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拆迁房产成功案例

购买房屋未签合同,能要求卖方过户吗?

发布时间:2019-07-11 浏览:

【案情简介】
      陈军工作几年后准备结婚买房,但市面上房屋价格太贵,正好朋友张丹想出售手头的一套经济适用房,此房摇号购买,价格相比商品房优惠很多。于是2007年的夏天,二人口头约定,房子价格60万元,陈军先付一半,待办理过户手续后,再付尾款。因双方都是朋友,没有签订书面协议。陈军给了30万的首付款后,张丹把购房合同等所有房屋相关材料都交给了陈军,陈军搬进房屋之后进行了装修,并一直入住至今。2015年,可以办理过户手续了,房子的价值已今非昔比,陈丹一直以各种理由拖着不办,陈军觉得不对,留了个心眼,在与张丹进行电话沟通时进行了录音,录音中张丹承认房子是陈军买的,房屋总价款60万元,陈军出了30万的首付款。协商越久,分歧越大,张丹主张双方之间根本不存在房屋买卖合同,即使存在合同关系,因为房屋是经济适用房,不能进行买卖,故合同也是无效的。陈军知道,只能通过法律手段维护自己的合法权益了,经人介绍,找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松,寻求专业的法律建议。

【律师分析】
      李松律师听了陈军的叙述,看了相关的材料之后分析道,根据我国《合同法》的规定,合同的形式既可以是书面的,也可以是口头的。陈军与张丹虽未签订书面的房屋买卖合同,但是双方已经形成了口头上的房屋买卖合同关系。从现有证据可看,陈军向张丹支付了30万元的首付款,此有银行的转账单据作为依据,且陈军支付首付款之后,张丹就将房屋交给陈军,并将购房合同等房屋相关资料一并交付,陈军对房屋进行了装修,并一直入住至今,而且电话录音中,张丹也承认张军支付了30万元的首付款。
      至于房屋买卖合同是否必须书面形式?虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定:房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。但此法律规定是管理性规定,而非效力性的规定,故对合同效力不产生影响。而且根据《中华人民共和国合同法》第36条规定:法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。陈军已经支付首付款,张丹接受首付款之后也交付了房屋,可见双方已经形成了事实上的合同关系。至于房屋买卖合同是否如同张丹所说,因房屋是具有社会保障性质的经济适用房,故房屋买卖合同无效?李律师认为合同是有效的,根据《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知》第六条规定:“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。”陈军与张丹在2007年达成口头的房屋买卖协议,现在房屋已具备办理过户登记条件,故合同应是合法有效的。
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