2012年10月，王先生经过多次看房、对比，终于找到了一套满意的住宅。
　　虽然房屋已经建成，但开发商以房屋未装修完毕为由，要求约定2013年5月1日交房。王先生心想：房子已经建成，应该不会存在变数，于是与开发商签订了《房屋买卖合同》。
　　在开发商交房之前，王先生去看过两次房屋，确认开发商是在对房屋进行装修后，便安心的等开发商交房。
　　直至2013年5月2日，开发商一直未通知王先生办理入住事宜。于是王先生找到开发商想询问缘由时，却发现自己购买的房屋钥匙已被人领走。
　    王先生很奇怪，自己的家人从未领过房屋钥匙，那是谁将钥匙领走了呢？带着疑问，王先生来到自己购买的房屋，发现正在有人往房间里搬运家具。刚开始，王先 生以为是自己走错房间了，退一步看了看门牌号发现就是自己购买的房屋。连忙拉住搬东西的人询问，王先生这才知道，就在自己与开发商签订合同后2个月，开发 商又将该房屋卖给了不知情的刘某，但尚未办理产权登记。　　
        王先生气愤至极，强制阻拦对方搬运家具，并拉着刘某去找开发商理论。开发商以刘某购买价格高为 由，要求王先生解除合同，退还王先生房款。王先生坚决要房屋，刘某也不肯退房，三方僵持不下。
　　万般无奈之下王先生找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松咨询，希望得到法律上的帮助。
　　律师分析：
　　李松律师听了王先生的叙说后，指出：开发商与王先生、刘某签订的《房屋买卖合同》均合法有效，而且开发商在与刘某签订《房屋买卖合同》时存在欺诈，刘某可以撤销该合同。
　　我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
　　根据上述规定，虽然开发商与王先生签订了《房屋买卖合同》，但在开发商办理产权变更登记前，仍为房屋产权人，对房屋有权作出处分。因此，开发商在与刘某签订《房屋买卖协议时》具有处分权。
　　此外，根据《无权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　王先生、刘某与开发商签订的《房屋买卖合同》，均为真实意思表示，刘某在购买时并不知情，属于善意第三人。且不存在《合同法》规定的无效情形，则在合同成立时已生效。因此，王先生与刘某均有权依据合同要求开发商交付房屋。
　　如果刘某在购买房屋时，对于房屋已出售的事实知晓，则属于与开发商恶意串通，损害王先生的利益，根据《合同法》的规定，刘某与开发商签订的《房屋买卖合同》无效。
　　王先生可以优先履行合同。
　　李松律师指出，结合本案的具体情况，本案中的合同标的为特定物，开发商只能向王先生、刘某二人中的一人履行合同。鉴于王某、刘某均未居住使用该房屋，且均未办理产权登记，而王先生签订合同在先，开发商先履行与王先生的《房屋买卖合同》更公平合理一些。
　　李松律师还 指出，如果王先生、刘某中有一人已办理了房屋产权变更登记，则办理了产权变更登记的优先获得房屋。如果王先生与刘某均未办理产权变更登记，但有一人已经居 住使用房屋，则应当本着减少损失的原则，已经居住使用的优先获得房屋。如果王先生已经居住使用，但刘某获得了房屋的产权证，则刘某优先获得房屋。
　　未获得房屋一方可主张开发商赔偿损失
　　如果开发商已为刘某办理了产权变更登记，导致王先生无法获得房屋，致使合同目的无法实现，开发商已构成根本违约。
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，王先生可以主张解除合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　如果刘某最终未能获得房屋，由于开发商与刘某签订合同时，向其隐瞒了房屋已出售的重大事实，该事实已经严重影响刘某是否购买该房屋，开发商的行为构成不作为欺诈。根据《合同法》的规定，刘某可以向法院或仲裁机构申请撤销合同。
　　 同时，刘某也可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，主张开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　律师提醒：
　　开发商作为营利机构，往往会受利益驱使而背弃诚信，导致购房者利益受损。购房者在购买房屋后，应当及时要求开发商办理产权变更登记，防止开发商一房多卖导致房屋落空。同时，在购买房屋之前，应当向相关法律人士咨询，做好风险防范，避免日后产生纠纷。
　　
　　 文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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