李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
买到了“凶宅”怎么办？
【案情回顾】
秦女士的儿子毕业以后留在了北京工作，秦女士就打算在北京给儿子买套房子。秦女士想着自己也不了解北京的情况，盲目去找可能卖家会隐瞒一些情况，于是想通过中介公司，更有保障。
通过中介公司的介绍，实际看了房后，秦女士购买了李先生位于朝阳区某处的一套商品房。李先生说自己比较着急用钱，希望合同签订后5日内一次性付清全款，秦女士表示可以。之后双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定李先生将自己位于朝阳区某处705号房出售给秦女士，房屋总价款245万，于本协议签订之日后5日内支付，房款付清后3日内办理房屋权属转移手续。合同签订后，双方按照约定付了房款，办理了房屋权属转移手续，秦女士拿到房产证十分高兴。
之后秦女士住进该房屋，帮助儿子装修、购买家具。慢慢的也和周围的邻居熟了起来。没想到竟然听到一个令秦女士震惊的消息，原来这个房子李先生一直对外出租，几个月前，有位租客在该房内自杀身亡。秦女士听了吓得赶紧从房子里搬出。然后给李先生打电话，质问他为什么隐瞒房子死过人的事，如果知道肯定不买这房子。李先生一听立马恼了，说：“当初买房子也不是我逼你买的，合同白纸黑字写着呢，现在说什么都没用。”说完就把电话挂断，之后秦女士再也联系不到李先生。秦女士又联系了中介，中介安慰秦女士，“您这思想是封建迷信，这房子住人完全没有问题。再说房子都过户了，我们也处理不了。”
秦女士想这房子肯定不能住了，自己又不能昧着良心把房子再卖给别人，只能退房，但和卖家李先生又没办法沟通，无奈之下，秦女士只能通过法律途径来维护自身权益。
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师指出，本案主要问题是房屋买卖遇到“凶宅”如何处理。
在我们社会大众的理解上，“凶宅”是指发生过凶杀、自杀或其他非正常死亡的住宅。像老人正常的生老病死或是意外死亡的不能认定为“凶宅”。在我们的观念里，一听到“凶宅”都比较忌讳，觉得不吉利，有些晦气。所以大家的反应都和秦女士一样，如果预先知道房子是“凶宅”，肯定不会购买。因此“凶宅”想要出售比较困难，即使有人愿意购买，售价要比市场价值低比较多。
李松律师认为，秦女士要求退房的要求合情合理。卖家李先生故意隐瞒了房屋内有人自杀的事实，违反了民法诚实信用的基本原则。诚实信用的基本原则在买卖合同中体现为卖方要对房屋相关信息陈述真实，例如是否属于夫妻共同财产、是否有贷款、是否有抵押以及是否发生过非正常死亡或是该区域内电磁辐射是否超标等，都应如实告知给中介及买方。结合本案的情况，李先生作为卖家，故意隐瞒了房内有人自杀的事实，直接影响秦女士是否买房。李先生在故意隐瞒真实情况，诱使秦女士作出错误的行为，已经构成欺诈。根据《合同法》的规定，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害房有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。
李律师提醒，撤销权的行使有一定的期限，根据《合同法》的规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销是由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消失。也就是说如果当事人在法律规定的一点期限内没有行使撤销权，那么撤销权就消失了，撤销权属于法律意义上的出斥期间，不存在中止、中断的情形。
结合本案的情况，秦女士在知道该房屋有非正常死亡后，应在一年内向法院起诉，请求法院撤销其与李先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》。被撤销的合同自始没有效力，因该合同取得的财产应予以返还，秦女士应将房屋返还给李先生，李先生应返还秦女士购房款及利息。此外，有过错的一方应当赔偿对方因此收到的损失，秦女士可以主张相应的损失。
还有另外一种情况，现在一些中介公司为了减少纠纷的发生，合同中有一条款是卖家保证该房屋内未发生自杀得非正常死亡。如果合同中有这样的条款，那么买方也可以基于合同的约定，要求解除合同或者要求卖方承担违约责任。
【律师提醒】
李松律师提醒广大拟购房的朋友，在购房时一定要谨慎，最好是能够走访一下周围的邻居，对欲购买的房屋的真实情况做一个全面的了解，以最大限度的避免类似本案的情况发生。
借名买房纠纷案例 