转让集资房购房指标，能否要求配合办理过户？
发布时间：2014-03-17
浏览：
李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
李某系王某的外甥，2005年王某单位分给其一套集资房的购房指标，当时因为经济原因王某并没有购买。恰巧李某当时准备结婚需要购置新房，他觉得舅舅的购房指标不用太可惜了，便找到舅舅商议，舅舅王某同意将其单位的购房指标转让给李某，由李某支付一切购房费用及承担风险，待达到国家规定的转让时间后办理改名转让手续。双方为此签订了一份书面协议。
2005年11月王某与单位签订了《集资房买卖合同》，购买了位于北京市朝阳区某院的一套1305号两居室，合同总价50余万元，均由李某支付。房屋交付后，李某对房屋进行装修并入住至今。后房本下发，房屋属性载明为“按经济适用房管理”，当时李某与舅舅共同到单位询问，单位房产科告知，房本满五年后可以上市交易，之后便可以办理过户手续。
2011年下半年，房本满五年，李某与舅舅协商过户事宜，舅舅表示同意，不料却遭到了舅妈宋某的坚决反对，称房子有其一半份额，其拒绝配合办理过户手续。宋某很生气，“原本就是我们的房子，当初你们签协议我就不知道，这房子怎么就成你的了？”
“我都住了五年多了，房款及装修都是我花的钱，每年都要串亲戚，舅妈还来过我们家，她怎么可能不知道此事呢？现在就是房屋涨价了，舅妈想反悔！”李某带着协议及房本、购房款支付凭证、装修发票等找到李松律师进行咨询。李松律师详细了解案件情况后，建议李某将舅舅王某和舅妈宋某一同告上法庭，要求舅舅、舅妈配合办理1305号房屋的过户手续。
判决结果
北京市朝阳区人民法院经过审理后依法作出判决：
被告王某、宋某于本判决生效后七日内配合原告李某办理位于北京市朝阳区某院1305号房屋的过户手续，过户费用由原告李某承担。
一审判决后，宋某不服，上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过审理后，判决：
驳回上诉，维持原判。
律师剖析
本案涉及单位集资建房指标的转让问题，该房屋在性质上属于按经济适用房管理，其与向政府申购的经济适用住房是存在区别的。经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
依据我国法律的相关规定，公民之间不得就经济适用住房购房指标进行买卖交易，但是本案双方转让的是集资建房指标，且房屋的性质是按经济适用房管理的房屋，其本质上是单位的福利分房，这种房屋往往根据职工的工龄、职称、级别等情况分得，而并非是面向城市低收入住房困难家庭提供的保障性质的政策性住房。
根据上述分析，李松律师认为双方转让单位集资建房指标的行为并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该转让行为应当是有效的。但笔者需要指出，转让指标行为有效并不意味着房屋便可顺利进行过户，这属于两码事情。
本案中，虽然房产证登记在王某的名下，但该套房屋系王某单位以家庭为单位卖给王某夫妇的集资房，该房屋系二人婚姻关系存续期间取得的财产，依法应属于夫妻共同财产。
关于王某与其外甥李某签订转让购房指标协议时宋某并不知情一节，笔者认为不能成立。首先王某一家并未出资购买1305号房屋，再者房屋交付后一直是由李某装修并入住使用至今，两家之间是亲属关系，逢年过节均有来往，宋某自称对转让购房指标不知情无法成立。
鉴于双方之间借名购买集资建房指标的行为是有效的，且单位房产科也证实该套房屋已经可以上市交易，单位已经将整栋楼的房屋报蓝岛大厦央产房交易办公室备案。对此，笔者认为诉争的房屋已经具备了过户的条件，李某可以直接要求舅舅和舅妈配合办理过户手续。
一般借名买房、转让购房指标等纠纷的主体往往存在近亲属或同事、朋友关系，基于亲情、友情或信任关系，双方对于借名、转让购房指标、付款过户等情况大部分仅有口头的约定，即便有书面约定也约定的十分简单。一旦房屋价格大幅上涨，可能就会出现一方反悔的情况。
在司法实践当中，对于此类借名人要求出名人办理房屋所有权转移登记的，一般会由于房屋属性的差异而获得截然不同的判决。对于经济适用房等保障性住房，法律明确禁止借名购买，往往对于此类要求过户的请求，法院会以借名买房或转让购房指标的行为损害社会公共利益或者违反国家法律、行政法规的强制性规定而不予支持。
对于普通的商品房、按经济适用房管理的房屋原则上借名是有效的，但能否履行也取决于多种因素。比如本案，如果诉争的房屋现在尚不能上市交易，那么即便转让购房指标的约定有效，李某要求过户的请求也将难以获得法院的支持。
在此李松律师特别提醒广大读者，借名购房及转让购房指标购房都存在很大的风险。作为借名人，虽然出资购买了房屋并装修入住，但最终很有可能无法取得该房屋的产权；如果借名或转让购房指标被认定无效，则借名人的损失将更大。作为出借人，出借自身购房资格后将导致无法再享受相应政策优惠等不利后果。
因此，在借名或转让指标购买保障性住房时，一定要了解国家相关政策的规定，切忌贪一时之利，借他人之名或购房指标购房，导致日后难以确认房屋归属从而引发纠纷。笔者建议在必要时，购房人也可向具有专业知识的人士咨询，在确定借名或转让购房指标的行为合法的情况下再进行操作。
诉讼策略指引
结合本案的情况，作为李某，其可以选择如下两种诉讼策略：
1 、根据双方协议的约定，要求舅舅王某及舅妈宋某配合办理过户手续。本案双方转让的购房指标是集资房指标，且该转让行为并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此，转让协议是有效的。
在此前提下，李某有权利要求舅舅、舅妈按照协议约定配合办理过户手续，虽然舅妈宋某称对协议一事不知情，但却无法成立；再者产权单位也出具证明诉争的1305号房屋可以上市交易，因此，过户并不存在履行的障碍。同时，基于双方协议的约定应由李某承担过户所产生的费用。
2、李某可以不主张过户，要求舅舅、舅妈返还购房款并赔偿其各项损失。此种情形一般适用于无法顺利过户或者转让行为无效的情况，结合本案，目前1305号房屋是可以上市交易的，因此，李松律师建议李某优先选择第一种诉讼策略。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”
《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：
- 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
- 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
- 以合法形式掩盖非法目的；
- 损害社会公共利益；
- 违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
转载须注明来源及作者否则追究法律责任
借名买房纠纷案例 