李松律师《北京晚报》：这样的回迁房买卖有效吗？
发布时间：2017-12-01
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这两年，因为买房的事情，刘女士心里一直不踏实。不久前，她接到法院通知，房主之妻以不知情为由，要求确认房屋买卖合同无效。对方还称此回迁房按经适房管理，5年内不得买卖，签了合同也无效。 刘女士说，2007年，她经亲戚介绍，购买了白先生名下的一套回迁房，双方签订了协议，刘女士一次性付清了全部购房款60万元。
2009年，拆迁办发布拆迁公告，告知回迁居民办理回迁收房手续及安排装修。白先生随后将房屋交付，刘女士装修后住了进去。 又过了两年，刘女士催促白先生尽快办理房产证，之后再过户给她。但此时，北京市的房价飞涨，白先生断然拒绝配合办理过户。 刘女士再三催促无果，越发焦急忐忑。突然，她接到了法院通知，白先生的妻子以“对所售房屋为按照经济适用房管理的房屋不知情”为由，将刘女士和白先生一并告上了法庭，要求确认两人签订的《房屋买卖协议》无效。 “当初买房经过亲戚介绍，两家人对这个情况都是知道的，只是签协议当天，白先生的妻子没有来，所以协议上只有白先生的签名。现在我们都在这房子里住了好几年了，他妻子怎么可能不知道呢？”刘女士怎么也想不通，白纸黑字写的协议怎么会无效呢？ 买方有理由相信 卖房是房主夫妻之意 带着种种疑惑，刘女士找到了北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松。
李松律师认为，买方刘女士有足够的理由相信售卖该房屋是白先生夫妻的共同意思表示。 其一，拆迁办发布了回迁公告，刘女士装修房屋入住多年，白先生及其家人从未对此提出过异议。而且白先生与其妻日常生活起居都在一起，对于家中处分房屋如此重大的事情，白先生的妻子称不知情，这显然说不过去。 其二，拆迁时，白先生仅以30万元的价格购买了回迁安置的房屋，之后以两倍的价格卖给刘女士。刘女士的购买价格与当时该区域同户型商品房的价格基本持平。该房屋以合理的价格成交，双方的买卖行为没有侵害共有人即白先生妻子的合法权益。 依据相关法律规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
李律师认为：刘女士作为善意的购房人，有理由相信出售房屋的行为是白先生夫妻二人的共同意思表示；现在白先生的妻子以不知情为由，要求确认白先生与刘女士签订的房屋买卖协议无效不能成立。
按经适房管理的回迁房 不受5年交易限制
李松律师认为，此案中的回迁房屋属于按经济适用房管理的房屋，依据我国相关法律法规及政策的规定，按经适房管理的回迁房在交易过程中不受5年时间的限制。取得按经适房管理的回迁房后，可以进行买卖。 同时，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第七条亦明确规定：“出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。”可见，白先生的妻子以此为由，主张房屋买卖合同无效，这是不能成立的。
卖方拒不履行 买方可起诉要求配合过户
李松律师表示，刘女士与白先生签订的协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示。因此，房屋买卖协议是真实有效的，协议签订后，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。 刘女士在买卖协议签订之后，一次性向白先生支付了全部房款，刘女士的付款义务已履行完毕。2009年，白先生也已履行交房的义务，现在开发商已通知各户办理房产证，说明房屋已具备过户条件，白先生应在取得房产证后，配合将房产证过户至刘女士的名下。 目前房价上涨，白先生拒绝履行过户义务，显然已构成违约。
李律师建议：刘女士可向法院起诉，要求白先生配合办理过户手续，将房产证从白先生办到刘女士的名下。 为避免出卖人取得房产证后，将房屋转卖第三人，恶意转移财产，刘女士可在起诉的同时向法院申请财产保全，请求法院查封诉争房屋，最大限度地降低自己的损失。
今日我坐堂 李松律师 北京市盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师。北京市律师协会房地产法律委员会委员，专注于房地产法和建筑工程领域的研究和应用，对二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、廉租公房、借名买房等各类房产案件具有丰富的处理经验。
律师提示
李松律师指出，在北京地区比较常见的回迁安置房有商品房、按经适房管理的房屋等几类，签订回迁安置房买卖协议时，首先要弄清楚回迁安置房的性质，明确能否进行买卖； 如果可以交易，再审核出卖人是否已婚。如果已婚，其在出售房屋时，应征得其配偶的同意，一定要让其配偶也在买卖协议上签字，或者出具配偶同意出售的书面材料； 一旦出现问题，应注意收集并保留当时购房的相关证据，包括证人证言、购房合同、房款收据、回迁公告、开发商通知等证据材料； 如果担心出卖人转移财产，买受人可及时向法院申请财产保全，避免出卖人在诉讼过程中将房屋出售给不知情的善意第三人，给买受人造成更大的经济损失。
文章来源《北京晚报》 相关链接：http://bjwb.bjd.com.cn/html/2013-02/20/content_49650.htm
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