李松律师《北京晚报》：偷办的公房租赁合同能撤销吗？
发布时间：2017-12-01
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王老太是老北京人，他们老夫妻在中心城区原有一间小平房。“这是我老伴单位分的，只有使用权。1992年这一带拆迁，当时我们的两个女儿都还没成年。拆迁办依据我们家的人口情况，酌情分配了一套两居室，性质仍然是承租的公房，承租人登记的是我老伴的名字。”
1999年王老太的老伴因病去世，全家悲痛之中无人提起变更承租人的事情，所住房屋仍旧登记在王老太老伴的名下。又过了多年，大女儿和小女儿分别成家，单位也都给分了房子。大女儿便搬出来自己住，并将户口迁出；但小女儿将自己单位分的房出租了，仍旧跟母亲住在一起。
去年冬天，王老太外出时不小心摔了一跤，导致腿骨骨折。由于她家住在五楼，王老太上下楼很是不方便，加之她年事已高，就想置换一套一层楼的房子。不料她刚一提出此事便遭到小女儿的极力反对，并声称，“现在这房子已经是我的了，我有权决定是否置换，你们没权干涉！”
在 大女儿陪同下，王老太去房管局调了档案，结果却真如小女儿所说，承租人早在2005年就变更为小女儿了。王老太很生气，自己还没死呢，小女儿就来争财产。 可是房子承租人已经改了名，自己还能怎么办呢？无奈之下，王老太和大女儿找到北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松求助。
律师分析
变更承租人需经共居家庭成员同意
李 松律师认为，依据《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定：“租赁期限内，承租方外迁或死亡，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继 续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”本案中，诉争房屋登记在王老太的老伴名下，老伴去世后，此房便一直由王老太和小女儿居住，其 二人的户口均在诉争房屋内。 如果小女儿要变更为承租人，她也需要经过王老太的同意。从王老太调阅的资料可以看出，上面虽然有“同意承租人变更”的字样，下面也有王老太的签字，但这些字都不是王老太所写。
再者，小女儿工作后，单位已经给她分了住房，她将自己分的房子租出去，仍住在母亲处不走，这并不符合上述第七条规定的“无其他住房”的条件。因此，她已无权利再继续是父亲名下的这套公房承租人，符合条件的承租人只有王老太一人。
变更审核不严 租赁合同应予撤销
李松律师说，此案诉争房屋内有两个户口，一个是王老太，一个是王老太的小女儿。即便房管所对于小女儿在外还有无其他住房没法查证，那么在变更时，房管所明知此房内有两个户口，却并未通知王老太到房管所签字。 依 据北京市公有住房的相关管理规定，不与共同居住人协商，公房内居住人私下单独申请变更公房承租人，即使公房管理机关已批准其申请并作了相应的变更，该变更 公房承租人的行为也是违法的。此案在进行承租人变更时，房管所并未通知王老太到场，仅凭小女儿的一面之词，便进行了变更，其程序显然不合法。
另据查证，“同意变更承租人”的字样及王老太的签名均系其小女儿所写，并非王老太本人所签。房管所对小女儿提出的申请及诉争房屋的实际情况未予全面审核，即为她办理了变更承租人的相关手续，此更名行为违反了变更承租人的相关规定，变更后的租赁合同应当依法被撤销。
可申请变更承租人到王老太的名下 在租赁合同被撤销后，公房承租人又回到了王老太老伴的名下。 结合此案情况，王老太的老伴去世后，同户籍居住的人口有三人。大女儿在外有自己的住房后，户口迁出，并搬出居住，因此她不符合承租人变更的相关条件。小女儿虽然户口在诉争房屋内，也住在这里，但是她的单位给她分了住房，所以她也不符合变更承租人的相关条件。
“由此可见，只有王老太本人符合申请变更承租人的相关条件，王老太此生与老伴仅有这一套住房，且其户口一直在此房内，并在此居住生活长达二十年。”由此李松律师认为，王老太可以向房管局申请变更承租人到自己的名下。
另 外，承租人变了，家庭成员仍有居住权。原则上，只要安置人口不自愿放弃对诉争房屋的居住权，其他人亦无权剥夺其居住权。因此，本案即便王老太将承租人变更 至自己名下，也不能要求小女儿搬出诉争房屋，除非她自愿搬出居住。同时，大女儿当时也是被拆迁安置人口，她也对诉争房屋享有居住权。
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