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李松律师做客北京青年广播讲授二手房买卖纠纷相关法律知识

发布时间:2022-02-15 浏览:

本期节目主要涉及了与房产有关的热点法律问题,李松律师以一个个真实的案例为背景,结合自己长达十几年作为房产纠纷律师的从业经历,从专业的角度给出广大观众一定的法律意见。这次的节目内容主要涉及了以下房产相关的案例

 

案例一:

 

基本案情: 

   温州近期出现几个小区的房东出卖房屋集体被骗的情况,他们将房东哄骗到当地较大的房屋中介店里,中介通过就是向社会上借钱付首付款,只要能够与卖房人签订二手房买卖合同,通过社会借贷获得流动资金来支付30%的买房首付款,将房屋过户到自己或者安排的代持人名下,再将买到的房子拿到个人、银行或民间融资中心抵押借贷,等贷款到手后,离尾款支付还有一定的时间差,可以借用这笔流动资金再去买房。通过这样“循环买房”,就可以在手上囤积房源待高价而沽,不仅囤积房源,还赚了卖方的中介费。

 

李松律师认为:

   出现这种被诈骗的情形主要是因为房屋买卖过程中存在一个时间差的问题,当卖方被骗子冒充的买方骗取信任后仅仅支付一个首付款就将房屋过户,之后买方就可以将该房屋进行二次买卖或者进行抵押,当房屋被再次过户时,此事房屋的所有权人已经是新的买方,原卖房者再想向原来的买房者主张支付剩余的购房款就存在的一定困难。所以李松律师建议,最好在过户的同时让买房者同时支付购房款,防止出现上述的情况。李松律师同时提到买房者在购买房屋的时候发现买来的房屋还有之前未迁走的户口以至于出现房屋折损的情况,好在国家出台了“公共户”的政策,可以将原来的户口迁到公共户里,避免这种情况的发生。

 

案例二:

 

基本案情:

   张先生准备购买一套二手房并支付了十万元的首付款,之后张先生准备支付尾款并一同卖家进行过户,但是卖家迟迟没有出现配合过户,后来卖家以各种理由拒绝配合张先生过户,并让张先生通过司法途径主张自己的权利。张先生认为造成卖方不想继续出卖房屋的原因是因为该房屋所在小区在这一个月里已经涨了二三十万,是涨价造成了卖方不再想出卖自己的房屋。张先生想让对方按照合同的约定双倍返还定金或者按照合同中约定的总房款的百分之二十支付违约金,对方拒绝了张先生的请求,于是张先生起诉到了当地法院并采取了诉前保全措施。

 

李松律师认为:

   当房屋买卖中出现一方违约的情形下,不仅可以选择让对方双倍返还定金或者让对方赔偿合同约定的违约金,还可以主张对方继续履行合同。在关于双倍返还定金和违约金的选择上要注意,两者不可以同时选择并且在具体的选择上也要有所区别,比如本案中合同中约定的违约金为总房款的百分之二十,其计算后的金额已经远远超过了双倍定金的金额,但是即使如此在选择上还是要注意,法院在对违约金的判决上会考虑当事人的实际损失,不一定会按照合同中实际约定的违约金来判决,所以在选择具体的诉讼策略的时候要根据合同的约定和实际当事人的损失情况来判定具体选择哪种赔偿方式。

 

案例三:

 

基本案情: 

   唐女士向祝先生购买他名下的一套房屋,该房屋已经抵押给了银行,中介告诉唐女士支付完购房款后对方会将购房款用于银行还贷,唐女士支付了购房款后到了合同里约定的过户日期,发现对方没有配合过户,之后唐女士收到法院的协助执行通知书才知道祝先生并没有将自己支付的购房款用于偿还银行贷款而是挪作他用,由于其还欠付其他债务,现被法院强制执行其名下的该套房屋,该中介也表示第一次遇到这种事情。随后该套房屋通过司法拍卖被他人取得了所有权,法院也要求祝先生和实际使用人唐女士及时清退房屋。

 

李松律师认为:

   房屋买卖过程中容易出现买的房屋存在被抵押或者其他产权不清晰的情形,很容易让买房者在支付完了购房款后面临房子被执行的风险,导致自己要承受较大的损失。李松律师提到在购买房屋时可以提前做房屋核验,提前核验一下该房屋是否存在例如抵押、居住权等情况,这样可以有效避免掉支付完房款之钱房两空的结果。