借名买房，房子是谁的？

【案情回顾】

2012年，钟先生在朝阳区看了一套新开发的商品房，但因个人原因不能贷款，就找了自己的大学同学简先生商量，以简先生的名义来买房子。两人协商好签了协议，简先生就配合钟先生签订买房合同、办理各种手续，钟先生支付了购房款，交房后也对房子进行了装修并居住至今。
2015年初，简先生和其太太因长期感情不和，李女士向法院起诉离婚，要求分割该套登记在简先生名下的房子。钟先生知道以后非常担心，这个房子虽然是自己购买的，但现在还是登记在简先生的名下，万一法院以夫妻共同财产给分割了，自己该怎么办？

【律师解读】借名买商品房一般认定有效
北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，本案是一个典型的借名买房纠纷。虽然该房屋是登记在简先生名下，但钟先生是实际购房人，购房款、装修款等费用都是由钟先生支付的，且由钟先生居住至今。根据《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权登记的，可予以支持。也就说一般情况下，司法实践对于借名买商品房的行为，是予以认可的。且现钟先生和简先生双方签订的借名买房的协议出于自己的真实意思表示，也没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此借名买房买方协议应认定为有效。

实际购房人应提起合同之诉
虽然钟先生和简先生之间存在真实有效的借名买房协议，但目前该房屋登记在简先生名下，是简先生和李女士夫妻关系存续期间取得的，受理离婚案件的法院可能会将该房屋作为夫妻共同财产予以分割。因此，钟先生应立即向房屋所在地法院就借名买房协议提起诉讼。待案件受理后，及时向受理离婚案件的法院提出异议，就争议房屋在离婚案件中暂不予以处理。

2008年4月11日之前借名买经适房有效
李松律师提醒，并非所有的借名买房行为都有效。借名买经济适用房通常情况下会被认定为无效。经济适用房是国家的政策性住房，对申购的审核有严格的标准，只有符合标准的，才可以申购经济适用房。因此，国家明令禁止借名购买经济适用房，并对经济适用房的上市交易做出限制。一般情况下，借名买经济适用房的会被认定为无效。但也有例外，根据北京市高院最新出台的政策，如果借名购买的经济适用房，购房合同是在2008年4月11日之前签订的，在一审法庭辩论终结前已经符合上市条件的，这种情况下，借名购买的经济适用房，人民法院可以认定借名行为有效。