李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
【案情简介】
        张军想在北京投资买房，经人介绍认识了李伟，李伟在朝阳区有一处临街的302号商铺 ，想予以出卖。两人很快达成了一致意见，于2012年5月23日签订了房屋买卖合同，约定房款800万，于协议签订当日给付定金50万元，6月15日前给付首付款400万元，并用首付款解押200万元的银行贷款。当张军支付首付款之后，李伟按约解除银行抵押并交房，双方做好网签之后，李伟的前妻王丽找到了张军说302号房归其所有，张军这才得知，2011年的时候王丽和张军离婚，双方协议302号房归王丽所有，由王丽偿还银行贷款，待贷款还完之后，李伟配合王丽办理过户登记，王丽给李伟250万元的补偿。王丽得知李伟卖房后，与李伟签订了一个《关于出售房产的协议》，约定302号房由王丽委托李伟进行出卖，李伟归还全部银行贷款后在王丽的协助和监督下与买方完成过户手续，并从房款中向王丽支付450万元。签完该协议后，王丽又以其与李伟离婚时签订的财产分割协议，要求法院将302号房过户到自己的名下，法院支持了其诉讼请求，王丽根据法院的判决，将302号房屋的产权登记人变更到自己名下。之后，王丽要求张军向其支付剩余购房款，张军陆续支付了50万元之后，王丽并不配合网签，因为王丽想让张军支付一共450万元的房款，而张军认为、已经给李伟450万元了，只能给王丽350万元的尾款，于是双方陷入了僵局。没想到半年之后，此事又起了波澜。原来王丽通过中间人向钱晨借钱，以302号房做抵押，双方签订了房屋借款抵押合同，但并未办理房屋的抵押过户登记。王丽逾期还款，钱晨诉至法院要求强制执行该房产，以实现自己的债权。看到法院将对房子采取强制查封措施，张军非常着急，经人介绍，找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻找专业的法律意见。
【律师解读】
        李松律师分析道，在这种情况之下，面对法院的强制执行，张军可先提起书面执行异议，由法院审查书面异议理由是否成立。若法院认为理由充分，裁定中止对该标的的执行，反之，则裁定驳回。若法院裁定驳回，张军可在收到裁定之日后15日内提起案外人执行异议之诉。张军可以将王丽、钱晨诉至法院，请求法院终止对302号房屋的执行措施。张军可在诉讼中主张其已经和李伟、王丽之间就302号房形成了买卖合同关系，且已支付了500万元的房款，对302号房又已经合法占有使用，至于剩余的300万元房款，张军表示自己现在有能力支付，可提存到法院。根据我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，张军已经符合对钱晨金钱债权执行的对抗条件，钱晨不能以其对王丽的普通债权，逾越在先成立的房屋买卖关系，虽然王丽和钱晨之间签订抵押合同，但双方并没有就302号房进行抵押登记，根据我国《物权法》的规定，不动产抵押必须进行登记，否则不动产抵押债权不能成立，故钱晨对王丽的债权只是普通债权，无法对302号房进行优先受偿。待法院作出停止执行302号房的判决之后，张军可再提起诉讼要求王丽、李伟继续履行房屋买卖合同，配合自己办理房屋过户手续。至于钱晨如何实现债权，其可向法院申请执行王丽的其它财产。
【律师提醒】
        李松律师提醒大家，房子价值太高，买房一定要谨慎，同时保存好买房过程中的相关票据，遇到纠纷，及时运用法律手段维护自己的权益，万不可懈怠。例如本案，若张军及早将王丽、李伟诉至法院，将房子予以保全，也就不会出现后来的执行事件。
      文章来源：李松房地产律师网
      原文若要转载须经同意并须注明文章出处。