子女出资以父母名义购买公房，最终被判作为遗产进行分割
发布时间：2014-01-12
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吴老先生和王老太有两个女儿，分别是大女儿吴梅和小女儿吴丽，吴老先生单位原来分配给其一套承租的501号公房。1998年单位通知，可以购买公房产权。当时父母没有那么多钱，妹妹吴丽还未参加工作，经家庭协商先由吴梅出资购买。
后在折算了吴老先生和王老太二人的工龄后，以吴老先生的名义购买了该套公房，房屋总价款2万余元。1999年5月单位下发房产证，该公房所有权登记在吴老先生的名下。2006年吴老先生去世，未留下任何遗嘱。吴老先生去世后，王老太便搬到小女儿家住，饮食起居均由小女儿吴丽悉心照料。
2011年王老太被查出得了癌症，在去世前王老太留下一份遗嘱，遗嘱中载明：“我自愿将501号房中属于我的份额，在我去世后，由我的女儿吴丽继承。立遗嘱人王老太、代书人赵某某、见证人刘某某。”2012年初王老太去世。
处理完后事，吴梅便要求将父亲名下的房子过户给她一个人，“房屋是我出资买的，没有你的份儿。”“房子是父母的，妈将她的份额给我了，我应该继承。”吴丽反驳到。因为双方各执一词，对于房屋分割无法达成一致，最终只能对簿公堂。
难道姐姐出资购买的房子就不是父母的遗产了吗？那母亲立下的遗嘱是否还有效？再说姐姐的出资后来收房租早就收回来了。吴丽带着种种疑问慕名找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师，李律师在详细了解了案件情况后，建议吴丽向法院起诉分割遗产。
法院判决
北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：
- 位于北京市朝阳区某小区501号房归吴丽所有；
- 吴丽给付吴梅房屋折价款三十万元。
律师剖析
在日常生活中，子女以父母名义购买公房的情况不在少数，因公房归属及继承而引发的纠纷亦日渐增多。该案中吴梅即是借父母的名义购公房，单位分配的公房属于我国特定历史时期的产物，随着房改政策的推进，国家允许承租人以优惠价或者成本价购买公房。
这类房屋在购买时往往会折算夫妻双方的工龄，且都是出售给原承租人，房屋产权证也登记在原承租人的名下。一般对于此类房屋，子女的出资，在司法实践中大部分仅能认定为债权债务，子女不能仅因其出资而直接认定房屋归其所有。
李松律师认为，本案中，虽然前期购房的出资是吴梅拿出来的，但是吴梅与父母之间并没有约定谁出资房子就归谁所有。另外，自2006年吴老先生去世后，王老太便与吴丽生活居住在一起，501号房屋也交由吴梅出租，房租均由吴梅一个人收取，作为对其购房出资的补偿。
现在吴老先生和王老太均已去世，501号房屋登记在吴老先生的名下，且该房屋系在二老婚姻关系存续期间取得，应属于夫妻共同财产。二老去世后，该房屋应依法认定为二老的遗产。原则上，如果老人生前立有遗嘱则遵照遗嘱执行，如果没有遗嘱一般将按法定继承进行分割。
在庭审中，吴梅否认遗嘱的真实性，称遗嘱是吴丽伪造的。在笔者的建议下，吴丽请当时的见证人刘某某出庭作证，当庭接受了法官及对方的询问。刘某某证实该遗嘱的内容均系王老太的真实意思表示，当时是由王老太口述，赵某某代书写的，其当场见证并在遗嘱中签名。
依据我国《继承法》的规定，遗嘱的形式主要有如下几种：一是自书遗嘱，即由立遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日；二是代书遗嘱，即由两个以上的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名；三是公证遗嘱，由遗嘱人经公证机关办理；四是录音遗嘱，需有两个以上见证人在场见证；五是口头遗嘱，只有遗嘱人在危急情况下，才可以立口头遗嘱，口头遗嘱须有两个以上见证人在场见证。
本案中，王老太所留遗嘱符合我国《继承法》关于代书遗嘱的规定，应属于代书遗嘱，该遗嘱经见证人见证，是老人的真实意思表示。因此，该遗嘱是真实有效的遗嘱，房产分割应遵照遗嘱来执行。
鉴于房产属于不可分物，可依据继承人所占的份额不同而确定房屋归属，一般情况下房屋归份额较多的一方所有，取得房屋的一方给付对方相应份额的折价补偿。结合本案的情况，吴老先生去世后，属于其的一半房产应由王老太和吴梅、吴丽共同继承，即每人六分之一的份额，现在王老太立遗嘱将自己享有的份额给吴丽，那么吴丽实际上占有该房屋的六分之五的份额。
在李松律师的建议下，吴丽起诉要求继承六分之五的产权份额，房屋归吴丽所有，折价款按份额支付给吴梅。最终，法院经过审理支持了吴丽的诉讼请求，判令吴丽支付吴梅房屋折价款三十万元。
在此，李松律师特别提醒读者朋友，对于公房买卖，一般情况下不要借名购买，即便借名购买，一定要保留双方存在借名购房的证据。仅是出资关系，是证明不了双方存在借名买房的事实。
如果父母认可谁出资房屋就归谁所有，则最好出资人与父母之间能有一纸书面的约定或者签订一份协议，这样才能在将来最大限度保护出资人的利益。一般情况下，如果没有相关证据证明出资人与出名人之间就财产归属有约定，那很有可能出资人的出资最终只能作为债权债务来主张。
诉讼策略指引
结合本案的情况，吴丽持有老人的遗嘱，而吴梅对于遗嘱不认可，并称房屋是其出资购买应归其所有。在此情形下，有可能出现两种情形：一是吴梅会起诉要求确认房屋归其所有，这时吴丽就只能被动的应诉，反驳其诉讼请求，即便胜诉最终也无法确认房屋归吴丽所有。
第二种是吴丽主动起诉，要求依法继承房产份额，房屋归吴丽所有，吴丽给付吴梅相应份额的折价补偿。相比较而言，吴丽占的房产份额较多，吴梅不认可遗嘱的真实性，如吴丽提起诉讼则能更好的占据主动权。同时，对于本案而言，请见证人出庭作证是非常必要的，以证实遗嘱是老人的真实意思表示，如果吴梅对遗嘱的真实性有异议，其须提供充足的反证。鉴于本案的情况，吴梅未提供反证，最终法院经审理对遗嘱的真实性予以认可，支持了吴丽的全部诉讼请求。
法条链接
《中华人民共和国继承法》第十七条第三款：“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。”
《民法通则》第七十一条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”
第七十二条：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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