未经被监护人同意，签订的公房买卖合同有效吗？
发布时间：2013-11-19
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小明的父亲生前在单位分有一套承租的公房，1998年夏天一场突入起来的车祸夺去了其父母的生命，当时年仅12岁的小明生活孤苦无依。经过一家人商议，小明的叔叔、婶婶主动承担了照顾小明的义务，刚好叔叔家有一个女孩，名叫小红，与小明年龄相仿，一起照顾也比较方便一些。
小明父亲单位分的房子位于北京市海淀区，生活和上学各方面都比较便利，为了更好地照顾小明，叔叔一家搬进了小明父亲承租的公房。因叔叔一家三口户口不在海淀，叔叔的女儿小红也想迁入海淀的学校上学，若是小明父亲名下的公房能变成小明叔叔的名字，户口自然就可以迁入。 为此，小明的叔叔专门找到小明父亲的单位，经过多次协调，单位考虑到小明当时年幼，尚不具备完全的民事行为能力，需要人照顾，最终单位同意暂时将公房的承租人变更为小明的叔叔。
其后，妹妹小红将户口迁入，与小明就读于同一所小学。
2008年单位以房改成本价面向内部职工出售公房，小明的叔叔在小明不知情的情况下，从小明父亲的单位买下了产权，产权证登记在小明叔叔的名下。2013年小明想要成家，女方提出要有一套房子，小明便与叔叔商量，请其与婶婶搬回他们自己的房子居住，父亲留下的这套公房准备作为婚房使用。
可是，令小明怎么也没有想到的是，叔叔突然拿出一个大红房本：“这个房子已经是我的了，你要是想要这套房子，没门！我要把这套房子卖了，谁也别想住！”看到眼前的一幕，小明傻眼了，明明是父亲留给自己的唯一住房，怎么变成叔叔的了？叔叔又扬言要卖房，这可怎么办？小明心灰意冷慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师咨询。
律师分析
公房实际上是小明父亲留给小明的财产
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，诉争房屋系小明父亲单位的福利分房，早期大部分都是承租的公房，小明的父亲是承租人。现在小明的父母因突如其来的车祸陡然离世，这所房子就是小明的父母留下的唯一财产。
小明的叔叔在小明父亲去世后主动承担照顾小明的义务，其作为小明的监护人，应依法保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。当时单位考虑小明年幼，需要人照顾的实际情况，在小明叔叔的再三要求下，单位才予以通融，同意暂时将承租人登记在小明的叔叔名下，但小明父亲的单位始终认为房屋仍旧是小明父亲留给小明的，只是小明年龄太小，不宜登记为公房承租人，实际上该财产应是属于被监护人小明的财产。
叔叔与单位之间的买卖合同，侵害了被监护人小明的利益
小明的叔叔购买诉争房屋是在2008年，当时小明已经年满18周岁，小明的叔叔购买诉争房屋应首先征求小明的意见，但是据小明所述其对此事一直不知情，直到今年准备结婚要求叔叔、婶婶腾房时才知晓叔叔已经背着他将父亲留下的公房买下了产权。
李律师指出，依据我国《民法通则》第十八条之规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”小明的叔叔购买诉争房屋的产权显然并非是为了小明的利益，而是为了将此房据为己有，其与单位签订的《公有住宅买卖合同》已经侵害了被监护人小明的合法权益，依法应认定为无效合同。 合同无效后，小明可向单位主张购买房屋产权
李律师认为，理论上讲，在小明成年之后，小明的叔叔就应将诉争房屋变更承租人至小明名下，但是本案因房屋价值早已今非昔比，小明的叔叔顿生贪念，意欲将房屋据为己有。鉴于此，小明在得知自己的权利受到侵害之后，可以依法向法院提起诉讼，请求确认叔叔与单位签订的《公有住宅买卖合同》无效。
本案中，单位的意见十分重要，李律师指出，必要时可以请小明父亲单位的负责人出庭作证，阐明当时变更承租人的原委，以便法院查清事实，维护被监护人小明的合法权益。在叔叔与单位签订的《公有住宅买卖合同》经法院依法确认无效之后，小明可以通过协商的方式向单位要求购买父亲留下的房屋，之后将产权人登记至其名下，单位应予以配合。
如叔叔已将房屋转卖给第三人，合同效力需区别认定
李松律师在此特别指出，因诉争房屋价值巨大，且目前小明的叔叔已经扬言“要将此房卖掉，谁也别想住！”。如果本案在诉讼过程中，小明的叔叔为了转移财产而将房屋出售，则需要区分不同的买受人来认定买卖合同效力。
如果买受人明知此房存在纠纷，或者系小明叔叔的近亲属，而故意以低于市场价的价格买进，那么即便双方已经办理了过户手续，最终买卖合同仍会因违反我国《合同法》第五十二条第二项的规定“恶意串通，损害第三人利益”而被确认无效。无效之后，买受人仍需将房屋返还。
如果买受人购房时为善意的，对纠纷不知情，支付了合理的对价，且双方已经办理完房屋所有权转移登记手续，那么依据我国《物权法》第一百零六条之规定，第三人便善意取得了诉争房屋的所有权，小明便无法再要回房屋。但是，作为受害人，小明可以要求叔叔依法承担相应的赔偿责任，赔偿因其出售房屋而给小明造成的损失。 结合本案的情况，为了防止小明的叔叔恶意转移财产，李松律师建议小明可以依法向法院申请财产保全，请求法院依法查封诉争房屋，以最大限度避免将来可能造成的损失。
律师提醒
在此，李松律师特别提醒，一般情况下，对于无民事行为能力或者限制民事行为能力的人，依照法律规定其行为需要由法定监护人代理。本案小明属于失去父母的未成年人，依据《民法通则》的相关规定，有监护能力的人亲属可以担任监护人，小明的叔叔担任监护人是符合相关法律规定的。
但是，我国法律并非对于监护人的职责权利没有任何的限制，我国《民法通则》第十八条对于监护人的职责权利及民事责任均有具体明确的规定。本案中监护人自作聪明，以为买下公房之后房屋就是他的，显然其上述行为已经侵害了被监护人的利益，即便行为已经完成，最终亦被法院确认合同无效。
李律师提醒，作为监护人要尽到监护人职责，如果为了一己之私而故意损害被监护人的利益，很有可能最终得不偿失，不但财产要返还，给被监护人造成损失的还需要赔偿损失，更重要的是多年的心血与感情的付出终将因其不智之举而毁于一旦，无法挽回。
文章来源：李松房地产律师网 作者；李松律师
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