代为变更公房承租人的行为有效吗？
发布时间：2013-12-22
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案例回顾
王女士原在北京市东城区有一间平房，1988年通过与亲属置换，其将该间平房置换为北京市西城区某国有单位的房，性质仍旧为承租的公房，由王女士缴纳租金并居住。1989年王女士调到外地工作，恰巧表姐刘某为了孩子上学想借住此房，王女士考虑到亲情关系便爽快地答应了并将钥匙交给了表姐。
王女士因长期在外地工作，只有逢年过节时回来看望老人，并不在京长待，故一直也没有让表姐腾房，表姐仍旧借住在王女士承租的公房内。2012年王女士回北京过春节，恰巧有人将表姐告上了法庭，王女士出于关心便简单询问了几句。
可是一问不打紧，却问出了一个惊天的秘密，原来王女士承租的公房早已变成表姐的名字，现在是因为邻里纠纷，邻居将表姐告上法庭。王女士再也按捺不住了，过完节就立马赶到单位房产科查询，一查还真查出了问题。
原来早在1995年，表姐就擅自办理了王女士退租的手续，同时，重新办理了由其承租公房的相关手续，将承租人变更至其本人名下。这一切王女士根本就不知情，表姐也从未向王女士透露过一丝消息，就这样一间公房就凭空消失了。
王女士无论如何也接受不了，她质问道：“是谁让你代我退房的？”表姐说：“反正现在这房已经是我的了，你爱告告去吧。”无奈之下，王女士向法院依法提起诉讼，可是令王女士怎么也没有想到的是，法院竟然裁定驳回起诉。这下王女士彻底犯难了，带着全部的材料及法院的民事裁定书，她慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师求助。
律师分析
本案不属于内部分房纠纷，法院应当管辖
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，本案王女士的表姐刘某在未经其授权的情况下代其办理退房及变更承租人的手续，王女士应依法提起确认合同无效之诉，该类纠纷并不属于单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房纠纷，法院应当管辖。因此，李律师认为一审法院裁定驳回起诉缺乏相应的事实及法律依据，建议王女士向中级人民法院提起上诉。北京市一中院经过审理，裁定撤销一审裁定，指令一审法院对案件进行审理。
王女士起诉并未超过诉讼时效
因王女士的表姐代为办理退房及变更承租人的行为发生在1995年，诉讼时效问题便成为各方争议的又一个焦点问题，李律师指出本案王女士起诉并未超过诉讼时效。虽然退房及变更承租人的行为是发生在十几年前，但是，王女士系在2012年才得知这一情况，依据我国《民法通则》的相关规定，一般的诉讼时效为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时期算。因此，王女士在得知权利受到侵害后便到法院起诉，其并没有超过法律规定的诉讼时效。
再者，李松律师特别提示，如果王女士请求确认表姐刘某与单位签订的租赁合同无效，则不受诉讼时效的限制。首先，我国法律关于诉讼时效的规定是适用于请求权的，请求确认合同无效并不是向相对人提出的请求权，而是请求法院对于合同的效力进行确认，从这个意义上讲其不适用诉讼时效的规定。其次，合同无效是因违反了国家法律、行政法规的强制性规定，无效合同自始无效，即便不经过法院确认，也不会改变合同无效的事实。因此，确认合同无效不受诉讼时效的限制。
承租人变更需经原承租人授权或者同意
李松律师指出，依据北京市公有住房管理的相关规定，若公房承租人健在，原则上变更承租人需要经过原承租人的同意或者授权。本案诉争房屋系王女士向单位承租的，原来的承租人是王女士，1989年王女士调到外地工作，基于亲情关系考虑其将房屋借给表姐居住。1995年刘女士在没有任何授权的情况下，到单位代王女士办理了退房及变更承租人的相关手续，从王女士调出的材料显示，退房手续上的签名是“刘某代”，并非王女士本人申请退房。
另外，原产权单位及刘某自始至终未提交王女士委托刘某办理退房手续的相关授权，现在王女士已明确表示其对表姐的退房及变更行为不予追认。依据我国《合同法》的相关规定，表姐刘某未经王女士的授权和同意，便代其办理退房及变更租赁关系的手续属于无权代理，其行为已经侵害了王女士的合法的承租权。
变更行为无效，王女士终将房屋要回
李律师指出，本案原产权单位明知刘某没有提交相关的授权委托手续，却仍旧为其办理王女士承租的公房的退房手续及变更承租人的手续，显然刘某与原产权单位的上述行为不能认定为善意，且该行为已经严重侵害了王女士的利益。依据我国《合同法》第五十二条第（二）项之规定：恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。
同时，依据我国《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或则会没有必要返还的，应当折价补偿。据此，李律师认为，王女士在确认刘某与单位办理的退房及变更承租人的行为无效后，可依法要求表姐刘某返还房屋。
律师提醒
在此，李松律师特别提醒，对于通过不正当手段变更承租人的当事人，一般不要抱有侥幸心理，不要以为变更了承租人就万事大吉了，本案就是很好的一例，虽然十多年过去了，但是变更行为仍旧被依法确认无效。
如果当事人系合法变更承租人，建议最好完善相关的授权委托手续，并注意保存相关的证据，以免日后原承租人反悔，恶意收回房屋。如果当事人举证不能，则需承担相应的不利后果。
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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