案情回顾：
　　在北京工作的小王夫妇，经过多年的打拼，手中有了部分积蓄，为了能在北京安家，小王夫妇特意挑选了一套回迁安置的商品房。2011年5月，小王夫妇在中介公司的居间介绍下与卖方马某夫妇签订了《房屋买卖合同》。
　　合同约定：马某夫妇将位于北京市海淀区某小区的1506号商品房出售给小王夫妇，房屋总价款为150万元，首付80万元，余款通过公积金贷款方式支付。因当时房屋尚未取得房产证，双方约定待房产证下发后再去办理网签、公积金贷款及过户手续。
　　2012年初开发商将房屋交付给马某夫妇，当天马某夫妇便将钥匙交给了小王夫妇。随后，小王夫妇对房屋进行了精心装修，并于同年5月入住。很快一年时间过去了，开发商在小区内贴出通知，请各位业主尽快领取房产证。
　　小王夫妇满心欢喜，终于等到房产证了，可是令他们没有想到的是这时卖方突然像人间蒸发了一样。小王夫妇多次给马某打电话、发短信，均没有任何回复，开发商也多次电话催促马某领取房产证，但是其以各种理由不去领取。
　　更让人生气的是，近期突然又有一李姓男子多次给小王打电话，称其购买马某的房子在先，要求小王夫妇腾房。“如果真是他签订合同在先，那可怎么办呀？现在房价涨了这么多，我们到哪里再去买同样的房呀？”小王夫妇甚是担心，带着全部的材料慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师求助。
　　律师分析
　　买卖合同真实有效，应继续履行
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，本案中双方买卖的房屋性质上属于回迁的商品房，依据我国法律的相关规定，此类房屋是允许上市交易的，但这并不代表所有的回迁房都可以上市交易。通常情况下，回迁房有以下几类：一是经济适用房；二是按经济适用房管理的房屋；三是商品房；四是承租的公房；五是小产权房（乡产权）。
　　李松律师指出，上述回迁房屋类型中，一般对于经济适用房要适用国家关于经适房五年交易的限制；对于小产权房原则上不允许上市交易流转；对于承租的公房需要事先征求产权单位的意见，如果产权单位同意转让的话，那么可以通过变更承租人的方式进行交易。其他两种类型的房屋一般没有交易限制。
　　本案马某夫妇出售给小王夫妇的是回迁的商品房，双方签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效。依据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。因此，李松律师认为买卖合同真实有效，应继续履行。
　　如协商不成，小王夫妇可依法起诉
　　鉴于现在开发商已经通知领取房产证，马某夫妇却以各种理由推诿，拒不领取，致使小王夫妇与马某夫妇之间的交易也无法往下继续推进。加之小王夫妇给马某打电话不接，发短信不回，李松律师建议小王夫妇可以考虑先给马某夫妇发一份律师函，催告其领取房产证，配合办理网签、贷款及过户等手续。
　　李律师指出，发律师函的主要目的有两个：一是催告对方履行合同义务，如果对方在收到律师函后，能积极配合履行，那么纠纷便解决了；二是保存证据，生活当中很多当事人在收到律师函后未必会做出积极的回应，如果双方分歧较大，可能最终要通过司法途径解决争议，那么律师函就派上用场了，可以作为守约方的证据提交法院。
　　结合本案的情况，如果通过发函、协商等方式都无法使双方达成共识的话，那么李松律师建议小王夫妇依法向法院起诉，要求马某夫妇继续履行合同，配合办理网签、贷款及过户手续，并要求马某夫妇承担相应的违约责任。
“一房二卖”，小王夫妇签订的合同应优先履行
　　本案小王夫妇最担心的问题是能否保住房子，结合小王夫妇提供的情况，近期一直有一李姓男子打电话称其与马某签订合同在先，要求先履行。李松律师指出，合同签订的时间顺序只是履行过程中考虑的因素之一，但并不一定是决定性因素。
　　假设本案小王夫妇及李某与马某夫妇签订的两份房屋买卖合同都是真实有效的，那么依据北京市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条第一款之规定，李某与小王夫妇均未办理房屋所有权转移登记，但是小王夫妇已经实际合法占有了涉案房屋。因此，小王夫妇与马某签订的《房屋买卖合同》应优先履行。
　　在此，李松律师提示读者，在一房二卖甚至多卖的情况下，为了更好地维护购房人的合法权益，建议买受人能实际合法占有房屋的，应尽早占有房屋，这样在将来各买受人都没有取得产权证的情况下，实际合法占有房屋的买受人在合同履行方面显然更有主动权，也更加有利于其合法权益的保护。
　　另一买受人若有损失可向出卖人索赔 
　　李松律师提出在一房多卖的情况下，房子仅能归属一个买受人，其他买受人的权益可通过其他方式予以保护。比如，本案中李姓购房人，如果他与马某之间确有买卖合同，那么显然在房屋判给小王夫妇的情况下，他的合同是无法履行下去的。
　　因出卖人马某一房二卖，加之房屋价格受市场因素影响有较大上涨，作为买受人李某势必会有一定的损失。在此情形下，李律师建议李某可以先与马某协商解除合同事宜，如果双方无法达成一致，则可以通过司法途径，要求解除合同，判令马某承担违约责任并赔偿损失。
其中，李某最大的损失便是房屋升值的损失，对于此部分李律师建议李某可以申请法院对房屋现在的市场价值进行评估，进而能更好地明确损失的具体数额。同时，评估报告也能为法官确定赔偿数额提供一个客观依据。
　　律师提醒
　　近年来，房屋价格节节攀升，随着大部分回迁房房产证的下发，回迁房买卖所引发的纠纷也日益增多。李松律师结合多年处理房产纠纷的经验，特对购买回迁房的读者做如下提醒：
　　一、购房前，要先了解回迁房屋的性质，以确定此类房屋能不能买，如果是经济适用房，建议五年内最好不要购买；
　　二、如果条件允许的话，最好在买房前到开发商处核实房屋的购房人及拆迁安置人口情况；
　　三、签订合同时，力争让出卖人及其配偶、其他安置人口都签字，以免将来对方以此为由毁约；
　　四、如果发现对方有违约迹象，第一时间应保存相关证据，比如录音等，之后应及时向相关专业人士咨询，寻求帮助；
　　五、如果诉至法院，建议有条件的客户尽量申请法院做财产保全，以免对方恶意转移财产，给买受人造成更大的损失。
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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