职工已购公房，离职后单位还能否收回去？
发布时间：2014-01-15
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周某是中科院某研究所的职员，自1995年到该所从事科研工作，1996年研究所分给其一套两居室供其居住使用，该房屋的产权人为中科院行政管理局。中科院行政管理局与周某签订了《公有住宅租赁合同》，合同中写明周某承租301号两居室，租期为10年。其后，周某便一直在该房居住，并交纳租金。
1999年6月周某经批准公派到德国从事科研工作，当时研究所（甲方）就住房问题与周某（乙方）签订了《协议书》，协议约定：“乙方经批准，自1999年6月30日至12月30日到德国，在批准的有效期内，甲方允许保留其居住权；乙方超过批准的有效期没有回所工作，本人或家属应无条件的将原住房退回甲方，否则，甲方可采用强行手段收回住房。”
出国审批期限届满后，周某如期返回研究所工作。转眼到了2000年，单位依据政策开始向职工出售公房，周某依据《中国科学院京区一九九九年度公有住宅出售办法》的规定，向单位申请购买其承租的公有住房，并于2000年1月向单位提交了《职工购买公有住房申请表》。研究所向中科院行政管理局出具了证明，同意周某按照上述规定购买其承租的301号两居室。
当时，周某爱人白某的单位也出具了证明，表示同意白某以其配偶周某的名义购买301号两居室。2000年3月周某缴纳了全部购房款及维修基金共计5万余元，研究所为周某出具了收据。双方未签订书面的购房协议，尚未办理房屋产权变更登记手续。
2000年12月31日周某再次赴德国从事合作研究，研究所给其出具了出国任务批件，此次公派出国期限届满后周某未按期回国。2001年12月31日研究所以周某出国逾期未归为由，对其作出了按自动离职处理的决定。
2008年研究所一纸诉状将周某告上法庭，以其出国逾期未归为由，要求周某将两居室腾空交还给单位，并要求周某结清该住房的房租、水电等所有的费用。周某越想越来气，“1999年公派出国，我已经按时回国，回国后按政策规定购买了公房产权，现在单位凭什么要收回我的房子？”带着满腹的疑问，周某找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师。李律师建议其积极应诉并在判决后另案起诉。
法院判决结果：
北京市海淀区人民法院经过审理后判决：
驳回中科院某研究所的全部诉讼请求。
中科院某研究所不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院经过审理后做出终审判决：
驳回上诉，维持原判。
随后，周某在李松律师的建议下，起诉中科院某研究所及中科院行政管理局，要求二被告配合办理涉案房屋的产权证。
北京市海淀区人民法院经过审理后判决：
中科院行政管理局于本判决生效后六十日内为周某办理北京市海淀区某小区301号房屋的产权登记手续，中国科学院某研究所予以协助。
律师剖析：
本案是一例典型的因成本价购买公房而引起的所有权纠纷。我国早期分给职工的大部分是承租的公房，随着住房制度的改革，国家允许产权单位向职工出售承租的公房。一般情况下，职工只要符合公有住宅出售办法中规定的购房条件，即可以优惠价或成本价取得公房的产权，房屋便归职工个人所有。
本案所涉及的301号房屋原产权单位系中科院行政管理局，根据《公有住宅租赁合同》的内容可以确认，周某从 1996年起便从中科院行政管理局承租了301号房屋，周某是301号房的合法承租人。周某具有本市常住户口，2000年3月其以成本价购买301号房屋的行为，已经产权单位确认，同时亦符合国家房改政策及《中国科学院京区一九九九年度公有住宅出售办法》的规定。
《中国科学院京区一九九九年度公有住宅出售办法》明确规定：“凡有本市城镇常住户口，居住在拟出售范围内的合法承租人，均可按规定向现住房房管部门申请购房；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有；售房单位在购房职工付清房价款并交清公共维修基金的次月停收租金。”
李松律师认为，周某在1999年公派出国之后，已按时返回研究所工作，其并没有违反《协议书》的约定。另外，其已经于2000年办理了301号房屋的购房手续，虽然周某与中科院行政管理局未签订书面的房屋买卖协议，但是周某通过承租该房屋已经实际占有、使用该房屋，且已经实际支付全部购房款、公共维修基金，单位也出具了相应的收据。依据我国《合同法》第三十六条之规定，双方之间的房屋买卖合同已经成立。
再者，周某按照规定从购买公房的次月便停止缴纳房租，水电费等费用已经按时缴纳给中科院行政管理局物业管理中心，有收据为证。依据我国民事诉讼法第六十四条第一款的规定，当事人应当对自己的主张进行举证，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案研究所主张周某出国逾期未归应收回房屋，但其并未拿出相关的证据证明。在第一出国时周某已经按照协议约定按时回所工作并购买了公房的产权，其第二次出国并未对房屋作任何约定，因此，研究所以周某出国逾期未归主张收回房屋显然无法获得法院支持。另外，按照规定，周某在缴纳购房款、公共维修基金后，便无须再缴纳房租，研究所并非水电费等费用的收取人，其亦无证据证明周某存在欠费情形，故对于研究所要求周某结清房租、水电等所有费用的请求，法院亦不予支持。
在终审判决结果出来后，李松律师建议周某起诉中科院行政管理局及中科院研究所，要求其二者配合办理301号房屋的过户手续，北京市海淀区人民法院经过审理，支持了周某的全部诉讼请求。
诉讼策略指引：
结合本案的具体情况，周某可以选择如下两种诉讼策略：
1、出庭应诉，积极反驳研究所的诉讼请求。本案房屋能否收回的关键点在于周某是否违反了其与研究所1999年签订的公派出国科研协议。事实上，周某在科研规定的时间内，按时回国，在回到研究所后依据当时的房改政策购买了301号房屋。所以，周某不存在违反协议约定的情形，研究所无权收回房屋。
另外，在2000年3月周某购买涉案房屋后，其已经取得了该房屋的产权，虽然双方未签订书面的购房协议，但是周某已经支付了全部购房款，产权单位也同意将301号房屋出售给周某。基于此，双方之间的买卖合同是成立的。在周某取得涉案房屋的所有权之后，研究所更加无权收回涉案房屋。因此，研究所的诉讼请求不会得到法院的支持。
2、主动出击，起诉研究所及中科院行政管理局，要求二被告配合办理过户手续。在研究所提起的诉讼败诉后，周某曾多次找到原产权单位即中科院行政管理局及研究所，要求配合办理房产证，但不料均遭到了拒绝。无奈之下，周某在李律师的建议下，主动提起诉讼，依法维护自己的合法权益。
本案双方的买卖合同成立已经在前面的判决中认定，周某已经按照当时的购房政策缴纳了全部购房款，故中科院行政管理局作为301号房屋的产权人应为周某办理相关产权登记手续。同时，研究所在周某购房过程中收取过其购房款，研究所应将购房款返还中科院行政管理局配合周某办理产权证。
根据本案的情况，笔者建议上述两种诉讼策略应同时并用，先应诉，后主动出击起诉，这样才能在最大限度维护周某的合法权益。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”
《 建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》第七条：“对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。”[A1]
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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