李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。

原告项X向法院提出诉讼请求：
    1、项X1向我支付房屋增值部分差价120万元；2、项X1向我支付2006年至2014年按照购房本金78万元的利息，即1171769元；3、项X1向我支付装修费用15万元；4、诉讼费用由项X1承担。事实及理由如下：项X1系X单位工作人员，2005年，项X1所在单位有集资建房政策，但因项X1当时刚刚购置一套商品房，借款30万元，故对于单位的集资建房当时表示不考虑，但因指标浪费确实可惜，所以家里人商量，由于我多年一直带母亲一起生活，后经协商项X1明确同意由我出资购买北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋），购买时房子还有剩余，我妹妹项X2又出资借用项X1的名义也购买了朝阳区某房屋，所以我们购买了二套项X1单位的集资房，但因身份限制，所以购房合同只能以项X1的名义签订，待条件成熟时再过户。涉案房屋当时购买的总价款为770553元，我于2009年9月前后共分四次以项X1名义交付了全部购房款，此次总房款不包括保险以及其他费用，且在贷款手续办理后，我一直偿还着贷款。现在项X1无理用武力霸占房屋，并强行将我当时支付的购房款转回给我，否认借名买房的事实，为维护自身的合法权益，故特诉至法院。

被告项X1辩称：
    我不同意项X的全部诉讼请求，理由如下：第一，本案事实系借款买房。2006年，我的单位福利分房，但此前不久我刚于2004年10月购买一套商品房，故资金非常紧张，因单位分房价格较低，机会难得，我经与项X商议，向项X借款买房，因项X与我系亲姐弟，故未签订书面借款协议，口头约定用多少借多少，交房后一并还清。2010年1月，涉案房屋交房入住，此时项X的儿子项X3因结婚没房，提出想借住涉案房屋，经与我商议，我考虑到是亲外甥，且涉案房屋均是向项X借款购买，故同意让项X3岩借住，居住期间无需支付租金。2013年初，项X3岩因与其妻王X有离婚纠纷独自搬出涉案房屋，2013年9月二人离婚，后王X经与我商议租住涉案房屋4个月并支付租金，期满后王X于2014年11月初搬出。至此，涉案房屋交还我，此后我一直居住涉案房屋。2014年12月，我见房屋已收回，故与项X商议还款及支付利息事宜，但项X竞称房子是她买的，要我还房。我见商议无果，遂于2014年12月30日向项X账户打款80万元偿还借款。项X收款后未做任何表态。综合上述事实，以及我提供的证据，涉案房屋系我购买，项X没有参与任何购房行为，项X与X单位及我之间均没有任何购买合意及证据。故涉案房屋系我向项X借款购买。项X称涉案房屋系其购买毫无事实及法律依据。第二，涉案房屋无产权，不能上市交易，无升值。涉案房屋并未经过正规的规划建设程序，至今没有取得产权登记，且将来也不可能取得产权登记。鉴于涉案房屋的上述性质，涉案房屋根本不能上市交易，不存在市场价值，更谈不上市场价值升值部分。经我向周边的房屋中介机构询问核实，涉案房屋并没有成交、过户记录，更没有成交价格及成交均价。故涉案房屋仅仅是我单位的福利分房，不能交易过户，没有市场价值及升值事实，X单位及我更不可能将涉案房屋卖给项X。第三，项X未提交任何证据证明其购买涉案房屋，却为证明房屋升值恶意伪造北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）证明。项X在本案中向贵院提交了经“北京链家房地产经纪有限公司”盖章确认的涉案房屋所在小区其他房屋的成交记录及成交价格。但经我向链家公司总部公章管理部门核实，上述证据的公章均系伪造，根本不是该公司的公章。为此，链家公司特出具了书面证明，并加盖了真章予以说明。真章显然与项X伪造的假章有明显区别。综上，本案系借款买房，涉案房屋购买人是我，且涉案房屋无产权，不能上市交易，无升值。装修费用系项X3岩出资，项X未提交任何证据证明系其本人出资，且该装修至今已6年，根本不存在任何价值，故我不同意返还装修费的诉求。综上，请贵院查明事实，公正裁判。

法院查明：
    原告项X系被告项X1之姐。项X1系X单位工作人员，2006年5月8日，项X1签订认购书，内容为本人自愿遵守院购房办法及相关规定，出资认购涉案房屋一套。并于当日交纳购房首付款15万元。
    2006年6月28日，项X1（乙方）与北京市X单位（甲方）签订《购房协议书》，约定：为了解决住房问题，进一步落实关心、尊重职工的工作思路，结合尊重人才、吸引人才、留住人才的相关政策，在有关部门和领导的大力支持和配合下，经甲方与房地产开发商洽商，由甲方集体购买了开发商开发建设的部分房屋，并由甲方将该部分房屋统筹安排，出售给乙方。现甲、乙双方自愿达成如下协议：第一条，甲方向乙方阐明且乙方确实充分了解，所购房屋为当地农民回迁余房，是按北京市政府有关绿化隔离地区政策规定，用于农民搬迁上楼、腾退绿化用地的农民自用房，按照北京市政府有关绿化隔离地区建设政策规定，农民放弃购房权后将由开发商统一收购、处置，但目前尚未具备正式出售条件，有关审批手续尚需一定时间和履行相关程序；第二条，所购房屋基本情况，房屋位于北京市朝阳区。该房屋用途为住宅，建筑面积168.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积47.62平方米；第三条，计价方式与价款，按建筑面积计算，每平方米4300元，总价款为723174元。该价格为按照现行绿隔地区建设政策规定的，在办理相应的产权证时按政策规定应承担的各项税费由乙方支付。如政策允许为该房屋办理商品房产权证，届时乙方承担政策规定的相关税费，包括但不限于：补交土地出让金、契税、印花税、权属登记费、测绘费、印花贴税等；第五条，付款方式及期限，2、现金+贷款付款，第一期：15万元（认购房屋时已支付）。第二期：本协议签订后根据贷款银行规定时间办理460553元的全额或差额贷款。如选择差额贷款方式，贷款差额部分应在办理贷款后按甲方通知时间向甲方支付。第三期：办理交房手续后交清余款112621元，具体付款时间由甲方另行通知乙方；第八条，上述房屋的产权在市政府有关政策规定可予办理时，由甲方协同开发商负责统一办理经济适用房或商品房产权手续，乙方应提供有关购房的相关证照、资料并保证其符合政策规定。在未办理正式房屋权属证书前，上述房屋仅限于乙方及家属居住使用，不得转卖。此外，该协议书还约定了其他内容。
    2006年6月29日，项X1与北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）签订《个人普通消费贷款借款合同》，由项X1自北京银行新源支行贷款20万元，用于购房。此外，该合同还约定了其他内容。双方于当日另行签署了《抵押合同》，债权人为北京银行新源支行，抵押人为项X1及其妻子赵X，约定以住宅为《个人普通消费贷款借款合同》提供担保，并由中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司提供保险金额为20万元的房屋综合保险。另于当日，项X1之妻赵X与北京银行新源支行签订《保证合同》，赵X为项X1与北京银行新源支行签订的《个人普通消费贷款借款合同》提供保证。
    后项X与项X1因涉案房屋发生争议，项X称该房屋虽以项X1的名义签订的合同，但均系其实际出资，其与项X1虽未签订书面合同，但实际上二人系借名买房关系，即项X借用项X1的名义购买涉案房屋。双方均认可由项X实际支付了购房款及至2014年5月的房屋贷款，后续贷款由项X1偿还，现该房屋贷款尚未还清；涉案房屋交付后，项X对该房屋进行了装修并一直居住至2014年7月。但项X1认为双方应系借款买房关系，并已将借款80万元于2014年12月30日偿还项X。对装修事宜，其认为涉案房屋系项X之子项X3岩与其前妻王X装修，且现在已经没有价值。本案在审理过程中，项X申请对涉案房屋装修的现值、残值进行评估，经北京市高级人民法院随机摇号确定，法院委托北京联首资产评估事务所有限公司对上述鉴定事项进行评估。2016年6月30日，该评估机构出具资产评估报告，评估结论为：经评定估算，委估资产在评估基准日2016年6月29日的评估结论为人民币7.75万元，本评估报告有效期为2016年6月30日至2017年6月29日。
    另查，项X向法院提交申请，要求对涉案房屋进行价值评估，经北京市高级人民法院随 机摇号确定，法院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对上述鉴定事项进行评估。2015年9月1日，该评估公司向法院提交关于《2015通民初字第X号》司法鉴定函退回委托的函，写明因此房产为小产权房，无产权证，且提供不了评估所需要的相关信息，评估鉴定工作无法进行，鉴于此情况特将此案退回。
    上述事实，有认购书、购房协议书、借款合同、抵押合同、保证合同、工商银行短信提示、房屋租赁合同、工商银行个人业务凭证、汇款凭证、资产评估报告、评估费发票及当事人陈述等在案佐证。

法院判决：
    一、原告项X与被告项X1借名买卖房屋合同关系无效；
    二、被告项X1给付原告项X房屋增值补偿款人民币70万元，于本判决生效之日起七日 内付清；
    三、被告项X1给付原告项X房屋装修费77500元，于本判决生效之日起七日内付清；
    四、驳回原告项X其他的诉讼请求。

北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为
    本案的焦点在于项X与项X1之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。庭审中，双方对是否存在“借名买房”关系各执一词，基于双方存在特殊的身份关系，结合项X向法院提交的证据，且项X对房屋进行装修并居住至2014年7月，购房后一直偿还房贷至2014年5月，以及项X1对上述情况均未能作出合理解释，法院综合考虑以上因素，确认双方存在“借名买房”合同关系。
    关于双方之间借名买卖房屋合同效力问题，本案中，项X因不具备购买涉案房屋的条件李李松律师认为，而借用项X1的名义购买，然该合同系双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，故应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
    李松律师认为，对于该合同的无效，项X与项X1均有过错，故对于项X要求项X1支付购房本金利息的诉讼请求，理由不当，于法无据，法院不予支持。对于项X要求项X1给付装修费用的诉讼请求，该数额由法院根据资产评估报告予以确定。对于因房屋升值所产生的收益，因涉案房屋无产权，亦无法评估现值，故法院综合考虑涉案房屋的性质、升值情况、双方已支付购房款的比例和双方的过错程度，结合当前其他性质房屋增值远大于存款利息及项X1先行反悔的事实，根据公平原则，酌定项X1向项X支付房屋增值补偿款70万元。