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二手房纠纷案例

购买没有产权证的房子,如何过户?

发布时间:2018-05-29 浏览:

       李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
【案情简介】
        张丹在北京读的大学,毕业后进了北京一家国企工作,正好那时候单位进行集资建房,但是张丹刚进单位,资历尚浅,根本没有买房的资格,正好经同事介绍,同企业的的靳阿姨具有购买资格,两人一商量,靳阿姨先把房子买下来,再卖给张丹。双方商定房屋价格120万元,首付款80万元,待房子过户的时候再支付剩余房款40万元。2017年的时候,距张丹买房子已经过去5年了,单位终于通知可以办过户手续了,但靳阿姨总是拖着,不去办理房产证,话里话外的意思是房子现在已经升值三倍了,早知道就不卖房子了,而且当时卖房子时没有产权证,是不能够进行买卖的,双方的买卖是不合法的。如果张丹再补个80万元,自己就同意去办房产证,再过户给张丹。
        张丹一听就不乐意了,虽然房子涨价了,但当时可是按照120万元的市场价格购买的房子,当时不买靳阿姨的房子,也可以在市场上买别的房子,当时靳阿姨说的是一年内就能把房子 过户给自己,现在拖了这么久都没有过户,本身就是靳阿姨违约了。现在可以过户了,靳阿姨就狮子大开口80万,没有这个道理。张丹决定用法律的手段维护自己的权益,经人介绍找到了本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松,寻求专业的法律意见。
【律师分析】
       李松律师听了张丹的叙述,看了相关的材料之后分析道,首先张丹和靳女士之间房屋买卖合同有效,合同出自双方真实意思表示,合同内容也没有违反法律、行政法规规定。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定未依法登记领取权属证书的房屋不得进行转让,但是该规定不属于法律的强制性规定而只是管理性规定,且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。故即使靳女士出卖房子时,还没有办理房产证,并不影响房屋买卖合同的效力。出卖方配合办理房屋的过户手续是合同的附随义务,现在房子可以办理过户手续了,靳女士应予以配合。靳女士需要先将房子从开发商过户到自己名下,再将房子从自己名下过户到张丹名下,现在靳女士不配合办理过户,因为张丹与开发商之间没有房屋买卖合同关系,故无法直接要求开发商将房子过户到自己的名下。这也是靳女士不配合过户,狮子大开口的原因所在。
       李律师表示,根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十条规定:房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权,尚未办理宣示登记即转让房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记,经审查诉讼请求应予支持的,应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下,再为买受人办理所有权转移登记。故张丹可将靳女士诉至法院,将开发商列为第三人,要求法院判决先将房子登记到靳女士名下,再由靳女士名下过户到张丹名下。
听了李律师的分析,张丹长出了一口气,坚定了自己的信心。
【律师提醒】
        李松律师提醒大家,购买没有产权证的房子存在风险,因为从购房到房产证办下来的周期中充满着各种不确定的因素,例如本案中,房价上涨,房主拒绝配合办理过户;若确要购买,应通过法律专业人士,完善房屋买卖合同,加重对方违约的责任,以此约束房主的行为,相对降低风险的发生。
         文章来源:李松房地产律师网
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