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刘x1在原审法院诉称：

        我与刘××系兄弟关系。2009年3月，我欲购买坐落于北京市通州区马驹桥镇××里×号×层×单元602号房屋（以下简称602号房屋），当时，由于我在天津经营房地产业务，我名下已有多处房产不能贷款，所以就以刘××的名义购买了602号房屋，并将房屋产权登记在刘××名下，该房屋总价款是140万元，我支付了首付款60万元，并以刘××名义在银行贷款80万元，此后，也是由我按月以刘××名义偿还贷款，我购买房屋后，该房屋一直由我管理，近两年，有时刘××回国偶尔居住，现我因儿子学业成就欲去北京工作，所以要求刘××将房屋过户到我名下，但遭拒绝，我多次与刘××协商未果，无奈诉至法院，请求法院依法判令解除我方与刘××于2009年3月达成的关于借刘××名义购买涉案602号房屋的口头合同，请求法院判决刘××返还我首付款、已经偿还的银行贷款及房屋市场差价共计300万元，并要求诉讼费由刘××负担。

刘××在原审法院辩称：

我同意刘x1的诉讼请求。

        孙××在原审法院述称：我方不认可刘x1与刘××之间有借名买房的协议，涉案602号房屋就是刘××的，刘x1与刘××是兄弟关系，我方与刘××的离婚诉讼正在进行，刘x1一直参与我与刘××的离婚事宜中。涉案的602号房屋是我与刘××的共同财产，因此请求法院依法查明事实，防止刘x1与刘××串通损害我方的合法权益。涉案602号房屋的月供都是以刘××的名义偿还的，我方也提交了偿还银行月供的相关资料，月供不是刘x1偿还的。综上，我方不同意刘x1的诉讼请求。

原审法院经审理查明：

        刘x1与刘××系兄弟关系，孙××与刘××系夫妻关系，二人于1983年12月15日登记结婚。

        2009年年初，刘××在北京中京房缘房地产经纪有限公司（以下简称中京房缘公司）的居间服务下，自赵某处购买了602号房屋，购房总价款为140万元，后刘××给付赵某房屋首付款60万元。2009年3月31日，刘××与赵某对涉诉房屋进行了房屋所有权转移登记申请，2009年4月7日，刘××取得涉诉房屋所有权证书，2009年4月29日，刘××向深圳发展银行股份有限公司北京朝阳门支行（现更名为平安银行北京朝阳门支行）提出房屋抵押权设立登记申请，用涉诉房屋抵押贷款79万元，该笔款项转入赵某名下。2009年5月11日涉诉房屋办理了抵押登记。本案审理过程中，经法院向平安银行北京朝阳门支行核实，截止到2015年10月19日，涉案602号房屋尚欠银行本金余额为424837.32元。

        本案审理过程中，刘x1称602号房屋的实际购买人是其本人，其在中京房缘公司的介绍下知晓了赵某出售涉案房屋的信息，在中京房缘公司的业务员王×居间介绍下决定购买涉案房屋，因当时其在天津已经有多套房屋均系贷款购买，因此其贷款购买涉案602号房屋被平安银行告知无法办理，为此其与刘××商定以刘××的名义购买涉案房屋，并以刘××的名义办理涉案房屋的贷款手续。涉案602号房屋的首付款是其凑齐后汇入刘××账户支付给赵某的，涉案房屋的银行贷款也一直是由其本人按月偿还的。刘x1提交了个人住房抵押及担保借款合同三份，用以证明其存在多处房贷的事实，因贷款资信问题无法通过办理银行贷款方式支付剩余涉案房屋购房款的事实。

        刘××对刘x1陈述的上述借名买房的情况予以认可，并称首付款及银行贷款均系刘x1支付及偿还的。孙××对刘x1及刘××的借名买房、刘x1支付首付款及偿还银行贷款的说法不予认可，称涉案房屋的首付款系以刘××名义支付的，银行贷款也是以刘××名义偿还的，因此602号房屋系刘××购买的，应当归属于刘××所有。

        刘x1为证明602号房屋系其本人购买、首付款系其本人支付的事实，申请证人王×、刘×1、刘×2、郭×出庭佐证。其中王×陈述刘x1购买涉案房屋从最初的看房到办理银行贷款的所有流程都是其负责的，其当时系中京房缘公司的主管，王×陈述刘x1购房前到中京房缘公司查看房源时，是其本人接待的刘x1，刘x1称其本人在天津也是做房地产经纪行业的，房产中介公司都喜欢这样的客户，因为这样的客户通过中京房缘公司买房，将来也会通过中京房缘公司卖房。王×称当时中京房缘公司有一套北京市通州区马驹桥镇样本小区的一套房屋（即涉案602号房屋）出售信息，王×与一女同事一同带刘x1去看房，当时业主赵某在房屋居住，看完房屋后刘x1交了3万元定金，其中有应支付给中京房缘公司的2万元中介费，将房屋确定下来。刘x1想申请向银行贷款80万元支付购房余款，但因刘x1名下的多套房产都有银行贷款，已经没有贷款的资质了，前后找了四个银行都批不了贷款，后来王×与刘x1商量能否以刘x1妻子的名义贷款，但刘x1的妻子也不符合贷款资质，后刘x1提出其哥哥刘××在俄罗斯工作，银行一般认为有国外背景和经历的人申请贷款容易获批，因此提出以其哥哥刘××的名义申请贷款。2009年3月，刘x1带着刘××到中京房缘公司的店面进行了面签，将刘××的护照也提供了。支付首付款时，王×与刘x1商量以银行转账的方式支付至卖方账户，刘x1觉得转账的手续费太高，就与刘××一起到中京房缘公司的店面，当时刘x1带着现金到银行办理的面签，到深圳发展银行的一层柜台点的钱，刘××当场在深圳发展银行开立了账户，刘x1从其车里将现金取出来，并将现金存入到刘××开立的深圳发展银行的账户中，到银行面签和支付首付款的整个过程卖方赵某也全程在场。王×称当时刘x1、刘××和卖方赵某还签订了一个协议，王×当时也在场，但没有签字。涉案房屋签订过两份居间服务合同，第一份是以刘x1的名义签订的，因刘x1无法办理贷款，后来就以刘××的名义签订的合同，将第一次的合同作废了，重新签订的网签的合同。

        刘×1陈述2009年涉案房屋办理贷款时，其系该银行信贷部的员工，中介公司表示刘x1名下有好几套房屋，存在多笔房贷，因此征信不好，刘×1表示因刘x1征信不好无法办理贷款，因此刘x1找到其哥哥，其哥哥征信较好，后刘x1以其哥哥的名义办理的贷款。当时刘x1与其哥哥还有中介公司一同到深圳发展银行办理贷款，刘××在六层的信贷部门签字办理完面签后，刘×1带着上述人等到一层营业厅办理支付首付款的事宜，刘x1的哥哥当场在银行一层营业厅开立了账户，刘x1从其车里取出现金，并将现金存入到其哥哥开立的账户。

        刘×2（刘x1之四哥）陈述，刘××在2009年在北京购买房屋时向其借款20万元，2009年2月27日，其从中国工商银行卡（卡号为×××）取出20万元现金，并将现金交给刘x1用于购买北京的房屋。刘x1提交了刘×2的上述工商银行卡的交易明细对上述陈述予以佐证。

         郭×陈述其与刘x1系租赁关系，2003年其与刘x1签订租赁协议，租赁刘x1位于天津市×区×路×楼×门底商，用于经营网吧，租赁期限为5年，年租金为15万元，2008年租赁合同到期后，其与刘x1又重新签订了租赁合同，租赁期限为5年，年租金为18万元。郭×表示租金的交付时间为每年的2、3月份，2009年，刘x1督促其交纳租金，表示其在北京购房急需用钱，郭×称其于2009年2月左右将18万元支付给刘x1。郭×并提交了2008年其与刘x1签订的租赁合同，刘x1对该租赁合同予以认可，并提交了《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，用以证实其出租给郭×的房屋的产权人系天津市红桥区房产总公司咸阳北路房管站（以下简称房管站），2002年房管站将上述公有住宅出租给刘x1的事实。

        刘x1称602号房屋的银行贷款均系其按月偿还的，偿还的方式为两种，一种是将现金交付给刘××，由刘××存入还款账户中由银行按月扣划，另一种是通过银行转账方式将应偿还的款项汇至刘××的还款账户。刘x1并提交了银行转账记录用以证明其偿还银行贷款的事实。刘××对刘x1陈述的由刘x1偿还银行贷款的事实予以认可，孙××对此持有异议。

        本案审理过程中，经刘x1申请，法院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对602号房屋的市场价值进行了评估，2015年8月18日，该评估公司出具《评估报告书》，评估结论为估价对象在估价时点的市场价值为301万元。刘x1、刘××及孙××对该评估结果均不持异议。

        在涉诉房屋购买过程中，赵某于2009年3月26日向刘x1出具了一份收条和一份证明，其中收条载明：今收到刘x1交来房屋购房定金三万元，房屋坐落北京通州区马驹桥镇×里×号楼×层×单元602号，面积178.58平方米，产权编号为字第×××号，权利人赵某，双方协商此房售价为140万元，未尽事宜刘x1首付60万元按揭贷款80万元，以哥哥刘××名义办理贷款及过户手续。证明载明：刘x1买房人购买赵某名下坐落于北京市通州区马驹桥镇×里×号楼×层×单元602房屋，刘x1名下已购买多处房产并在银行办理过贷款手续，为尽快办理购房过户，特借用刘××名购买坐落北京市通州区马驹桥镇×里×号楼×层×单元602房产（刘××与刘x1系兄弟关系），并办理过户手续。

         2014年4月，刘x1以所有权确认纠纷案由将刘××起诉至法院（2014年通民初字第8181号一案），案件审理过程中，法院就相关情况与赵某进行了核实，赵某称涉案602号房屋是刘x1以其哥哥的名义购买的，上述收条和证明均是其本人书写的。

         另查，刘××与孙××因离婚纠纷，自2010年起在天津市红桥区人民法院进行审理，涉诉房屋于2013年12月11日被天津市红桥区人民法院裁定冻结，暂停办理房屋过户手续，冻结时间自2013年12月31日至2015年12月30日止。

刘x1称因其非系北京市户籍人口，且在北京市未交纳社保，因此不符合北京市现在的购房资格，无法取得涉案602号房屋的所有权，因此其要求解除其与刘××之间的关于借名购买涉案602号房屋的口头协议，并要求刘××退还首付款、已经偿还的银行贷款及涉案房屋的市场差价共计300万元。

原审法院认定上述事实有：收条、证明、转款明细、银行业务凭证、收条、收据、定金收付书、房屋所有权转移登记申请书、房屋抵押权设立登记申请表、（2013）红民重字第0011-5号民事裁定书、结婚证、（2010）红民一初字第490号民事判决书、房地产买卖抵押贷款合同、（2013）一中民四终字第0882号民事裁定书、开庭笔录、存折、谈话笔录、房屋所有权证、证人王×、刘×1、刘×2、郭×的证言、平安银行朝阳门支行出具的还贷情况记录、法院与赵某的联系笔录及当事人的陈述在案佐证。

原审法院判决认定：

         公民的合法权益受法律保护。因不可归责于当事人一方的原因，导致合同目的无法实现的，当事人一方可主张解除合同。本案中双方及第三人争议的第一个焦点问题是刘x1与刘××之间是否存在借名买房的协议。综合中介公司经办人王×、银行贷款经办人刘×1、证人刘×2、郭×的证言及法院与赵某的联系笔录、赵某出具的收条及证明等，并结合刘x1购买涉案房屋前已经有多处房贷的事实，可以认定因刘x1存在多处房贷，无法通过办理银行贷款方式支付剩余购房款，因此借用刘××名义购买涉案房屋的事实，进而可以证明刘x1与刘××之间借名买房，存在借名买房协议的事实。刘x1提供了充分有效的证据说明了购房首付款的来源，因此法院对涉案房屋的首付款系刘x1支付的事实予以确认。关于银行贷款是否为刘x1偿还的事实，因涉案房屋系刘x1购买，且首付款亦系刘x1支付的，刘x1仅系以刘××名义签订的购房合同并办理的银行贷款，且刘x1提交了银行转账记录，用以证明其将款项支付至刘××还款账户的事实，且刘x1与刘××一致认可有时刘x1会将现金交给刘××，由刘××存入还款账户偿还银行贷款的事实，上述证据形成一条完整的证据链，足以证明银行贷款系由刘x1偿还的事实。本案中的另一个焦点问题是刘x1与刘××之间借名买房的协议是否应当解除的问题。刘x1与刘××借名买房的原因系刘x1因存在多处房贷无法通过银行贷款方式支付涉案602号房屋的剩余购房款，因此借用刘××名义购买的涉案房屋并办理的银行贷款，其后北京市出台住房限购政策，按照住房限购政策，刘x1不符合在北京市购房的条件，因此无法取得涉案房屋的所有权，其与刘××之间借名买房的协议因不可归责于双方的原因，导致合同目的无法实现，刘x1据此要求解除其与刘××之间的借名买房协议，符合合同解除的条件，法院对此予以支持。关于借名买房合同解除后刘x1支付的首付款、偿还的银行贷款的返还及房屋的增值部分的归属问题，借名买房合同解除后，刘××应当将刘x1支付的首付款、刘x1偿还的银行贷款返还给刘x1。关于涉案房屋的增值部分的归属问题，因涉案房屋的实际购买人系刘x1，涉案房屋的首付款及银行贷款均系刘x1支付，刘××仅系涉案房屋购买时的被借名人，因此涉案房屋的增值部分应归实际购买人刘x1享有，涉案房屋的被借名人刘××取得涉案602号房屋的所有权，在借名买房协议解除后应负担偿还银行贷款的义务。关于刘××应当返还刘x1支付的首付款、偿还的银行贷款及房屋增值的具体数额，由法院根据涉案房屋尚存的银行贷款情况、涉案房屋的现值（以评估报告结果为准）及本案的案情予以酌情确定。孙××表示涉案房屋系由刘××购买，银行贷款亦系由刘××偿还的述称，与本案查明的事实相悖，且孙××对涉案房屋的购买过程、购房款的出资等情况均不知情，故法院对孙××的上述说法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除刘x1与刘××之间关于刘x1借用刘××名义购买北京市通州区马驹桥镇×里×号楼×单元六零二号房屋的借名买房协议；二、刘××给付刘x1首付款、已经偿还的银行贷款及房屋增值补偿人民币二百四十万元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、驳回刘x1的其他诉讼请求。

孙××不服原审法院判决，向法院提出上诉。上诉请求：撤销原审法院判决，改判驳回刘x1的诉讼请求。上诉理由：1.原审法院查明事实不清。法院裁判602号房屋所有权归属的关键，应当是认定602号房屋由谁购买。刘x1作为原告，应当提供确实有效的出资证据，而刘x1所有的证据、证人证言均未能直接证明其出资；相反孙××提供的刘××出资购买了602号房屋的证据，原审法院一概不予认可，也不在判决中体现。2.原审法院违反法定程序。本案涉及多份证人证言，而原审法院并未让证人出庭作证，履行法定的质×程序，原审法院剥夺了孙××对证人质×的权利，属于违反法定程序，证人的证言不应采信。

     刘x1坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。

      刘××坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。

      法院经审理查明：原审法院查明的事实中，除赵某、王×、刘×1、刘×2、郭×的证人证言外，其他事实法院予以确认。法院另查明，在原审法院诉讼中，赵某、王×、刘×1、刘×2、郭×到原审法院，由法院对赵某、王×、刘×1、刘×2、郭×进行了询问，但都×出庭作证，且孙××在原审法院诉讼中明确不认可赵某、王×、刘×1、刘×2、郭×的谈话笔录，在此情形下，原审法院未开庭进行证人出庭作证。以上事实有当事人在二审期间的陈述及原审法院笔录在案佐证。

 

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为:

        本案诉争的主要问题为以下几方面：

         一、刘x1与刘××之间是否存在借名买房的协议。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘x1主张以刘××的名义购买了602号房屋，刘x1应当提供证据予以证明。从诉讼中刘x1的陈述来看，刘x1与刘××之间没有书面协议，且刘x1提起本案诉讼时，是在孙××与刘××离婚诉讼期间，孙××不认可刘x1与刘××之间存在借名买房关系，孙××认为因其与刘××之间存在离婚诉讼，刘××为转移夫妻共同财产，与刘x1合谋提起本案诉讼；鉴于刘××与孙××离婚诉讼的背景及孙××主张刘××可能存在转移夫妻共同财产的情形，因此602号房屋权属的变动涉及到孙××的利益，仅凭刘x1与刘××之间认可借名买房，不能认定刘x1与刘××之间存在借名买房协议。

        二、刘x1提供的证据能否证明其与刘××之间存在事实上的借名买房关系。诉争的602号房屋登记在刘××名下，刘x1提出602号房屋由其出资并借用刘××的名义购买，虽然刘××认可刘x1的主张，但孙××不予认可，故刘x1、刘××应当承担举证责任，证明双方协议的真实性。虽然刘x1提供了赵某的证言，赵某也到法院作了谈话笔录，但在孙××对证人的书面证言及谈话笔录有异议的情况下，赵某应当出庭作证，但赵某未出庭作证，不符合证人证言出庭作证的法律规定。另外，刘x1所称其以刘××名义购买602号房屋的原因是其在天津购买多套房屋，在北京买房不能再获得贷款，因此以刘××的名义购买602号房屋，但刘x1未提供银行不能给其贷款的证据。另外，从赵某提供的书面证言来看，签署日期为2009年3月26日的《证明》中写的原因为“刘x1名下已购多处房产并在银行办理过贷款手续，为尽快办理购房过户手续，特借用刘××名”；签署日期为2015年4月18日的《证明》中写的原因为“当时由于北京政策关系，刘x1不能在北京购房，刘x1当时是为了孩子的方便才想到北京购房”，赵某的书面证言中，对刘x1不能在北京购房的原因陈述前后不一致，且赵某未出庭作证，不足以证明相应事实。故现有证据不足以认定刘x1与刘××之间有借名买房的口头协议，原审法院的认定错误，法院予以纠正。

       三、刘x1是否实际支付602号房屋的首付款及贷款。对于首付款的支付，刘x1、刘××共同称是将60万元现金存入刘××的银行账户后，再转入赵某的账户；但刘××、刘x1未提供刘××转账账户的明细，不足以证明刘××转给赵某的60万元，是现金存入刘××的账户后转给赵某。另外，在2014年4月1日的庭审中，刘x1陈述为“？60万元给的现金是怎么给的。原告：60万元是我给我哥哥打过去的，有部分现金，有部分转账”，刘x1明确表示60万元中有部分转账，但刘x1未提供转账的银行记录，且在以后的讼中，刘x1主张60万元都是现金；刘x1的陈述前后矛盾，且不能证明其给付刘××60万元现金的事实；而孙××提交的刘××于2009年3月13日从工商银行取款20万元的记录，刘××取款时间在其购房交付定金和首付款之间，且刘××未能提供该20万元的去向，故孙××认为该20万元用于支付602号房屋首付款的意见，可能性更大。再次，从刘××偿还贷款的情况来看，在提起本案诉讼前，刘××用于偿还贷款的平安银行账户中款项的往来，与刘x1所述的其给刘××现金用于偿还房贷的情况不符，不足以证明本案诉讼前刘x1偿还了相应的贷款。在现有证据不足以证明刘x1支付了购房首付款及偿还诉讼前银行贷款的情况下，刘x1主张由其支付购房款的意见法院不予采纳，原审法院认定刘x1支付购房款错误，法院予以纠正。

        四、证人应当出庭作证。在原审法院诉讼中，赵某、王×、刘×1、刘×2、郭×均到原审法院，由原审法院对赵某、王×、刘×1、刘×2、郭×进行了谈话，并制作了谈话笔录，但所有证人都×出庭作证，也未明确证人不出庭作证具有《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定的情形，且孙××在原审法院诉讼中明确不认可赵某、王×、刘×1、刘×2、郭×的谈话笔录，而原审法院在证人未出庭作证的情况下，仅以证人的谈话笔录就认定证人证言的证明力，不符合法律关于证人出庭作证的规定，据此认定的事实，证据不足，法院予以纠正。

         综上所述，现有证据不足以证明刘x1与刘××之间存在借名买房的协议，刘x1要求解除协议及返还首付款、偿还的银行贷款、房屋市场差价的请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第x号民事判决。二、驳回刘x1的诉讼请求。