刘老汉的老伴王老太在东外大街原有房产一处，1996年房屋拆迁，拆迁单位分给其一套自管的承租公房。1998年刘老汉因病去世，2001年4月份王老太与产权单位签订了《出售自管公有住宅楼房协议书》，以成本价购买了该套房产，购房时使用了刘老汉及王老太两人的工龄，产权证登记在王老太名下。
   　 刘老汉及王老太共有三个儿子，大儿子家有一个孙子名叫刘军，打小刘老汉及其老伴就对这个孙子格外的疼爱。2005年刘军提出要结婚，婚房问题做奶奶的肯定不能坐视不管。王老太便搬去与儿子同住，并把自己名下的这套房产赠与给孙子，并办理了过户手续。刘军随后把房子装修一新，高高兴兴的结婚了。
    　2010年9月王老太也去世了，刘军的两个叔叔提出要分割遗产，因为父亲去世时母亲尚在，所以刘军的两个叔叔当时没有提出分割遗产。但刘军告诉两个叔叔：“爷爷在世时房子还只是承租的公房，公房不属于遗产，后来房子是奶奶个人买下来的，属于奶奶的个人财产，奶奶早已将房子赠与给我了，产权证已登记在我的名下，不能再分给你们了。”两个叔叔听了简直不敢相信，什么时间过户的，他们一点都不知情。
    　后来去房管局一查才知道，早在2005年8月份，刘军的父母分别作为王老太及刘军的代理人，签订了一份《房屋买卖协议》，约定王老太将其名下的房产以4万元的价格卖给刘军，并办理了已购公有住房上述出售申请手续。此后，房产便过户到了刘军名下。刘军说奶奶是把房子赠与给他，所以仅象征性地给付4万元购房款。
   　 刘军的两个叔叔再也按捺不住了，价值300多万的房子就4万元卖给了刘军？况且这是父母生前住的房子，怎么母亲一个人说赠与就赠与了？但是房子又是在父亲去世以后，以母亲的个人名义购买的，父亲还享有份额吗？
带着这些疑问，两位叔叔慕名找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师。希望李律师能够给他们一个全面的解答。
   
　聚焦本案
    用已故配偶工龄买的房是否属于夫妻共同财产？
    　李松律师指出，本案中涉及的房产系刘老汉及其老伴在婚姻关系存续期间取得的公有住房，签订购房协议的时间也是在二人婚姻关系存续期间，且使用了刘老汉及其老伴两人的工龄，购房款也系用两人多年的积蓄支付的。
依据最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》，王老太购买的房产虽然最终仅登记在王老太名下，但是使用了两人的工龄，购房款也是夫妻双方的共同财产。因此，该套房屋应认定为王老太及刘老汉的夫妻共同财产。
   
　　王老太单独将房产以买卖的形式赠与给孙子是否有效？
    　经过对前一个问题的分析，不难得出结论，该房产系刘老汉及王老太的夫妻共同财产，二人各有一半份额。刘老汉去世后未留下任何遗嘱，因此对于属于刘老汉所有的一半房产，应当按照法定继承进行继承，王老太及其三个子女作为第一顺序的继承人，对刘老汉所享有的份额享有继承权。在未进行分家析产之前，刘老汉的遗产应由王老太及其三个子女共同共有。
   　 2005年8月王老太在未经过其他共有人同意的情况下，擅自将房屋以买卖的方式赠与给孙子，该行为应如何认定呢？李松律师指出，虽然王老太的真实意思表示是将房产赠与给孙子刘军，但是二者在房管局的档案中是通过买卖形式进行交易的，因此王老太与刘军之间应认定属于买卖房产的行为。
    　依据我国《物权法》的相关规定，处分共同共有的财产，应经过全体共有人的同意，王老太已经构成了无权处分。王老太的两个女儿对王老太将房产卖给刘军的行为均不知情，更不存在同意的问题。现在刘军的两个叔叔起诉至法院要求确认买卖协议无效，该行为本身已经表示其二人对王老太的处分行为表示反对。因此，王老太将房产卖给孙子的行为应认定为无效。
    　刘军是否构成善意取得？
    　李松律师指出，善意取得是我国《物权法》中的一项重要制度，本案中刘军要构成善意取得必须符合如下三个要件：1、购买时需为善意；2、支付了合理的对价；3、已经办理过户登记。刘军在购买涉案房产时明确知道该房屋是其爷爷奶奶生前留下的房产，因此，对其并不能认定为不知晓情况的善意第三人；另外，刘军购买涉案房屋并未支付合理对价，只是象征性地以4万元的价格成交。
         由此可见，刘军购买房产的行为不符合善意取得的前两个构成要件，虽然房产已经过户至刘军名下，但不能认定其取得房产时属于善意取得。这从另一方面印证了王老太与刘军之间的买卖协议应依法认定为无效。
   　 遗产究竟该如何继承？
   　 虽然买卖协议最终被认定无效，但是通过上述分析不难看出，王老太将房产赠与给孙子确实系其真实意思表示，只是其在处分财产时侵犯了其他共有人合法的财产权益。因此，其处分行为被认定无效。但是并不代表其所有的处分行为都是无效的，对于上述房产中属于王老太的份额，其赠与给孙子仍然是有效的。
    其余的部分由刘老汉的三个子女来继承，原则上平均分割。鉴于房产属于不可分物，且房产目前已经登记在刘军名下，刘军为了结婚已经装修并入住多年，同时刘军所占房产份额最多。为了便于分割，可以由刘军继续取得房屋的所有权，对于其两个叔叔所享有的份额，可由刘军以货币形式给予折价补偿。
   
　　律师提醒：
    　在日常生活中类似本案情况的不再少数，多数老人因为疼爱孙子，愿意将房产留给孙子。双方在房管局会通过象征性的买卖行为来进行过户登记。李松律师在此特别提醒广大读者，通过象征性买卖将房产赠与给孙子将会存在很大风险，一旦买卖协议被认定无效，则可能全部房产都按照法定继承进行分割。
    　虽然老人的真实意思是赠与，但是毕竟双方之间的买卖协议不是法律形式上所谓的“遗嘱”，因此如果买卖合同被认定无效，不排除整个赠与行为都无效。对于此问题，在学理上尚存争议，我们的观点倾向于尊重老人的意愿，虽然买卖协议被认定无效，但是老人的真实意思表示是将其所享有的份额赠与给孙子，老人的份额仍由孙子依法取得所有权。但为了保险期间，建议最好由老人亲笔书面一份遗嘱或者赠与协议。
   文章来源：李松房地产律师网     作者；李松律师
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