限购令出台前签订的购房合同，到底还能不能过户？
发布时间：2013-11-20
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
受限购令影响无法办理过户，卖方竟一纸诉状要求买方腾退房屋并支付巨额违约金
限购令出台前签订的购房合同，到底还能不能过户？
在京工作多年的王先生，用尽全部积蓄购买了一套两居室，在等待过户过程中，国家颁布限购令，致使已购两年多的房屋无法过户，卖方一纸诉状要求买方腾退房屋并支付巨额违约金。
王先生说，他是北京某体育设施公司职员，在京工作多年一直没有自己的房子，2009年与家人商量打算在北京买套房，后来通过北京某房地产经纪有限公司介绍，认识了售房人李先生。
2009年5月15日，王先生与李先生通过房产经纪公司签订了《北京市房屋买卖合同》及《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同》，合同约定李先生将位于北京市海淀区某小区1号楼3单元108号房屋出售给王先生，房屋总价款为70万元。合同签订后王先生向李先生支付了35万元的购房款，剩余35万元依合同约定向中国银行申请贷款。李先生于2009年6月将所售房屋交给王先生使用，因李先生尚未取得房产证，双方约定等开发商将李先生房产证办下来之后，王先生再与李先生一同去相关部门办理过户手续。
王先生对房屋进行了装修，也入住了房屋。王先生期盼着李先生的房产证能早点下来，好尽快过户。终于两年后， 2011年9月李先生通知王先生说房产证下来了，让一起去过户，王先生很是高兴，立即与李先生到房屋登记机关办理过户手续，可谁知，到了之后工作人员告知不能办理过户，因为王先生没有连续五年以上的在本市缴纳社会保险或个人所得税证明，其没有在京购房的资格。
王先生如当头一棒，已经买了两年的房子过不了户可怎么办？一家人都为此发愁，每过几天，王先生突然接到法院的电话，让他去领传票，王先生一头雾水。领到传票后王先生顿时不知所措，自己买了两年的房子非但不能过户，李先生居然以王先生违约为由，一纸诉状要求解除与王先生签订的《北京市房屋买卖合同》，并要求王先生立即腾退房屋，支付两年的使用费7万余元及按照合同约定支付违约金21万元。
王先生焦急万分，怎么也想不通，我买房后一直在积极履行合同义务，并未存在违约事实，现在是受国家政策影响办不了过户，我也正在积极想办法，你怎么能算我违约呢？王先生终于明白了，现在房屋升值了，卖方是想借限购令因素，收回住房。但对于目前这种现状，王先生一时也没有了主意。
合同真的要解除吗？我真的要将房屋退还给李先生，并要支付两年的使用费及巨额违约金吗？难道限购令出台前买的房屋真的无法办理过户了吗？王先生急切求助。
误区：买方无法配合办理过户，卖方主张解除合同
正解：合同不应解除
卖方提出依据双方签订的买卖合同，因买方不符合限购令中要求的购房资格，无法办理过户，因此卖方主张解除合同。卖方可否据此要求解除合同？
北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为，王先生与李先生签订的《房屋买卖合同》和《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同0008187》均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应当受到法律的保护。
虽然王先生不具备限购令中规定的在京购房资格，但在该限购令实施之前，王先生与李先生已经签订了《房屋买卖合同》，且王先生已按约向李先生支付购房款并实际占有使用房屋，如解除双方签订的《房屋买卖合同》会导致王先生与李先生之间利益明显失衡，对王先生显示公平。因此，合同不应解除，双方应继续履行合同。
误区：买受人应腾退房屋并承担违约责任
正解：买受人不存在违约
卖方主张买方王先生已经构成违约，应承担相应的违约责任并腾退房屋，那么王先生应否承担违约责任呢？
李松律师指出，王先生因住房限购政策无法办理房屋过户登记手续，属于国家政策原因无法配合卖方办理过户手续，且王先生已按约向李先生支付了购房款，故王先生在双方合同履行过程中并未存在违约行为，不需承担违约责任，亦无需腾退所购房屋。
李松律师认为，北京市政府虽然发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》载明：自本通知发布次日起，无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。但是，王先生买房子是在2009年，该限购令发布日期是在2011年2月15日，王先生买房时限购令并未出台。
另外，依据我国法律规定，依法成立的合同，受法律保护。王先生与李先生签订的《房屋买卖合同》和《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应为合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。因此，王先生和李先生应按照合同约定继续履行义务，到相应机关办理过户手续。
在这里李松律师要特别指出的是，王先生在与李先生签订《房屋买卖合同》时，由于李先生并未取得房屋的所有权证书，所以双方所签的合同也无法做网签，在建委备不了案。到具备过户条件时，国家限购令已经出台，直接办理会遇到障碍。如果人民法院最终认定了双方的交易行为发生在国家限购令出台以前，并认定出卖人有义务配合买受人办理房屋过户手续时，购房人可以拿着生效的判决书去相关职能部门办理房屋权属登记，将房屋过户至购房人名下。
该案件，最终人民法院判令驳回李先生的全部诉讼请求，并判令李先生继续履行与王先生所签订的《房屋买卖合同》。
作者：北京房地产律师 李松 （转载请注明作者，否则追究法律责任）
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