大家好，我是李松律师。今天给大家分享一个我们团队近期代理的房产抵押权纠纷胜诉案例，希望能给有类似困扰的朋友提个醒。
 
去年，我们接到了北京业主王先生的委托，他的情况特别典型。王先生和张女士1986年就结婚了，2000年夫妻俩一起出钱，在北京市大兴区买了一套房，当时为了方便，就把房子登记在了张女士一个人名下。这些年，房子一直是王先生在住，一家人日子也算安稳。
 
直到2024年，王先生因为感情问题起诉离婚，法院判决两人离婚，还明确这套大兴的房子是夫妻共同财产，两人各占50%的份额。可就在离婚诉讼期间，王先生才发现一个晴天霹雳——2023年3月，张女士竟然瞒着他，跟深圳的刘女士签了借款合同，借了180万，还把这套共有房抵押给了刘女士，办了正式的抵押登记！
 
王先生又气又急，这套房是他的主要住所，要是抵押权有效，房子很可能被拍卖。他找到我们时明确表示，张女士借的这笔钱根本没用于夫妻共同生活，自己从头到尾都不知情，这明显是侵犯他的财产权益。
 
我们团队接案后，第一时间梳理了案件关键：首先，这套房是王先生和张女士婚姻存续期间共同出资购买，即便登记在张女士名下，也属于夫妻共同财产，张女士单独抵押属于无权处分；其次，要重点论证刘女士是否构成“善意取得”——这是抵押权能否成立的核心。
 
庭审中，刘女士一方主张自己是善意第三人，理由是房产证上写着张女士“单独所有”，抵押手续也是按登记机关要求办的，还拿出了河北某法院的民间借贷胜诉判决，说自己已经申请强制执行，应该优先受偿。
 
但我们抓住了关键漏洞：刘女士在办理抵押时，既没问过张女士的婚姻状况，也没去房子现场查看过——要知道，张女士办理抵押时已经50多岁，从常理推断，这个年纪的人大概率处于婚姻状态，房屋是夫妻共有财产的可能性极高。刘女士作为抵押权人，连最基本的审查义务都没尽到，明显存在重大过失，根本不符合“善意取得”的要求。而且张女士自己也当庭承认，借的180万是用来赌博的，和夫妻共同生活无关。
 
最终，北京大兴区人民法院采纳了我们的代理意见，认定张女士擅自抵押共有房屋属于无权处分，刘女士因未尽合理审查义务，不构成善意取得。判决结果特别明确：一是刘女士对这套大兴房屋不享有抵押权；二是张女士和刘女士必须在判决生效后10天内，协助王先生办理抵押权注销手续；案件受理费也由张女士和刘女士承担。
 
拿到判决书时，王先生特别激动，终于保住了自己的房子。这里也想借这个案例提醒大家：夫妻共有房产，即便登记在一方名下，也不能擅自处分；而作为抵押权人，在接受房产抵押时，一定要全面审查房屋权属、抵押人婚姻状况，必要时去现场核实，别因为“图省事”忽略审查，最后导致权益受损。
 
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