城镇居民王先生于1995年以6.5万元的价格向农民陈某购买了大兴区的一个农家院。几年后房屋拆迁，王先生获得18.8万元拆迁补偿款，得知这一情况，陈某向法院提起诉讼，称自己卖房是违反了国家规定，王先生应向其返还拆迁款。今天上午，本网从北京市第一中级人民法院获悉，法院终审判决王先生向陈某返还部分拆迁款2.3万余元。

　　1995年10月，陈某将自家宅基地上共113平米的房屋以6.5万元价格卖给城镇居民王先生。2001年11月，该房屋被划入拆迁范围内，王先生因此获得拆迁补偿款18.8万元。 

　　2007年，通州区宋庄画家村一案让许多卖了宅基地房的村民如梦方醒，纷纷向法院起诉房屋买卖合同无效，而陈某也在此之列。由于房屋已经拆迁，因此陈某起诉要求王先生返还拆迁补偿款，扣除买房款后共计12万元。 

　　法院认为，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。由于被告王先生非农村居民，与原告陈某之间房屋买卖的行为，已经侵犯了集体组织的权益，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。 

　　尽管房屋买卖合同无效， 

　　但陈某通过公平的买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款。 

　　而在距离卖房已达12年之久后，陈某基于该房屋在拆迁时升值，确认合同无效可获得一定利益的原因提起诉讼，在一定程度上违背了诚实信用的原则。 

　　从现有证据上看，虽然系争房屋的拆迁补偿款高于房屋买卖价格，但系因房屋升值因素所导致，且该款项是政府对被告拆迁后的安置问题进行的基本补偿，被告并未因此而获利。 

　　在陈某主张合同无效后，若仅依被告所获之拆迁款相互返还，对被告则显失公平。 

　　法院综合考量双方利益和此案具体情况，确定被告应按照20%的比例返还陈某房屋价款，数额为2.3 万余元。 

　　法律有明确的规定，集体土地是禁止买卖的，但是在北京或其它省市的农村地区买卖宅基地或耕地的现象比比皆是。如果不遇到拆迁、升值等问题，也许双方会一直相安无事，但一旦出现上述案例中的情形，就比较棘手了。所以遵守国家法律法规，是保障自己权益的有效武器。
　　文章来源：李松房地产律师网     作者；李松律师
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