【案情简介】
        宋明的母亲是北京人，知识青年上山下乡的时候留在了湖北工作。宋明大学考到了北京，毕业后也留在了北京工作，工作后暂时住在了外婆承租的公房内。2010年的时候，北京人可以申请经济适用房，外婆享有购买的资格，宋明就跟外婆商量以外婆的名义购买房子，待可以过户时双方再办理手续。宋明以外婆名义签订了购房合同，支付了购房款，交房之后也装修入住了。2018年的时候，房子马上就要到5年的限制交易期限，可以办理过户了，没想到外婆一纸诉状将宋明诉至法院，以自己是房屋的所有权人要求宋明腾房。原来舅舅是个啃老族，连哭带闹的要求外婆诉讼，宋明找到舅舅进行协商，舅舅说可以把购房款还给宋明，但房子没宋明的份。宋明知道双方根本没有协商的基础，决定用法律手段维护自己的合法权益，经人介绍，找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。
【律师分析】
        李松律师听了宋明的叙述，看了相关材料之后分析道。宋明与外婆之间形成了借名购买经济适用房的合同关系，购房款由宋明支付，房屋合同及相关税费票据原件由宋明保管，房屋由宋明居住，故双方之间存在借名买房合同关系。但是，宋明与外婆之间借名购买经济适用房的合同是无效的，因为根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障性住房包括经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条规定：相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。
        因宋明借名买房在2008年4月11日之后，且房子还在限制交易期限内，故此借名买房合同无效。但宋明可以主张房屋升值的利益，装修房屋的添附价值等利益，但因房子还在限制交易期限内，只能由政府或其他符合购买经济适用房条件的人以经济适用房的价格进行购买，无法以市场价值进行评估，故李律师建议宋明，等房子到了可以上市交易的时候，可以用市场价值对房子进行评估，再主张房屋升值的利益。
        现在外婆已经提起腾房之诉，宋明应积极应诉，诉讼中举证证明其和外婆之间存在借名买房合同关系，基于合同关系自己对房屋的占有使用是合法有效的。待房子可以进行上市交易了，再主张房屋升值的权益，对房屋的价值做一个彻底的分割。
【律师提醒】
       李松律师提醒大家，经济适用房买卖合同是否有效，合同签订的时间非常重要，即使合同无效，也是可以主张房屋升值的利益，但总的来说，借名购买经济适用房还是存在很大的风险。
            文章来源：李松房地产律师网
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