擅自变更公房承租人，所签订的拆迁款分配协议如何认定？
发布时间：2014-01-11
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赵老先生在北京市东城区某胡同有2间公房，该房屋是赵老先生所在单位分配的，原来的承租人登记的是赵老先生的名字，后因赵老先生身体状况不佳，遂想提前处理身后事。1995年经与单位房产科沟通，赵老先生自愿将其名下的2间公房留给孙子赵立，并进行了承租人变更，由赵老先生变更为孙子赵立。
一年后，赵老先生去世。赵老先生原来的承租合同因在女儿赵颖手中，其一直未将该份承租合同交给单位。赵老先生去世后，赵颖又从侄子赵立处将现在承租人为赵立的承租合同要走，并于2002年5月15日擅自与赵老先生的继子王飞签订了一份《双方协议》。
该协议中约定：“乙方王飞持有公有住宅租赁合同一份，合同签字生效期为92年5月30日，租赁合同的承租人为赵老先生。甲方赵颖持有一份公有住宅租赁合同，承租人为赵立，签字生效日期为1995年8月15日。同一房产出现两份租赁合同，显然是不合法的，经双方协商，甲方赵颖愿意将其持有的赵立签字的公有住宅租赁合同作废，保留乙方王飞持有赵老先生签字的租赁合同。若今后遇拆迁，甲方领取赵老先生福利补偿款的百分之五十的份额，乙方表示同意。”
2002年12月赵老先生原所在单位破产，该单位的房屋均由东城区房屋土地经营管理中心接管。2003年王飞持原承租合同，将承租人由赵老先生变更为王飞。2009年底赵立才得知该房屋的承租人已经不是自己，变成了王飞，在赵立的再三追问下，姑姑赵颖才讲出了实情，姑姑赵颖这时也认识到自己的错误。
为了最大限度减少损失，赵立带着《双方协议》慕名找到了李松律师，李律师在了解详细情况之后，建议赵立以姑姑赵颖和王飞为被告，请求依法确认其二人签订的《双方协议》无效。
法院判决
北京东城区人民法院经过审理后，依法作出判决：
确认被告赵颖与被告王飞签订的《双方协议》无效。
律师剖析
本案是典型的因公房承租合同而发生的纠纷，赵老先生原承租的公房应属于国有企事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，属于自管公房。对于此处公房，存在前后两份公有住宅租赁合同，究竟应以哪份为准呢？
对此，李松律师认为，对于同一处公房，存在两份公有住宅租赁合同，需要结合具体情况确定以哪一份为准。本案中，赵老先生签字的承租合同是在1992年，当时赵老先生为该公房的承租人，但在1995年赵老先生已经亲自向单位申请，将承租人变更为自己的孙子赵立，并办理了变更承租人的相关手续。
因当时原来的公有住宅租赁合同在赵老先生的女儿赵颖手中，故在1995年进行承租人变更时并未将原来的公有住宅租赁合同交回给单位。单位给赵立办理的公有住宅租赁合同在后，且系应赵老先生的意愿进行变更，该变更系对原租赁合同进行的变更，变更手续不违反国家法律、行政法规的相关规定，原则上该房屋的承租合同应以赵立1995年取得的为准。
本案中，赵颖与王飞擅自订立《双方协议》，双方以协商的方式约定“赵立的公有住宅租赁合同作废，保留王飞持有的赵老先生的租赁合同，并在该基础上约定相关拆迁款的分配条款”，二人的上述行为明显不妥。李松律师认为，公有住宅租赁合同的效力应由有管理权的主管部门确定，当事人无权自行约定。
另外，赵立对于姑姑赵颖和王飞签订的《双方协议》并不知情，二人达成的协议内容已经严重侵害了赵立的合法权益。依据我国《合同法》的相关规定，恶意串通，损害第三人利益的，属于法定的合同无效的情形。
本案中，赵老先生原所在单位破产，在2002年底北京市东城区房屋土地经营管理中心接管了该破产企业的房屋，房屋的性质便由自管公房变成了直管公房。所谓“直管公房”是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。直管房屋的管理形式表现为某市、某区、某房管所直接管理的公有住房。
对于此类公房能否交易的问题，很多读者心存疑惑。在此，李松律师结合自己多年处理公房纠纷的经验，简要分析如下：在2003年1月1日之前，我国的公房是不能上市交易的，因承租人对于公房仅享有使用权而没有产权。公房只能通过相互间置换，补差价的方式，来进行公房交易。因此，在早期国家政策是不允许公房上市交易的。但在2002年12月18日北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》（以下简称“通知”），该通知规定在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作。
至此，对于公房使用权交易才开了先例。该通知明确规定：“自2003年1月1日起，在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作。公房承租人之间可以以互补差价的方式互换公房使用权、有偿转让公房使用权、以公房使用权交换住房产权、将其承租的公房部分或者全部转租给他人使用。中央在京单位自管公有住房使用权和其他单位自管公有住房使用权交易，经产权单位同意，可参照本通知有关规定执行。”
据笔者了解，在一年的试点工作结束后，国家对于公房能否上市交易的问题再未出台相关的规定。但是，在司法实践中，对于公房的上市交易，原则上只要买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且约定内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，法院一般都认定买卖合同有效。
公有住宅使用权的转让与产权房的转让主要区别在于，公房转让需要变更承租人，而产权房转让则是直接进行过户，变更产权人。本案中，虽然后来王飞将承租人变更为自己，但是王飞与赵颖签订的《双方协议》因恶意串通，侵害了第三人赵立的合法权益而无效。因此，其后续变更承租人的行为也是无效的，该公房的承租人应恢复到原承租人赵立的名下。
诉讼策略指引
结合本案的情况，赵老先生在去世之前已经将该套公房的承租人由其本人变更为孙子赵立，且其变更是经过产权单位同意的，该变更行为是有效的。赵立在变更承租人之后便取得了该房屋的合法承租权。其姑姑赵颖在赵立不知情的情况下，与被告王飞恶意串通，擅自约定赵立的公有住宅租赁合同作废，并通过不正当手段给王飞办理了新的公房承租证，他们俩的其行为已经严重侵害了赵立的合法权益。
鉴于此，赵立应依法拿起法律武器，维护自己的合法权益。加之，赵立的姑姑赵颖在多年之后也认识到自己行为的错误，并主动承认了与王飞恶意串通的情况。因此，作为赵立依法向法院起诉确认姑姑赵颖与王飞签订的《双方协议》无效则是最佳的选择。
《双方协议》被认定无效之后，则赵立可以据此再要求房管局恢复自己承租人的身份。如果被告王飞已经占有并使用该公房，则赵立可依法要求其返还房屋。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：
- 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
- 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
- 以合法形式掩盖非法目的；
- 损害社会公共利益；
- 违反法律、行政法规的强制性规定。
- 文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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