离婚协议明确房产归女方，丈夫却偷偷补办房本抵押借款，即便抵押权人实地看房、拍照留存，最终仍因未尽法定审慎义务，被法院判决抵押权无效！作为深耕房产纠纷的律师，我今天将结合办案细节，对这起刚办结的抵押权无效的典型案例全程拆解，给所有人提个醒！
 
案情始末：离婚协议定归属，复婚丈夫私自抵押房产
2008 年，白女士与周先生结婚后共同在北京购置一套房产，该套房产仅登记在周先生名下。2019 年二人因感情不和离婚，民政局备案的离婚协议明确约定：房产归白女士所有，因房屋尚有房贷未结清所以无法过户，双方约定待过户条件达成后，男方需配合女方办理过户手续。
此次离婚后，房产证一直由白女士保管，房屋也始终由其实际居住；2021 年二人为孩子复婚，2023 年周先生失业后执意要将房产投入股市，遭白女士强烈劝阻后，二人因理念分歧再次离婚，第二次离婚协议仍沿用此前约定，房产归属白女士不变；2024 年，两人再度复婚。
2024 年 3 月，周先生欲贷款 140 万元再次投资股市，正规贷款机构要求其出示离婚协议，得知房产归白女士且房本不在其手中后，均拒绝为其办理贷款。随后周先生经人介绍认识高立峰，高立峰告知周先生只需补办房产证，离婚协议不会影响贷款办理。
于是周先生私下补办房产证，与高立峰签订借款协议，并为其办理了房屋抵押登记。直至 2025 年，高立峰因民间借贷纠纷将周先生起诉至法院，周先生无力隐瞒，才将房屋被抵押的事实告知白女士。白女士当即找到北京市盈科律师事务所李松律师团队代理案件，李松律师在分析案情后，明确告知白女士，唯有通过诉讼确认抵押权无效，才能保住房产；同时释明核心法律点 —— 抵押权并非无懈可击，抵押权人负有法定的审慎义务，若未尽到该义务，抵押权应属无效。
 
一审：抵押权人线下看房但未核实配偶是否同意
 
本案一审的核心难点在于，常规抵押权纠纷中，抵押权人最明显的过失是未线下实地看房，但本案中高立峰不仅线下实际看过房，还拍摄了房屋照片。因此其在一审中当庭主张，自己作为普通老百姓已经尽到了抵押权人的基本义务，作为第三人根本不可能知晓白女士和周先生之间的离婚协议是怎么对房屋约定的。因此吗，自己是善意取得抵押权。
 
针对该主张，代理律师并未纠结于看房与否，而是从抵押权人审慎义务的另一核心维度切入，即高立峰作为抵押权人，应当核查周先生的婚姻状况，确认房屋是否存在其他共有人，以及共有人是否同意抵押，但高立峰未尽到此项义务。
 
为佐证该观点，代理律师检索了北京地区涵盖基层法院、中院、高院近乎所有抵押权人为个人的相关案例，向法官明确北京各级法院的统一裁判尺度：无权处分将房屋进行抵押，而抵押权人为个人的，如抵押权人明知抵押人已婚有配偶或者明知、应知房屋有其他共有人的，应当进一步核实抵押人的婚姻登记及房屋所有权状况，未进一步审查的，属于重大过失，不符合善意取得的构成条件，抵押权人（个人）不能善意取得房屋的抵押权。
 
结合本案事实，高立峰的重大过失有明确的事实佐证：
1.高立峰当庭承认，周先生早已告知自己其有配偶，且其提交的房屋内部照片中，明确有白女士和孩子的生活痕迹，按常理推断，高立峰也理应知晓周先生有妻子，房屋存在实际共有人；
2.高立峰亦当庭表示，周先生曾告诉自己 “可以做房子的主，能代表配偶的意见”，该表述足以证明高立峰明知房产抵押登记需要取得配偶同意，却未做任何核实；
3.周先生办理抵押时并无房产证，是临时补办房本后才为高立峰设置的抵押权，面对这种明显异常的情况，高立峰也未进行任何审查。
种种事实均表明，高立峰明知办理房产抵押应当取得配偶同意，却未对相关事实做任何核实，该行为已构成重大过失，并非善意第三人。最终一审法院完全认可我方观点，判决高立峰不能善意取得案涉房屋的抵押权。
 
二审抗辩：新证据无实质证明力，法院驳回上诉维持原判
一审败诉后，高立峰提起上诉，并提交两份新证据试图推翻一审判决，主张抵押权合法有效：
1. 高立峰与周先生的聊天记录：
高立峰欲证明周先生借款是为公司经营，双方曾商议将债务转为企业经营贷还款，且聊天记录中周先生提到会和白女士商议抵押事宜。高立峰以这条聊天记录主张白女士对抵押一事知情，且白女士与周先生是故意离婚，通过离婚协议将房产转移至白女士名下；
2. 某科技公司的企业信用信息公示报告
白女士与周先生有一家共同经营的公司，结合之前周先生所述借款用于公司经营，高立峰主张该笔债务属于夫妻共同债务。
针对高立峰提交的新证据，代理律师逐一精准反驳，直击证据核心漏洞：
✅ 微信聊天记录仅为高立峰与周先生之间的单方沟通，周先生单方面承诺会和白女士商议，根本不能代表白女士实际知情、同意案涉房屋抵押；相反，该聊天记录再次证实了高立峰明知周先生有配偶这一关键事实，进一步佐证其未尽审慎义务；
✅ 无任何有效证据证明周先生的借款用于公司经营，亦无证据证明借款用于夫妻共同生活。事实上，周先生长期沉迷炒股，早已因此欠下多笔个人债务，此次抵押借款的真实目的，就是为了填补其个人债务的窟窿；即便在高立峰提供的微信聊天记录中，周先生也仅含糊其辞提及公司经营，未提供任何实质证据佐证借款用途。
 
二审法院经审理，完全采纳了我方代理意见，认为高立峰二审提交的全部证据，既不能证明其有合理理由相信周先生对案涉房屋享有处分权，也不能证明白女士对房屋抵押一事知情且同意。最终二审法院判决：驳回上诉，维持原判。