李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
       2014年2月赵某与周某签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：赵某将其名下位于北京市朝阳区的一套两居室出售给周某，房屋总价款为270万元，周某全款购房，当日周某支付了20万元定金，约定尾款250万元于5月30日过户时支付。
　　在签订了这份合同后，赵某随即便通过同一家中介公司购买了另外一套大房子，并与出卖人王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为400万元，合同签订当日赵某支付了购房定金60万元，同时支付了中介服务费10余万元，此合同约定7月1日前赵某将尾款340万元支付给王某，付款当日双方共同到房管局办理房屋权属转移手续。
　　当时赵某心想自己的房5月30日便可完成交易，将售房款和手头的几十万加在一起，按时向王某支付购房尾款肯定没问题！可是令赵某没想到的是周某也是卖了自己在丰台区的一套小房子，才买的赵某的房子，今年楼市不好，五月下旬周某的房也没有卖出去。
　　如果周某不按时付款，赵某就给不上王某钱，合同中约定了20%的违约责任。可是没想到，最坏的情况还是出现了，周某在合同约定的过户日仍未付款，赵某及中介公司多次催告其付款均未果，眼看给王某付款的期限马上就要到了，赵某心急如焚。
　　现在赵某自己的房子也没法儿再出售给其他人，因无法按时向王某支付购房款，自己还需承担巨额的赔偿责任，这都是因为周某不付款导致的连锁反应。眼看被困其中，赵某真不知该如何是好，其慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松求助。
　　律师评析
　　周某构成根本违约，赵某可主张解除合同
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松指出，本案中，周某与赵某于2014年2月签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。
　　依据合同约定，周某应于2014年5月30日前向赵某支付购房尾款250万元，但是截止7月份周某仍未支付，致使赵某也无法按时向王某支付购房尾款，导致违约。
　　需要指出的是周某逾期付款超过15日，已经构成根本违约，依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，赵某可以主张解除买卖合同并要求周某承担相应的违约责任，也可以要求周某继续履行合同并承担相应的违约责任。
　　但是鉴于目前的实际情况，周某显然没有相应的支付能力，如果执意要求履行合同，可能最终结果也不会如人所愿。李律师结合多年处理房产纠纷的经验，建议赵某可以优先选择解除合同，并要求周某承担相应的违约责任。
约定违约金过低，赵某可申请法院调高
　　李松律师指出，自进入2014年至今，北京市的楼市一直呈现低迷状态，二手房的价格及成交量均有不同程度的下浮。赵某与周某系2014年2月签订的《北京市存量房屋买卖合同》，截止目前房屋的价格已经出现了较大幅度的下跌，如果买卖合同解除，赵某再次将房屋出售，则不可能再卖那么高的价钱，赵某损失巨大。
　　再者，由于周某不付款，导致赵某无法按时向王某付款，赵某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，赵某已经构成违约，需按照合同承担相应的违约责任。加上，赵某已经向中介机构支付了服务费，如果最终赵某与王某的合同也无法履行，则赵某损失惨重。
　　依据我国《合同法》第一百一十四条的相关规定，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。结合本案情况，李律师认为，虽然赵某与周某签订的合同中约定了违约金，但如果该违约金不足以弥补赵某的损失，则赵某可以请求法院增加违约金的数额。同时，李律师也指出，如果约定的违约金过分高于造成的损失，对方当事人也可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。
合理约定条款，规避连环买卖风险
　　针对目前连环买卖纠纷多发的情况，李律师指出如果各方当事人能够事先在买卖合同或者补充协议中合理约定一些条款，则双方可以避免很多麻烦，同时也能将损失降至最低。比如双方可以约定如果合同无法继续履行，按照定金罚则赔偿之后，双方的买卖合同解除；或者可以附其他条件解除合同。
　　这样，一旦产生纠纷，如果所附条件成就，则出卖人可以直接将房屋再卖给第三人而不用承担“一房二卖”的风险，为出卖人赢得宝贵的售房时间，如果房屋能够再次顺利出售，那么可以很大程度上避免第二个买房合同的违约风险。
　　另外，在赵某购房的合同中，也可以与出卖人协商约定一些免责条款。一般情况下，如果是连环买卖，建议赵某在购买王某的房屋之前，应如实向王某陈述换房的情况，进而达成共识，约定部分免责条款，比如可以约定，若赵某自己的房屋未能卖出，则双方互不承担违约责任，或者承担定金罚则的赔偿责任等。
　　总之，该种约定既不能违反国家法律、行政法规的强制性规定，也需要双方当事人都认可并同意，并且如果能达成共识建议最好用书面的形式固定下来，以防日后某一方反悔，空口无凭。
　　律师提醒
　　随着今年楼市的普遍降温，北京市二手房的成交量急剧下滑，使得很多改善型需求的购房者，被困其中“无法自拔”，类似于赵某这种陷入连环买卖的业主不在少数。李律师认为，出现这种问题主要是由于售房人及购房人经验欠缺，对法律风险预见不足所致。
　　实践当中，中介公司工作人员往往不具备相应的法律专业知识，其主要目的是促成双方签订房屋买卖合同，以便收取居间服务费，对于双方在交易过程中潜在的法律风险可能不做提示，或者避而不谈，等真到发生纠纷时，买卖双方便追悔莫及。
　　因此，建议购房人或售房人在条件允许的情况下，可请专业人士陪同购房或售房，以便从法律角度把关，有针对性地起草补充协议，将买卖的风险降至最低。虽然前期可能会花费一些时间及费用，但是相比较于日后打官司的成本而言，能为购房人及售房人免去很多麻烦，并节省大量的时间及金钱。
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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