李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

原告陈先生诉称：

       被告邓女士与被告梁x1、梁x2系母子关系，本案案外人梁x3与被告邓女士系夫妻关系，与被告梁x1、梁x2系父子关系，现梁x3已去世。2006年梁x3所居住的房屋进行拆迁，当时全家共获得三套安置房指标，被告梁x1和被告梁x2各买了一套，因此多出一套安置房指标无人使用，因被告梁x2的配偶高女士与原告配偶高素娟系姐妹关系，梁x3夫妇与原告进行协商，梁x3夫妇放弃涉诉房屋购房指标，双方口头约定该涉诉房屋由原告以梁x3的名义进行购买。购买北京市昌平区×房屋全部费用由原告承担，原告对房屋享有一切权利，待房屋可以办理过户时，梁x3配合原告将涉案房屋过户至原告名下。后梁x3配合原告办理了购房的相关手续，原告支付购房款后对房屋进行装修，并入住至今。2013年6月涉诉房屋房产证下发后已满五年，可以办理房产过户手续。原告认为，基于上述事实，其与梁x3已形成借名买房的合同关系，现梁x3已去世，且涉案房屋已可以办理过户，三位被告作为梁x3的合法继承人，应继续履行梁x3的合同义务，配合原告去办理房屋过户手续，原告就此事数次与三位被告进行沟通，但沟通未果。综上，原告为维护自己的合法权益，特依《合同法》及《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、三被告配合原告办理位于北京市昌平区×房屋过户手续，将房屋产权人变更为原告陈先生；2、三被告承担本案全部诉讼费用。

被告邓女士、梁x1、梁x2共同辩称：

      申请法院依法驳回原告的诉讼请求，双方之间不存在房屋买卖合同关系，原告与被告邓女士和梁x3既没有书面的房屋买卖合同，也没有口头的房屋买卖合同，原告在诉状中主张是口头合同关系，对此应当承担举证责任。按原告起诉状所陈述的是将购房指标转让给原告，该陈述我们认为是不属实的，退一步讲该转让行为也不受法律保护，因为争议的房屋的指标是福利性的，依据北京高院的相关规定，该转让行为和明显也是无效的。原告主张的满五年可以过户的规定是适用房屋买卖合同纠纷，在原告没有证据证明存在合同关系更没有证据证明存在房屋买卖合同关系的前提下，该法律条文是不适用的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

 

法院查明：

      邓女士与案外人梁x3系夫妻关系，梁x1、梁x2系邓女士、梁x3的儿子。陈先生的配偶高素娟与梁x2的配偶系姐妹关系。2006年4月3日，梁x3委托梁x2办理签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、领取拆迁补偿款、交付房屋钥匙等事宜。2006年4月11日，北京铁路局北京南站工程建设指挥部（甲方）与梁x3（乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方拆迁乙方在拆迁范围内丰台区×所有的房屋，乙方在册人口3人，实际居住人口8人。梁x3因拆迁取得购房资格。2007年9月28日，北京首开天鸿集团有限公司与梁x3签订《北京市商品房预售合同》，约定购买坐落于北京市昌平区×房屋，房屋总价款为324442元。预售合同的买受人为梁x3，但通讯地址系陈先生当时的住址，联系电话为陈先生的电话。签订预售合同时，梁x3本人到场，陈先生、梁x2、梁x1均在场。签订合同后，陈先生即取得预售合同原件。2008年6月30日，涉案房屋取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为梁x3，房屋坐落为北京市昌平区×，房屋性质为经济适用住房。

       2010年5月21日，梁x3去世。2014年7月23日，邓女士、梁x2、梁x1在中华人民共和国北京市精诚公证处办理继承公证，公证处查：梁x3与邓女士系原配夫妻，二人生有儿子梁x1、梁x2，无生育、收养其他子女。梁x3的父亲是梁金荣，于1975年12月30日在北京市因死亡注销户口；梁x2的母亲是刘亚珍，于2000年9月6日在北京市死亡。因邓女士表示继承被继承人梁x3所遗财产份额，梁x1、梁x2表示放弃继承梁x3的遗产份额，故公证处证明被继承人梁x3遗留的坐落于北京市昌平区×房产份额由邓女士继承。2014年10月16日，涉案房屋取得新的所有权证书，登记的房屋所有权人为邓女士，登记的房屋坐落为北京市昌平区×，房屋性质为经济适用房。

       另查明，上述房屋的购房款、契税、专项维修资金等税费由陈先生支付。陈先生持有涉案房屋的《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票的原件。陈先生于2007年12月19日房屋交付后对房屋进行了装修并使用至今。

       庭审中，陈先生与梁x2认可陈先生借梁x3的名义购买涉案房屋。梁x3与邓女士均认识陈先生，但并未直接向陈先生主张过权利。三被告称梁x3本人在商品房预售合同上签字，陈先生称预售合同上“梁x3”的名字为陈先生所签。

上述事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、发票、收据、结算通知单、死亡证明、公证书及当事人的陈述等证据在案佐证。

 

北京市东元律师事务所李松律师（1371881929）认为：

      依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈先生支付全部购房款及相关税费，对房屋进行装修并居住使用诉争房屋，持有房产证及购房票据等相关票据原件，法院认为陈先生与梁x3之间存在借名买房的口头协议，双方应依据借名买房合同的约定履行相应义务。三被告主张梁x3及邓女士均对借名买房一事不知情，但商品房预售合同中买受人处所留的通讯地址及联系电话均为陈先生的地址及电话，签订预售合同时，梁x3、梁x2、梁x1均在场，且三被告主张梁x3在预售合同上签字，而三人均未对预售合同中所留的地址及电话提出异议；且陈先生在签订合同后即取得预售合同原件，梁x3亦未提出异议。三被告另称取得房屋所有权证后，梁x3与邓女士才得知房屋实际由陈先生购买并居住使用。房屋所有权证取得的时间为2008年6月30日，在长达近2年的时间里，梁x3及邓女士均认识陈先生，但从未直接向陈先生主张相应权利；梁x3去世后至今已有近五年时间，邓女士亦未向陈先生主张过权利，因此三被告的辩称与常理相悖，法院均不予采信。梁x3因拆迁取得购买经济适用住房的资格，购买诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订，现诉争房屋已具备上市交易条件，因梁x1、梁x2表示放弃继承梁x3所遗财产份额，诉争房屋已过户至邓女士名下，故陈先生要求邓女士协助将北京市昌平区×房屋过户至陈先生名下的诉求，法院予以支持。因梁x2、梁x1对上述房屋不再享有相应权利，故陈先生要求梁x2、梁x1协助办理过户的诉求，法院不予支持。

法院判决如下：

      一、被告邓女士于本判决生效后七日内协助原告陈先生办理位于北京市昌平区×的权属转移登记手续；

      二、驳回原告陈先生的其他诉讼请求。