李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
         新余蓝天某水开发建设有限责任公司（以下简称蓝天某水公司）因与江某涛、张某文、何某春合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服最高人民法院（2015）民一终字第395号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
         蓝天某水公司申请再审认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项和第六项规定的情形，应当再审，改判：撤销江西省高级人民法院（2015）赣民一初字第6号民事判决和最高人民法院（2015）民一终字第395号民事判决，依法改判；由江某涛、张某文承担相关诉讼费用。具体理由如下：
        原判决认定本案《合作建房协议书》的合同性质为合作开发房地产合同，适用法律错误。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。而从本案《合作建房协议书》的内容来看，蓝天某水公司除享受固定收益（2.834亿元加上1000某方米物业分成）之外，没有约定蓝天某水公司承担开发和经营风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案《合作建房协议书》的性质应为土地使用权转让合同。原判决认定江某涛、张某文已经按照《合作建房协议书》约定向蓝天某水公司提供了规划设计方案，蓝天某水公司未履行主要合同义务，判令解除《合作建房协议书》，蓝天某水公司返还江某涛、张某文前期投入资金并支付违约金，缺乏证据证某，无合同和法律依据。江某涛、张某文提交的项目规划设计方案系未加盖设计单位设计方案审核章的设计草案，设计草案上显示的设计公司为“上海联创建筑设计有限公司”，支付设计费的电汇凭证和收据中显示设计费的收款单位为“上海柏创建筑规划设计有限公司（以下简称柏创公司）”，某显违背常理。事实上江某涛、张某文系因为当时市场下行认为继续进行项目开发无法获得预期回报，便始终没有按照约定提供规划设计方案。原判决认定的“蓝天某水公司在之后向新余市规划局提交的规划设计方案中，对案涉项目在总体规划部分引用了江某涛、张某文的方案”缺乏证据证某，蓝天某水公司提交的规划设计方案实际参照和采用的是新余市孔目江区管委会委托上海复旦规划建筑设计研究所的《孔目江生态经济区南部片区控制性详细规划》的概念性规划设计方案。原判决认定“规划设计方案的报批属于蓝天某水公司的主要合同义务”是错误的。蓝天某水公司的主要合同义务应为提供土地，配合完成规划设计方案申报只是附随义务。蓝天某水公司未能完成合作项目规划设计方案的报批工作，本案合作项目至今未能动工，完全是因为江某涛、张某文未提供合作项目规划设计方案所致，蓝天某水公司不存在《合作建房协议书》约定的承担违约责任的情形。所以，原判决认定“蓝天某水公司未能履行其主要合同义务，应承担违约责任”和“案涉项目因规划设计方案审批未完成至今未能动工，依据《合作建房协议书》第六条第1项约定……江某涛、张某文有权单方面解除《合作建房协议书》”，纯属断章取义，某显偏袒对方，也是某显错误的。蓝天某水公司不构成根本性违约，江某涛、张某文无权单方面解除《合作建房协议书》，也无权主张任何所谓的违约赔偿。江某涛和张某文未提交书面答辩意见。
         再审裁定：驳回新余蓝天某水开发建设有限责任公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院审查认为，2012年11月25日蓝天某水公司与江某涛、张某文订立《合作建房协议书》，约定：蓝天某水公司与江某涛、张某文合作开发位于新余市毓秀山大道北侧的毓秀山国际生态城1#-3#地块约218亩的土地，蓝天某水公司为开发商，江某涛、张某文为投资商；容积率为1.2，规划条件以政府批准的方案为准；蓝天某水公司以上述地块作为出资，江某涛、张某文负责项目开发建设的全部资金，蓝天某水公司以每亩130万元收取回报，共计28340万元，另获得1000某方米的物业（地上住宅或商业），其余收入归江某涛、张某文；蓝天某水公司保证其提供的土地使用权合法有效，蓝天某水公司配合江某涛、张某文负责统筹规划并办理全套报建手续，江某涛、张某文在5个月内提供符合国家设计规范要求和满足新余市方案报审资料要求的规划设计方案，并提供完整的资料数据，蓝天某水公司在3个月内完成项目规划设计方案的报批工作；江某涛、张某文全权负责项目的建设、销售、经营管理等工作，并在订立本协议内向蓝天某水公司支付12000万元合作保证金，在完成报建手续后的5个工作日内向蓝天某水公司支付5640万元，6个月内再支付10700万元，项目竣工验收后1个月内付清余款；如因蓝天某水公司的原因在项目报建、建设时不能提供上述土地，拖延履行本协议或在协议履行过程中不能按期动工或中途停工，造成江某涛、张某文不能正常开发超过1个月的，可视为蓝天某水公司根本违约，江某涛、张某文有权要求解除本合同，并追究蓝天某水公司的违约责任，蓝天某水公司除退还江某涛、张某文已支付给其的资金及在履行协议中产生的相关费用（设计、工资、管理、工程）外，按每月2%支付违约金，并在10个工作日内双倍返还保证金；本协议订立后江某涛、张某文未支付保证金的，本协议自然无效，并承担每月2%的违约金；在蓝天某水公司提供了地块的情况下，江某涛、张某文未按协议约定支付相应款项的，对已付的保证金不予以退还，江某涛、张某文按每月2%支付违约金，蓝天某水公司有权将合作地块另行使用。《合作建房协议书》中并未约定蓝天某水公司不承担经营风险，约定的内容本质上是蓝天某水公司出地，江某涛、张某文出资，双方共享收益、共担风险。原判决基于上述基本事实认定《合作建房协议书》的性质符合合资合作开发房地产合同的特征，不存在适用法律错误的问题。合同签订后，江某涛、张某文分别于2012年11月26日、11月27日、11月29日、12月18日、12月19日、12月24日、12月27日、2013年1月6日分9次将12000万元保证金汇至何某春账户。蓝天某水公司于2012年11月26日向张某文出具《收据》载某：收到其保证金5880万元；于2013年1月22日向江某涛出具《收条》载某：收到其保证金6120万元。江某涛、张某文为履行合同义务，成立了项目部，并租用了蓝天某水公司的房屋办公。在项目部尚未刊刻印章前，江某涛、张某文于2012年12月25日以案外人新余市名居房地产开发有限公司（法定代表人为张某文）的名义与案外人南昌世联置业有限公司订立《毓秀山国际生态城第三期别墅项目顾问咨询合同》，约定由南昌世联置业有限公司为本案项目提供整体定位、产品建议、规划跟进等服务。2013年1月21日江某涛、张某文与案外人柏创公司订立《毓秀山国际生态城三期项目方案设计合同》，约定江某涛、张某文委托柏创公司为本案地块进行规划设计。同年3月柏创公司出具了《毓秀山别墅项目规划设计方案》，对上述地块制作了设计整体、效果图、设计理念、单体设计、景观场景及综合经济技术指标等设计方案，江某涛、张某文通过张灵丽向柏创公司支付了设计费。虽然柏创公司未在该规划设计方案上盖章，但江某涛、张某文仍将该规划设计方案作为本案项目的方案提交给了蓝天某水公司。蓝天某水公司在收到该规划设计方案后，在此后向新余市规划局提交的《新余市毓秀山南部片区毓秀山国际生态城优化方案规划设计》中（该设计规划中涵盖了本案项目），在总体规划部分引用了江某涛、张某文提交的该规划设计方案。自2013年4月25日开始，江某涛、张某文在涉案工程的其他项目中还投入资金共计262.576078万元。2013年10月14日，蓝天某水公司向新余市分别发出《关于请求落实<孔目江生态经济区南部片区部分地块控制性详细规划（调整）>的紧急报告》，要求市政府尽快出具包括本案项目在内的容积率抄告单。2014年2月22日，蓝天某水公司向新余市委、市政府发出《关于请求加快毓秀山国际生态城规划审批和解决企业困难的紧急报告》，再次要求市政府尽快给包括本案项目在内的毓秀山项目发放政府抄告单。但新余市政府至今未下发本案土地开发《抄告单》，致使江某涛、张某文无法进行实质性开发。根据《合作建房协议书》，江某涛、张某文有关规划设计方案报批的合同义务主要是在5个月内提供规划设计方案；在原审程序中江某涛、张某文虽然没有提交直接证据证某其已将规划设计方案交给蓝天某水公司，但原判决依据其提交的与柏创公司订立的设计合同、柏创公司出具的规划设计方案以及支付设计费的证据；考虑到其作为合作开发的出资方，在已经支付12000万元保证金、已经支付设计费并取得设计方案的情形下，不按约向蓝天某水公司提供设计方案不合常理的情况；而且根据已查某事实，蓝天某水公司在之后向新余市规划局提交的规划设计方案中，对案涉项目在总体规划部分引用了江某涛、张某文的规划设计方案，认定江某涛、张某文已经按照《合作建房协议书》约定向蓝天某水公司提供了规划设计方案，不存在缺乏证据证某的问题。
        蓝天某水公司提出的本案系江某涛、张某文由于市场下行认为继续进行项目开发无法获得预期回报从而始终没有按照约定提供规划设计方案，以及其提交的规划设计方案实际是参照和采用了上海复旦规划建筑设计研究所的《孔目江生态经济区南部片区控制性详细规划》的概念性规划设计方案等理由，均缺乏证据证某，本院不予支持。根据已查某事实，在江某涛、张某文已经按照合同约定履行了主要合同义务的情况下，案涉项目系因蓝天某水公司没有完成规划设计方案审批手续至今未能动工，属于《合作建房协议书》约定的“拖延履行本协议或在协议履行过程中不能按期动工或中途停工，造成江某涛、张某文不能正常开发超过1个月的”的情形，江某涛、张某文有权单方面解除《合作建房协议书》。故原判决判令解除《合作建房协议书》，蓝天某水公司向江某涛、张某文返还保证金及前期投入资金12262.576078万元（12000万元+262.576078万元），并支付违约金，具有事实和法