李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
         再审申请人袁某雷因与被申请人青岛祥某房地产开发有限公司（以下简称祥某公司）、解某本、青岛同兴某房地产开发有限公司（以下简称同兴某公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院(2015)鲁民一终字第524号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月21日作出（2016）最高法民申1771号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人袁某雷的委托诉讼代理人刘文洁、杨斌生,被申请人祥某公司的委托诉讼代理人李化芝、姜德胜,解某本的委托诉讼代理人曲修钊、姜德胜、同兴某公司委托诉讼代理人姜德胜、曲龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        袁某雷申请再审称,一、原审法院认定袁某雷对案涉土地不享有物权缺乏证据支持。《合作开发协议》已确认袁某雷与解某本共同投资已通过拍卖获得争议土地，并约对已获得的土地进行后续合作开发事宜；土地由同兴某公司挂名，同兴某不承担经营风险，只收取固定利益。故三方建立起来的是物权关系，而非债权关系，袁某雷享有本案争议地块的相应物权，且属于按份共有关系，要求对争议地块依法确认、分割符合法律规定。
         二、袁某雷向一、二审法院提出调查收集证据的申请，但均未得到支持，导致法院原判决认定的基本事实缺乏证据证明、事实不清。
         三、原审判决适用法律错误。祥某公司、同兴某公司、解某本作为违约方，无权要求解除合同；原审法院仅判决袁某雷享有的本案争议地块相应物权的孳息或者自然增值，而未判令祥某公司、同兴某公司、解某本承担违约责任；本案应为共有权确权纠纷，一审法院以合资、合作开发房地产合同纠纷进行审理，适用法律错误。根据《合作开发协议书》，袁某雷与解某本对案涉土地构成按份共有关系，应当按照各自出资比例对案涉土地进行确切和分割。
        四、原审判决超出袁某蕾的诉讼请求。袁某雷未提出解除《合作开发协议》的诉讼请求，原审法院径行裁判解除合同，违反了不告不理原则。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五条、第十一项之规定，请求：一、撤销山东省高级人民法院(2015)鲁民一终字第524号民事判决；二、改判支持袁某雷的一审诉讼请求或裁定发回重新审理；三、本案诉讼费用由祥某公司、同兴某公司、解某本承担。
        解某本、祥某公司、同兴某公司再审答辩称，一、原审法院认定本案系合作开发房地产合同纠纷案件是根据案件事实以及法律作出的正确判断，袁某雷与解某本、祥某公司、同兴某公司是基于《合作开发协议》而建立起来的债权关系。二、本案一审中双方已就合同解除和返还投资款达成合意，《合作开发协议》的效力已归于消灭，袁某雷提出从未有过解除合同的意思表示与事实不符，一、二审法院依据双方合意就合同解除的后果进行一并处理并无不当。三、协议履行中袁某雷首先违反合同约定义务，并没有按照协议约定实际支付投资土地费用，更没有履行继续投资其他义务。四、本案原审判决经袁某雷申请已被强制执行完毕，袁某雷予以同意执行结案。综上，请求驳回袁某雷的再审申请。
        袁某雷向一审法院山东省青岛市中级人民起诉请求：一、判令祥某公司、同兴某公司、解某本依法向袁某雷返还案涉建设用地使用权项下面积为6782平方米土地及赔偿55308.58元；二、判令本案诉讼费用由祥某公司、同兴某公司、解某本承担。袁某雷主张的上述55308.58元的依据是其投资额占土地总价款的40.18%，而请求返还的6782平方米土地仅占土地总面积的40%，土地总价款0.18%即为55308.58元。
         山东省青岛市中级人民法院一审查明，2012年4月16日，由同兴某公司作为甲方，解某本作为乙方，袁某雷作为丙方，三方共同签订《合作开发协议》，由解某本与袁某雷共同向同兴某公司投资，用于通过拍卖获得位于青岛市××与××交叉口（QDCYP-2012-22-1）规划总面积为33910平方米的土地。协议约定:一、关于被开发土地的投资情况，三方约定，由甲方同兴某公司挂名，按乙方投资70%，丙方投资30%，向政府缴纳土地费用。甲方收取挂名费为该房地产项目全部结束后的税后总利润的3%为服务挂名费。乙方为税后总利润的70%受益，丙方为税后总利润的30%受益。二、开发施工过程中，乙、丙双方除应按比例出资投入土地费用外，后续开发建设费用可以用该项目开发使用的土地抵押贷款，如贷款资金仍不足，乙、丙双方应按乙方70%，丙方30%继续投入，直至项目建设完毕。三、甲、乙、丙三方约定，该项目仅为乙方、丙方为投资受益人，不得寻找第三方为投资者参入，如果其中一方不能按其比例投入开发资金，另一方有权寻找其他投资者投资，或者由有能力投资方投入，其利润分配由投资方享有。四、甲方同意乙方、丙方各派一名财务人员管理财务账目，建立财务制度，依法缴纳税金，控制开销。五、公司的经营管理归乙方，乙方为该公司的总经理，公章、财务章、法人章由总经理管理，并行使该项目的一切权力。在开发过程中遇到新情况时，双方相互沟通可订立补充协议。另查明，袁某雷分别于2012年11月21日、28日、29日及2013年4月16日向解某本汇款11970000元。2013年4月16日，祥某公司出具收条，载明：收到袁某雷交QDCYP-2012-12-1号地块项目投资款1200万元。祥某公司、同兴某公司均确认收条上所写地块就是指本案争议地块，只是收条上的地号应为“QDCYP-2012-22-1”，因笔误写成“QDCYP-2012-12-1”。2012年11月9日，青岛市国土资某和房屋管理局发布青土资房告字(2012)235号青岛市储备国有建设用地使用权拍卖公告，一、拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求其中编号为QDCYP-2012-22-1的土地位置是位于城阳区××街道××南侧、××路东侧，土地面积为16955平方米，土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地，【住宅（含限价商品房）10173平方米，批发零售6782平方米】，出让年限住宅70年，批发零售40年，竞买保证金为2400万元，并要求配建限价房的土地面积为6456.42平方米；二、竟买人范围中载明，同时竞得人为非城阳区工商注册的法人和其他组织，还须自土地出让成交之日起在规定时间内（境内的企业30个工作日内，境外的企业60日内）在城阳区成立具有独立法人资格的公司（须为全资子公司），由新公司与青岛市国土资某和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让变更协议》，方可作为建设用地使用权受让人办理土地登记进行开发经营，竞买人在报名时应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。2012年12月17日，青岛市国土资某和房屋管理局与同兴某公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中第二章第四条约定，出让宗地面积为16955平方米。第五条出让宗地的用途为批发零售用地面积：0.6782公顷，中低价位、中小套型普通商品住房用地面积：1.0173公顷。第七条国有建设用地使用权出让年限为批发零售用地40年；中低价位、中小套型普通商品住房用地70年，按合同第六条约定的交付土地之日起算。第八条宗地的国有建设用地使用权出让价款为30586820元。第九条宗地的定金为6117364元，定金抵作土地出让价款。第十条受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期15293410元，付款时间：2013年1月15日之前。第二期15293410元，付款时间：2013年5月16日之前。第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年11月1日之前开工，在2015年5月1日之前竣工。
         2013年1月14日，同兴某公司依据《国有建设用地使用权出让合同》向城阳区国土资某局交纳第一期国有建设用地使用权出让金15293410元，之前支付的定金6117364元抵作土地出让价款。2013年4月19日，由同兴某公司交纳土地出让金15293410元，共计支付30586820元。2013年1月21日，由青岛市国土资某和房屋管理局与同兴某公司签订国有建设用地使用权出让合同补充条款，约定根据双方协议对原编号为青岛-01-2012-2061（合同编号）土地出让合同变更如下：根据《成交确认书》的约定，受让人名称由同兴某公司改为祥某公司，并由青岛市国土资某和房屋管理局、同兴某公司、祥某公司加盖公章确认。本案争议的QDCYP-2012-22-I地块的《房地产权证》分别是：青房地权市字第201352883号，房地产权利人祥某公司，土地用途城镇住宅，使用年限2012年12月17日至2082年12月16日，分摊面积10173平方米，共用使用权面积16955平方米。青房地权市字第201352884号，房地产权利人祥某公司，土地用途批发零售，使用年限2012年12月17日至2052年12月16日，分摊面积6782平方米，共用使用权面积16955平方米。2013年1月7日，同兴某公司提交设立祥某公司的登记申请材料，青岛市工商管理局城阳分局批准了祥某公司的设立登记，祥某公司依法领取了相应的营业执照。祥某公司法定代表人是解京本，注册资本为1000万元。2013年10月25日，解某本投资2万元，成为祥某公司股东。2013年6月19日，祥某公司取得房地产开发企业暂定资质证书。2013年9月26日，祥某公司向袁某雷送达通知一份，主要内容为：“兹因丙方杨斌生无中生有，恶语伤人，屡教不改，造成严重后果和恶劣影响，致使公司的业务不能正常进行，给公司带来不可挽回的损失。为使公司形象不再继续受到影响和公司利益少受损失，保证公司的开发建设能顺利开展，经公司研究决定：丙方人员接此通知后，立即离开售楼处”。袁某雷及其所派人员杨斌生已离开售楼处。2013年10月15日，袁某雷以同兴某公司虚假出资为由，起诉请求判令青岛市工商管理局城阳分局撤销祥某公司的企业法人营业执照及工商登记。青岛市城阳区人民法院于2014年1月13日作出(2013)城行初字第88号行政裁定书，认为袁某雷不具有提起涉案行政诉讼的主体资格，该登记行为与袁某雷没有法律上的利害关系，无权主张撤销该工商登记行为，据此裁定驳回袁某雷的起诉。(2014)青行终字第86号行政裁定认为袁某雷与解某本系一般债权债务关系，与祥某公司的设立不具备法律上的利害关系，裁定维持原裁定。涉案工程尚未办理建设工程规划许可证，未开工建设。袁某雷在一审审理过程中，申请查封祥某公司名下位于青岛市××号青房地权市字第201352884号《国有土地使用权证》项下的土地使用权。法院已于2013年11月26日对上述土地予以查封。袁某雷主张合作开发协议应自起诉之日解除，祥某公司、同兴某公司、解某本同意解除合同，但主张系基于袁某雷未按合作开发协议履行义务而同意解除。经一审法院释明，袁某雷称若法院经审理认为袁某雷请求返还土地的诉求不能成立，则同意由法院根据其投资所占比例按照土地升值部分予以支持。
再审判决：
        一、撤销山东高级人民法院(2015)鲁民一终字第524号民事判决和山东省青岛市中级人民法院(2013)青民一初字第117号民事判决；二、驳回袁某雷的诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本案在审理过程中，袁某雷申请对涉案的16955平方米的国有土地使用权价值进行鉴定，一审法院依法委托山东弘裕土地房地产评估有限公司进行土地估价。山东弘裕土地房地产评估有限公司于2015年1月6日出具土地估价报告。该宗国有土地评估价格如下：估价对象宗地面积：16955平方米；单位面积地价：2124元／平方米；总地价：36012420元。袁某雷对该评估报告无异议，祥某公司和被告同兴某公司认为评估的土地价值偏高，但不再提出异议。解某本称该评估报告与解某本无关，其不提供任何意见。一审法院认为，本案一审争议的焦点问题在于：1、袁某雷与同兴某公司、解某本三方签订的合作开发协议的效力如何认定；2、袁某雷是否已按约定履行出资义务；3、袁某雷请求祥某公司、同兴某公司、解某本依法向袁某雷返还青房地权市字第201352884号，地号1400300030075000建设用地使用权项下面积为6782平方米的土地应否予以支持。关于本案争议的第一个焦点问题，一审法院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《最高人民法院的解释》第三百九十二条的规定，对于袁某雷所提原审判决超出诉讼请求范围的再审主张，本院依法予以支持。
        二、关于袁某雷是否依法享有案涉土地40%的国有土地使用权问题.根据已查明的事实，袁某雷基于案涉《合作开发协议》，由袁某雷出资1200万元、解某本1858余万元，以同兴某公司名义竞得案涉土地，并约定按照三七开的投资比例对案涉土地房地产开发继续投资；项目完成后，同兴某公司按税后总利润的3%收取挂名费，袁某雷、解某本亦按照三七开分配项目税后利润。因同兴某公司不具备房地产开发资质，案涉土地最终以同兴某公司的子公司祥某公司名义进行开发。由此可以得出，袁某雷、解某本对案涉土地开发共同投资，共担风险，开放完成后共享利润，故案涉《合作开发协议》符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于合作开发房地产合同的定义，合同合法有效。因此，原审将本案案由确定为合资、合作开发房地产合同纠纷，并无不当。案涉纠纷发生后，袁某雷诉请按其40%的投资比例分割案涉土地40%的国有土地使用权。本院认为，《合作开发协议》虽属合作开发房地产合同，但根据合同约定，袁某雷与解某本双方之间实际构成个人合伙法律关系。案涉土地虽登记在祥某公司名下，但因该土地系袁某雷与解某本合伙投资取得，故该土地实际属袁某雷与谢某本的合伙财产。《合作开发协议》签订后，该房地产项目至今仍尚未实际开发。《合作开发协议》只约定了土地开发完成后的收益分配问题，并未对土地开发前的各方权益进行约定；根据个人合伙的有关法律规定及民法原理，合伙财产属合伙人的共同共有财产，且须在合伙终止并经清算后才能分割。因此，袁某雷所提按投资比例分割案涉土地的诉讼请求，既无合同依据也没有法律依据，依法不能成立。如袁某雷明确表示退出合伙，可另行主张权利。