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        2007年5月，杨某将其名下的一套房产卖给王某，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：杨某将位于北京市朝阳区某小区的703号房屋出售给王某，房屋总价款为70万元，合同签订当日支付首付款50万元，杨某将房屋交付王某，余款20万元待房屋过户时付清。
　　因杨某出售的为回迁房，房产证取得相对较晚，2011年开发商通知领取房产证，可是现在的房价已经今非昔比。王某在得知房产证已经取得后，多次催促杨某配合办理过户手续，并告知其20万元尾款已准备就绪，过户即可支付，但杨某无故一直不配合。在万般无奈的情况下，王某一纸诉状将杨某告上法庭，要求其配合办理房屋过户手续。
　　可是不曾想该案还没有审结，杨某突然告知其已经在2011年7月与崔某签订了《房屋买卖合同》，合同约定杨某将703号房屋出售给崔某，房屋总价款为200万元，签订合同当日支付100万元首付款，过户当日支付100万元尾款。同月双方办理了网签及房屋过户手续，将703号房屋所有权人变更至崔某的名下。
　　在王某听到这个消息后，很生气又很无奈，现在房子已经过户至别人的名下了，我还能要回703号房屋吗？带着一连串的疑问，王某慕名找到了李松律师。李律师在详细了解了案件情况之后，建议王某另案起诉杨某和崔某，请求法院确认其二人签订的房屋买卖合同无效。
　　判决结果
　　北京市朝阳区人民法院经过审理，判决如下：
　　杨某与崔某签订的房屋买卖合同无效。
　　杨某与崔某均不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过审理后，判决：
　　驳回上诉，维持原判。
　　律师剖析
　　本案是一例典型的出卖人与第三人恶意串通损害原买受人利益的房屋买卖合同纠纷。对于恶意串通的认定问题，实践当中需要结合买卖双方的多种行为来判定。
　　李松律师认为，本案杨某与崔某之间的交易存在很多疑点。首先，王某正在与杨某打官司，要求杨某配合办理过户手续，且案件并未审结，在此情形下，杨某应该明知出售房屋给第三人会损害王某的合法权益；其次，在杨某与王某签订买卖合同之后，房屋已经按照合同约定交付给王某，王某一家一直在诉争房屋内居住，而本案的买受人崔某从未到诉争房屋实地察看房屋，在未看过房的情况下便进行交易，显然其行为比较反常，与正常的房屋交易习惯不符。
　　再者，在庭审过程中，对于付款问题崔某称其是通过现金支付，并向法院出具了两张收条，每张记载杨某收到崔某购房款100万元，共计200万元。笔者认为，按照正常的交易惯例，对于大额的交易一般需要通过银行转账方式进行交易，而崔某对于如此大数额的巨款，却使用的是现金方式支付的，不符合常理。
　　最后，崔某在购买房屋之后，一直未要求杨某交付房屋，对于任何一个购房人而言，在买房并办理过户之后，第一件事就是让出卖人交付房屋，而本案中崔某从未催促杨某交付房屋，房屋长期未交付其也未提出任何异议。
　　从上述几点不难看出，崔某与杨某之间的交易并非双方当事人的真实意思表示，杨某在王某诉其配合办理过户手续的案件没有审结的情况下，将诉争房屋出售给第三人，其本身就存在恶意转移财产，损害王某利益的故意。另外，买受人崔某的购买行为，无论是从实地看房，还是付款、过户、交房等各个环节，均与常理不符，显然其不能构成善意，应认定其与出卖人杨某恶意串通。
　　依据我国《合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通损害第三人利益的，合同无效。本案中，杨某与崔某恶意串通，损害王某的利益，属于法定的合同无效情形。据此，杨某与崔某签订的房屋买卖合同应依法认定为无效。
　　在此，李松律师对于恶意串通行为进行简要的分析。恶意串通行为又称做恶意通谋行为，是指在买卖活动中，当事人为了牟取不法利益，而合谋损害国家、集体或者他人利益的违法行为。恶意串通需要满足如下构成要件：
一是双方有损害国家、集体或者第三人利益的恶意，恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害，而故意为之。如果双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。
　　二是恶意串通的双方事先存在着通谋、合谋的行为，这首先是指当事人具有共同的目的，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三者的利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的非法目的，而用默示的方式表示接受。其次，当事人互相配合或共同实施该非法行为。
　　如果双方的行为符合上述恶意串通的构成要件，则构成法律规定的“恶意串通”，依据我国法律的相关规定，其民事行为应依法认定为无效。本案杨某与崔某之间签订买卖合同的行为，符合恶意串通行为的构成要件，依法应认定无效。
　　诉讼策略指引
　　结合本案的情况，作为买受人的王某，得知其合法权益受到侵害之后第一时间维护自己的合法权益是值得称赞的。
　　首先，王某与杨某签订房屋买卖合同在先，王某如约支付了购房款，杨某亦将房屋按时交付给王某。目前，杨某已经取得诉争房屋的房产证，合同履行并不存在障碍，在多次催促未果的情况下，王某第一步选择通过法院起诉杨某要求其配合办理过户手续是正确并得当的。
　　其次，杨某在诉讼过程中擅自将房屋恶意出售给第三人，并办理了房屋过户手续，从其行为本身而言就是为了恶意转移财产，损害王某的利益。在此情形下，王某应依法拿起法律武器，维护自己的合法权益。鉴于本案的情况，最佳的方式便是提起确认合同无效之诉，请求法院依法确认杨某与崔某签订的房屋买卖合同无效。
　　因为杨某与崔某之间的交易行为，每个环节都与正常的交易习惯不符，很容易引起怀疑，虽然王某没有直接的证据证明杨某与崔某串通，但是通过二被告的种种反常行为，已经可以认定双方构成了恶意串通，损害了王某的利益，符合我国法律规定的合同无效情形。因此，法院最终支持了王某的诉讼请求。
　　在此，李松律师特别提醒，当事人在诉讼过程中如遇到突发情况，首先不要慌张，应保持冷静，在自己无法对形势做出准确判断的情况下，应第一时间向专业人士进行咨询，确定下一步该如何操作，进而最大限度维护自己的合法权益。
　　法条链接
　　《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：

• 　　一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
• 　　恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
• 　　以合法形式掩盖非法目的；
• 　　损害社会公共利益；
• 　　违反法律、行政法规的强制性规定。”
• 　　文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
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