老太将名下房超低价卖给长孙，买卖协议最终被确认无效
发布时间：2013-11-19
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案情简介：
刘老先生的老伴王老太早在东外大街有一处房产，1996年该房屋拆迁，拆迁单位分给她一套自管的承租公房。1998年刘老先生因病去世，2001年4月王老太与产权单位签订了《出售自管公有住宅楼房协议书》，以成本价购得该房。购房时，她使用了老伴和她俩人的工龄，产权证登记在了自己的名下。
王老太与老伴刘老先生有三个儿子，分别是刘大、刘二、刘三。王老太于2011年底去世，王老太去世后，其二子和三子便提出继承遗产，但不料长孙刘军却拿出了与奶奶王老太签订的《房屋买卖合同》，称奶奶已将房“赠”给他。
原来，早在2005年，老夫妇最疼爱的长孙刘军要结婚，王老太为了帮长孙解决婚房问题。于是，她搬去与大儿子同住，把自己名下的这套房以4万元的价格卖给刘军，并办理了过户手续。因刘老先生去世时，王老太健在，所以当时未分家析产。直到王老太去世后，刘二和刘三才知道房产已过户给了侄子刘军。
“这房子是用父母的工龄买的，母亲没权都赠给我侄子，购房合同无效！”两位叔叔提出疑问，而刘军却称：“房子是爷爷去世后，奶奶以个人名义买下的，不算爷爷的遗产！” 价值300多万的房子仅4万元就卖给了刘军？况且这是老夫妇生前住的房子，怎么王老太一个人说赠与就赠与了？于是，两个叔叔将刘军告到了法院。
法院判决
北京朝阳区人民法院经过审理后作出判决：确认刘老太与刘军于二OO五年五月十二日签订的《房屋买卖协议》无效。
律师剖析
类似于此种的买卖协议在日常生活中也经常遇到，亲人之间为了避税，仅象征性的约定一个价格，便将房屋进行过户。而一旦家人对于该房屋过户持有异议时，往往购房合同就面临被确认无效的可能。
结合本案的情况，王老太 用夫妻双方的工龄及积蓄买房，房屋依法应属于共有财产。
依据最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》的相关规定，刘老汉去世时未分家析产，且生前其工资积蓄均系由王老太保管，在刘老汉去世后，王老太使用夫妻二人的工龄购买了诉争房屋，且系用共同积蓄支付的购房款。因此，房屋应属于王老太夫妻共同财产。 笔者认为，王老太将300万的房产以4万元的价格卖与长孙刘军，双方形式上走的买卖，但实质上是王老太将房产赠与给长孙刘军。由于，该房产是刘老先生及王老太的夫妻共同财产，二人各有一半份额，在未进行分家析产之前，刘老先生的遗产应由王老太及其三个子女共同共有。
依据我国《物权法》的相关规定，处分共同共有的财产，应经过全体共有人的同意，王老太擅自将房屋出售给孙子，已构成了无权处分。因此，王老太将房产卖给长孙的行为应认定为无效。
很多读者可能会疑惑，王老太的长孙刘军购房算不算善意取得？笔者在这里需要指出，刘军要构成善意取得，必须符合以下三个要件：一是购买时需为善意；二是支付了合理的对价；三是已经办理过户登记。而刘军在购买该房产时，明确知道该房屋是其爷爷奶奶生前留下的房产，因此不能认定他是不知晓情况的善意第三人；另外，刘军购买该房并未支付合理对价，只是象征性地以4万元成交。
由此可见，刘军购买房产的行为不符合善意取得的前两个构成要件，虽然房产已过户到刘军的名下，但不能认定他属于善意取得。这从另一方面印证了王老太与刘军之间的买卖协议应依法认定为无效。
本案中，王老太将房产赠与长孙确实系其真实意思表示，对于该房产中属于王老太自己的份额，她赠与长孙仍然是有效的。其余部分应由刘老先生的三个儿子来继承，原则上平均分割。 鉴于房产属于不可分物，且目前房产已登记在刘军的名下，刘军为了结婚已装修，并入住多年，同时刘军所占房产份额最多。为了便于分割，可以由刘军继续取得房屋所有权；对于其两个叔叔所享有的份额，可由刘军以货币形式给予折价补偿。
诉讼策略指引
结合本案的情况，建议刘二和刘三起诉依法确认王老太与孙子刘军签订的房屋买卖合同无效为宜。因王老太在购房时使用了夫妻二人的工龄，且系用共同积蓄支付，房屋应属于王老太夫妇的夫妻共同财产。在刘老汉去世后，未进行分家析产，该房屋中属于刘老汉的遗产份额应由继承人共有，在未经其他继承人同意的情况下，王老太擅自将房屋以卖的方式“赠与”给孙子，其行为已经侵害了其他共有人的合法权益，构成无权处分。
依据我国《合同法》的相关规定，刘二和刘三可以依法起诉确认王老太与刘军签订的《房屋买卖协议》无效。在拿到法院判决后，各继承人可依法对该遗产进行分割，如果对于分割仍无法达成一致，则可以再次起诉至法院，通过法院进行分割。 法条链接
《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》 “ 司法部律师公证工作指导司： 你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉，经研究认为，夫妻一 方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴， 而非财产或财产权益。
夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购买房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财 产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。 以上意见，供参考。 ”
中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其它物权的，参照前两款规定。”
文章来源：
李松房地产律师网 作者；
李松律师
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