秦老先生承租单位一套公房，和老伴儿共同居住。二老育有二子秦明、秦政和一女秦青。老伴儿去世后几年，秦老先生认识了王老太，他们正准备结婚时，正好赶上单位房改，秦老先生承租的公房可以购买产权。秦老先生为避免以后因为房子发生纠纷，就把三个孩子叫过来，协商承租的公房由谁来购买。秦政和秦青都表示无力购买，最后由秦明出资购买该套房屋。

    秦明以秦老先生的名义和单位签订了房屋买卖合同，缴纳了购房款，购房是以秦老先生的名义购买的，使用了秦老先生和老伴儿的工龄。购房后秦老先生从公房搬出，到自己的另一处平房居住。

    2000年3月，房产证办下来，登记在秦老先生名下。2000年4月，秦老先生和王老太登记结婚。

    2013年，秦老先生去世，秦政和秦青要求分割秦老先生的公房，秦明拿出秦老先生2000年写的一个说明，该说明记载，该公房是秦明出资，借秦老先生的名字购买的，房子是秦明的，和其他任何人没有关系。等老人去世后过户给秦明，秦政和秦青要配合，不要为了房子伤了亲情。

    这时，王老太拿出一份秦老先生2010年的公证遗嘱，遗嘱中表示该公房由王老太一个人继承，现王老太要求继承该房屋。本来三兄妹之间还没协商好，王老太又拿出遗嘱，秦明不知如何处理，咨询律师寻求帮助。

    【律师解读】

    北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，秦明和秦老先生形成借名买房合同关系，秦老先生的公证遗嘱应为无效。借名买房是指合同双方约定，一方以另一方的名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，实际购房人享有房屋权益。具体到本案的情况，秦老先生为公房承租人，依照房改政策，承租的公房只能出售给承租人，因此房屋所有权证都只能登记在承租人名下。

    房改时，秦老先生和所有家庭成员也有口头约定，谁出钱买，房子就归谁所有。经过秦老先生同意，秦明出资购买了该公房。2000年秦老先生也有书面的说明，该公房系秦明借用其名字购买的，房子归秦明所有。结合自房屋购买后一直由秦明实际占有、使用、支配，所有水、电、煤等费用也是由秦明缴纳。购房的合同、付款的发票、房屋所有权证等购房原始材料都是由秦明持有。上述证据形成完整的证据链，证明秦老先生和秦明之间形成了借名买房合同关系，秦明为房屋实际产权人。

    就购房时使用了秦老先生和前老伴儿的工龄，李松律师表示，用工龄抵扣只是一种优惠价款的折算，是政策性的补贴，并不是财产或财产利益，故而不能因此主张房屋权属。

    就秦明和秦老先生借名买房合同是否有效，李松律师表示，北京市高院有相关规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权登记的，可予以支持。

    秦明借名购买的是公房，而非经济适用房等国家保障性住房，借名买房合同不违反法律、行政法规的规定，应为有效，秦明和秦老先生应履行合同义务。

    秦明和秦老先生存在借名买房的法律关系，该公房系秦明所有，秦老先生无权处分该房屋，因此秦老先生所做公证遗嘱将该房屋留给王老太，因该遗嘱处分了属于他人所有的财产，该遗嘱应属无效。

    李松律师表示，秦明应以合同纠纷，将王老太、秦政和秦青诉至法院，要求作为秦老先生继承人的三人继续履行借名买房合同义务，配合秦明办理该公房房屋过户登记手续。

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