李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
【案情简介】
张红和李强是母子关系，2015年李强和他人合伙投资生意，李强和张红商量，将其位于某处的302号房屋出售给张红，房屋总价款220万元，签协议当天李强把房屋钥匙给了张红，张红将全款转至李强账户。李强说如果过户税费会比较高，先暂时别过了。张红想着自己的儿子还能坑自己不成，于是也不着急过户。张红不看好李强的生意，想着生意失败了李强还有个地方住，因此302号房一直空着。
2016年，张红外出遇到302号房的邻居，邻居问张红房屋卖给谁了，是否好相处。张红说房屋没有出售，一直空着呢！邻居说有人在搬东西，张红一听赶紧到302号房。到了302号房，看到一个陌生人在搬东西，询问之下得知搬东西的是王林，是李强的朋友，已经购买了302号房屋，并拿出买卖协议给张红。李强和王林的买卖合同约定，李强将房屋以120万元的价格出售给王林，李强交房当日王林支付首付款50万元，尾款过户当日支付。张红当即告诉王林，李强已将房屋出售给自己，王林置之不理。王林到银行取款给李强正好碰到张红，张红再次告知王林房屋已出售给自己，就等过户了。李强和王林过户当日，张红到交易大厅闹了一通，未过户成功。张红多次要求李强办理过户手续，李强置之不理，无奈之下张红咨询律师看此事如何解决。
 
【律师解读】
北京市东元律师事务所李松律师表示，李强的行为构成一房二卖，李强与王林之间存在恶意串通的事实，所订立的合同应属于无效合同。
王林和李强是否构成恶意串通，要看二者主观上是否构成恶意，且客观上是否损害第三人的利益。在王林未支付房款时，张红已明确告知起和李强存在房屋买卖合同关系，之后张红多次阻扰王林都未理会，不符合常理。其次，张红在2015年购房时约定房款为220万元，王林2016年购房时房款为120万元，明显低于当时的市场价值。李松律师表示，应对房屋王林和李强交易时的市场价值进行评估，如果王林和李强合同约定的价格达不到评估价值的70%，依照相关规定属于明显不合理的低价。推论王林和李强主观上存在恶意，且客观上损害了张红的利益，双方恶意串通，损害第三人的利益，依照《合同法》之相关规定，该合同无效。张红应以王林和李强为被告，诉至法院要求确认二人的房屋买卖合同无效，之后在要求李强履行他们之间签订的房屋买卖合同，配合办理过户手续。
根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的知道意见之相关规定，一房数卖合同均有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，至原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：已经办理房屋所有权转移登记的；均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中王林已经实际合法占有房屋，李强应履行和王林的房屋买卖合同。因房屋买卖合同标的已经不存在，张红签订买卖合同的目的无法实现，直接解除双方买卖合同后，要求李强赔偿其损失。【案情简介】
张红和李强是母子关系，2015年李强和他人合伙投资生意，李强和张红商量，将其位于某处的302号房屋出售给张红，房屋总价款220万元，签协议当天李强把房屋钥匙给了张红，张红将全款转至李强账户。李强说如果过户税费会比较高，先暂时别过了。张红想着自己的儿子还能坑自己不成，于是也不着急过户。张红不看好李强的生意，想着生意失败了李强还有个地方住，因此302号房一直空着。
2016年，张红外出遇到302号房的邻居，邻居问张红房屋卖给谁了，是否好相处。张红说房屋没有出售，一直空着呢！邻居说有人在搬东西，张红一听赶紧到302号房。到了302号房，看到一个陌生人在搬东西，询问之下得知搬东西的是王林，是李强的朋友，已经购买了302号房屋，并拿出买卖协议给张红。李强和王林的买卖合同约定，李强将房屋以120万元的价格出售给王林，李强交房当日王林支付首付款50万元，尾款过户当日支付。张红当即告诉王林，李强已将房屋出售给自己，王林置之不理。王林到银行取款给李强正好碰到张红，张红再次告知王林房屋已出售给自己，就等过户了。李强和王林过户当日，张红到交易大厅闹了一通，未过户成功。张红多次要求李强办理过户手续，李强置之不理，无奈之下张红咨询律师看此事如何解决。
 
【律师解读】
        北京市东元律师事务所李松律师表示，李强的行为构成一房二卖，李强与王林之间存在恶意串通的事实，所订立的合同应属于无效合同。
        王林和李强是否构成恶意串通，要看二者主观上是否构成恶意，且客观上是否损害第三人的利益。在王林未支付房款时，张红已明确告知起和李强存在房屋买卖合同关系，之后张红多次阻扰王林都未理会，不符合常理。其次，张红在2015年购房时约定房款为220万元，王林2016年购房时房款为120万元，明显低于当时的市场价值。李松律师表示，应对房屋王林和李强交易时的市场价值进行评估，如果王林和李强合同约定的价格达不到评估价值的70%，依照相关规定属于明显不合理的低价。推论王林和李强主观上存在恶意，且客观上损害了张红的利益，双方恶意串通，损害第三人的利益，依照《合同法》之相关规定，该合同无效。张红应以王林和李强为被告，诉至法院要求确认二人的房屋买卖合同无效，之后在要求李强履行他们之间签订的房屋买卖合同，配合办理过户手续。
       根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的知道意见之相关规定，一房数卖合同均有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，至原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：已经办理房屋所有权转移登记的；均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中王林已经实际合法占有房屋，李强应履行和王林的房屋买卖合同。因房屋买卖合同标的已经不存在，张红签订买卖合同的目的无法实现，直接解除双方买卖合同后，要求李强赔偿其损失。


文章来源：李松房地产律师团队