在商品房购买合同中，都会出现关于不可抗力的规定。意思就是如果出现了开发商不能控制的情形，就可以免除其赔偿的责任。如果出现了某些需要开发商赔偿的情形，购房者会自认倒霉，认为遇到了不可抗力。其实，这是大家对不可抗力的一个认识误区，出现了不可抗力不一定会免责，免责需要很多特定条件。

    根据《中华人民共和国民法通则》第153条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。

    不可抗力发生的原因一般有以下几种：一是自然原因，如洪水、地震等人类无法控制的灾害事故；二是政府行为，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相关的是，政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规等政策性文件，例如最近新出的房产限购令等。此时开发商也无权要求购房者承担合同不能履行的责任；三是，社会环境原因，如战争、罢工、骚乱等。

    但是即使出现了上述情形，造成合同不能履行就一定能免责吗啊？

    答案是否定的，免责还需要一些特定条件。

    根据《中华人民共和国合同法》第118条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

    由此可见，“不可抗力”的免责需要具备以下条件：1、必须在一定的期限内提供相关证明，证明的确发生了不可抗力事件；2、履行了保护义务。遭受不可抗力影响的一方履行了“及时通知对方”和“采取补救措施”的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责才能认定。

    对于购房者来说，如果发生了不可抗力事件，而开发商没有及时通知，或者没有采取必要的补救措施，开发商依然不能获得免责。

 
　　文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
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