借名买房，法院驳回原告诉求
发布时间：2019-04-19
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陆露诉称：
北京市xx区×403号房屋（以下简称403号房屋）原系公有住宅，上世纪50年代我父亲陆x所在单位将此房屋分配给其使用。2000年公有住宅出售，我父母明确表示不买，将购买房屋的权利让与我和陆栋，我和陆栋共同付款22738元购买此房，其中我支付12183.7元。后陆栋想法设法把我赶出房屋。2011年2月28日我向陆x书面主张要求与陆栋平等享有权利。2012年2月27日，陆x、刘英与陆栋订立《赠与合同》，将部分属于我的403号房屋赠与陆栋，之后办理所有权转移登记。陆x、刘英完全是因为陆栋无休止的吵闹，无奈才订立赠与合同。上述赠与活动、房屋所有权转移活动均对我保密至2012年10月。2013年12月23日，陆栋将涉案住宅无偿赠与董博，董博取得房产证。陆x、刘英与陆栋订立的《赠与合同》违反法律强制性规定，依法属于无效合同。《赠与合同》表示涉案住宅面积80.27平方米，但是涉案住宅《买卖合同》证明面积只有62.67平方米，证明《赠与合同》当事人弄虚作假、蓄意违反法律强制性规定（诚信原则），恶意串通损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，牟取非法利益。《赠与合同》损害了我的房产权益。涉案住宅是我和陆栋以陆x名义、共同付款购买的，陆x、刘英承认（承诺）此房归我和陆栋（一人一半）。房地产权证书不具有绝对的证明力，在有相反证据佐证的情形下，应根据案件具体情形进行认定。诚实信用是民事活动的道德标准，是民事法律基本原则，具有指导当事人正确行使权利、正确履行义务的功能，具有正确评价民事行为、评价诉讼行为的功能，审理民事案件时要维护当事人在民事活动中的承诺，制裁违反诚实信用原则的民事行为。恶意串通签订合同损害第三人利益的，第三人有权提起确认合同无效之诉。审理婚姻家庭纠纷案件要注重保护妇女合法权益。
原告诉求：1、请求依法确认陆x、刘英与陆栋订立的《赠与合同》无效；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
刘英辩称：
不同意原告诉讼请求。从原告所提出的证据来看，没有证据直接证明房屋的赠与无效。涉案房屋是陆x夫妇的共有房屋，其二人有权处理该房屋。陆x夫妇办理了赠与和公证，并委托陆嘉到房管局办理了过户手续，这体现了赠与的合法性。2014年原告起诉陆栋等人，经北京市xx区人民法院一审判决和北京市第一中级人民法院二审判决已经驳回了原告的诉讼请求。原告本次又起诉要求确认赠与合同无效，属于一案提出两次诉讼请求。请求法院驳回原告的诉讼请求。
陆栋辩称：
北京市第一中级人民法院对原告起诉住建部的案件和确权案件都维持原判，原告再次起诉有浪费司法资源、恶意诉讼的嫌疑。房改房只出售给单位职工，房子是父亲单位出售给父亲的。就涉案房屋的赠与和公证都是合法有效的，原告认为赠与合同无效是没有依据的。原告白住了父亲房子20多年，其出资不是购房款。房产证登记错误不是我的责任，我也没有因此得到任何利益。原告为了得到涉案房屋无理取闹。此外，原告和其代理人赵某还掩盖离婚事实，欺骗法官和我们。众所周知父母意将房子赠与我的儿子，原告却编造了一系列故事诋毁我要挟父母把房子过户给我。原告代理人说我父亲说“我活着我做主”能够证明父亲生前没有做主把房子给原告。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
陆蕾辩称：
原告代理人说2012年春节后解决房子的问题不属实。原告说公证没有告诉其本人，实际上当时原告已经出国，没有给我们留联系方式。3月我父亲病重期间，原告给陆嘉打电话，电话中陆嘉告诉原告父亲病危，但是原告对此不予理睬，也没有留下电话，对父亲不闻不问。当时房屋的购买权是陆x的，我认为母亲没有购买权，原告多次谈到刘英说让与购买权的事情，我认为没有意义。房改房是出售给本单位职工，子女出资供父母买房的，如果没有约定，都只能认定是借给父母买房，属于债权。我和陆嘉是房屋赠与和过户的见证者。我们完全赞同法院对原告上次起诉案件的判决。原告及其代理人歪曲事实，混淆视听，令我们难以容忍，我们向法庭陈述房产纠纷的始末。1993年，原告在已经分得房子的情况下，以房屋潮湿为由向母亲请求搬到403号房屋居住。房改时，父亲单位将403号房屋出售给父亲，扣除工龄优惠后，仍需缴纳22738元。考虑原告在此房屋长期居住应该给一点补偿，因此父亲决定让原告出购房款，直到2011年2月24日原告也一直认可房子是父亲的。原告和陆栋为了房子多次吵闹。为了解决矛盾，父亲口述意见，我记录，父亲决定将403号房子赠与陆栋的儿子董博，但是原告不同意。2011年3月父亲把原告叫到家里进行训斥，陆露把训斥记录写下来寄给了父亲，父亲当时训斥原告死皮赖脸要房。父亲如此训斥原告怎么会允许原告借名买房呢？父亲为防不测将403号房屋赠与陆栋，日后再由陆栋赠与董博，我和陆嘉亲自送父母到公证处办理公证。
陆嘉辩称：
原告说房产证一直在陆栋手里不属实，房产证一直在我父亲手里。我认可陆蕾所述的房产赠与过程，关于房产产生的矛盾从表面来看确实是这样。
法院查明：
陆x、刘英夫妇育有陆栋、陆蕾、陆露、陆嘉四子女。403号房屋原系上世纪五十年代陆x单位分配给其使用的公有住房。2000年11月8日，陆x与售房单位签订买卖合同，约定以22738元价格购买403号房屋，房屋建筑面积62.67平方米，同时需交纳公共维修基金1629元。陆x已于2000年1月26日交纳购房款22738元、维修基金1629.4元。以上款项系陆栋代为交付，其与陆露各出资一半即12183.7元。后房屋所有权证（京房权证海私成字第×号）下发，登记所有权人为陆x，登记房屋建筑面积为80.27平方米。
2012年2月27日，陆x、刘英与陆栋签署赠与合同，将403号房屋赠与陆栋，并办理公证手续。同年4月1日，陆x去世。8月2日，403号房屋过户至陆栋名下，陆栋取得房屋所有权证（X京房权证海字第×1号）。2013年4月25日，陆栋向北京市住房和城乡建设委员会提交更正登记申请，申请将403号房屋的建筑面积由80.27平方米变更为62.67平方米，同时提交对外贸易经济合作部直属企业第一行政处出具的《情况说明》、《房屋登记表》等材料。根据《情况说明》，原产权人陆x使用的房屋建筑面积为62.67平方米，属于一套三间住宅中的两间，但由于对外贸易经济合作部在2001年办理房改售房时未将上述情况向测绘部门说明，导致提交了错误的《北京市房屋登记表（楼房）》，使403号房屋的建筑面积错误登记为80.27平方米。测绘部门已于2013年4月25日重新出具建筑面积记载为62.67平方米的《房屋登记表》。北京市住房和城乡建设委员会于2013年5月9日向陆栋核发了房屋建筑面积登记为62.67平方米的X京房权证海字第361478号房屋所有权证。
2014年，陆露曾至法院起诉刘英、陆栋、董博，以其与陆栋借陆x之名共同购买403号房屋为由，要求刘英、陆栋、董博连带给付其403号房屋价值52.5%的货币（暂估160万元），法院依法追加陆蕾、陆嘉作为被告参加诉讼。法院经审理认为陆露主张其基于和陆栋、陆x夫妇达成的借名买房约定享有403号房屋52.5%的所有权份额，但未提供证据证明各方达成借名买房的合意；本案刘英、陆栋、董博、陆蕾、陆嘉对陆露的主张均不认可，陆露虽曾长期使用诉争房屋，但仅凭此不足以认定借名买房关系存在；在此情形下，陆露应承担举证不能的法律后果，法院对其存在借名买房约定的主张不予采信；故陆露虽就购买上述房屋进行了出资，但无合法依据取得房屋所有权，现其主张刘英、陆栋、董博连带给付此房屋价值52.5%的货币的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。法院遂判决驳回陆露全部诉讼请求。后陆露不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2015年6月7日判决驳回上诉、维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据人民法院生效判决，陆露主张其基于和陆栋、陆x夫妇达成的借名买房约定享有403号房屋52.5%的所有权份额，因未提供证据证明各方达成借名买房的合意故法院未予支持。李松律师认为，陆x和刘英作为403号房屋原所有权人，自愿订立合同将此房屋赠与陆栋，属于有权处分。赠与合同记载的房屋建筑面积虽与实际不符，但是因为对外贸易经济合作部在2001年办理房改售房时未将相关情况向测绘部门说明导致提交了错误的《北京市房屋登记表（楼房）》，致使房屋建筑面积错误登记为80.27平方米，且此后根据陆栋的更正登记申请北京市住房和城乡建设委员会已向其核发了房屋建筑面积登记为62.67平方米的房屋所有权证。陆x、刘英与陆栋订立的《赠与合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在法律规定合同无效的其他情形，故陆露的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
法院判决：
驳回陆露全部诉讼请求。
借名买房纠纷案例 