部由程某支付,但未能提交证据予以证明,其提交的录音及开庭笔录中程某也未有认可其全部出资的陈述。故依据现有证据及房屋的付款、装修、居住等实际情况,法院对程某、秦某主张的借名买房一事予以采信,故程某与秦某签订《存量房屋买卖合同》系基于借名买房的事实办理后续房屋转移登记,并不存在恶意串通,损害刘某利益的情形。因此,刘某主张《存量房屋买卖合同》无效并要求返还房屋、办理过户没有法律依据,法院不予支持。
        综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审法院判决:驳回刘某的诉讼请求。
         法院二审期间,双方当事人均没有提交新的证据。法院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为:
         当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,否则应当承担举证不能的不利后果。此外,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定,当事人对恶意串通事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在。刘某主张程某、秦某签订的《存量房屋买卖合同》存在恶意串通导致合同无效,应当对此承担举证责任。
       就恶意串通的主观恶意方面,对于程某、秦某而言,2004年购买房屋时,刘某并未参与购房过程,亦未参与出资,刘某虽不认可明某2银行流水,但是未提交证据证明房款系程某支付;此外,双方均认可购房后由明某2装修,程某母亲、秦某和明某2在涉案房屋内居住,综合考虑房屋购买和使用过程等因素,法院认为程某将房屋过户给秦某不存在恶意,刘某未能提供充分证据证明程某、秦某主观上存在恶意,未能达到能够排除合理怀疑的高度盖然性的证明标准,故对于刘某之主张,法院不予采信。刘某亦未提供证据证明存在其他导致合同无效的情形,故法院对刘某上诉主张不予支持。
        综上所述,刘某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
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