案例一 业主新房到手，阳台面积缩水40公分！业主坐不住了

案情简介：业主买的新房阳台面积严重缩水，装修后放不下洗衣机影响了正常的使用，房屋少了大约两平米，开发商主张赔偿业主两年的物业费，而业主主张赔付自己五万元或者赠送自己一个车位，开发商表示没法接受业主的要求，待自己的法务部分确定后再行协商。

李松律师点评：商品房在交房过程中，如果实际面积与交房的面积不一致需要分情况来进行讨论。面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。李松律师之前还做过类似案件，房屋交房过程中房屋本身墙体出现了一道裂缝，通过了房屋评估公司来对房屋市场价格进行评估，差价的部分来作为法院判决赔偿的标准。但是现在讨论的这个案例还不足以通过诉讼来解决，正常通过协商就可以解决此问题。

案例二 业主买完房后，大产权房变小产权房

案情简介：在临沂市河东区的某小区，业主们交钱买房已经十多年了，当时承诺交钱七日后签订正式的房屋买卖合同并称自己卖的是正常的商品房。但是直到现在，不仅是不动产权证没办出来，在咨询了相关规划部门后还被告知他们买的房子根本就不是商品房，而是小产权房。

李松律师点评：正常商品房是国有土地，需要取得国有土地使用证和缴纳国有土地出让金，商品房的出售需要大家所熟知的“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，最后一个预售许可证最为重要。但是小产权房建造使用的土地属于村集体土地，正常是没法建造商品房的。小产权房也分为正规的小产权房和不正规的小产权房，正规的小产权房是经过合法的审批具备规划证和施工证，但是不正规的小产权房是没有的。视频中所出售的小产权房正是不正规的小产权房，这种房屋的购买价格也比正常的商品房低很多。主持人还提到最近一些养老项目所涉及的房屋，一般都是正规的小产权房。这种房子的更名也有其特殊性，一般都是通过主管单位来进行房屋更名。这种房屋与违建也有区别，存在被强制拆除的概率也比较小。这种房屋最大的问题是如果继承，如果继承人存在纠纷难以通过诉讼的方式进行维权。

案例三 已经交付万定金后，发现房屋不远处有一片公墓

案情简介：当事人在与开发商签订完房屋买卖合同并交付完定金后，发现在购买的房屋不远处有一片公墓，对此当事人在购买该房屋时并不知情，并表示家中有老人，会对其造成心理负担，现当事人要求开发商退还定金，开发商表示在售楼处的公示牌的文字里已经对不远处有公墓的情况做出了公示，并表示法律没有规定对有墓地的这种情况要进行公示说明。对此双方各执一词。

李松律师点评：是否需要公示要看该因素是否足以影响到房价，如果该因素已经影响到该房屋实际的价值，那么其就存在了公示的必要。而且公示的形式要足以能够引起购房者的注意，不能刻意采取间接隐瞒的方式进行公示，否则就在刻意回避法律风险。曾经处理过一个案子，开发商主张宣传资料里对纠纷所涉及的内容已经作出了提示，在翻遍了所有宣传资料所有内容后，在一个角落里一行很小的字对纠纷内容作出了规定，那么其实这种情况下并没有实际上对购房者做到了风险提示。并且在实际的诉讼过程中，开发商也需要对自己已经尽到了公示的义务承担一定的举证责任。结合此案，关于存在公墓的情况在公示板的下方一条中做出了说明，也难以证明开发商尽到了提示的义务，因为购房者一般都关注沙盘本身，对沙盘后面的公示牌很难关注，开发商存在一定的欺诈行为，是一种不作为的欺诈。

案例四 购买婚房，儿子想要在房本上加上儿媳名字

基本案情：老两口在儿子婚前给儿子出首付买了婚房，贷款也是老两口还的，房产证写的是儿子的名字。贷款还完的时候，儿子要在房本上加儿媳妇的名字，老两口担心：如果以后儿子的感情出问题了，房子是不是就归儿媳妇了？老两口不同意加名可以吗？

李松律师点评：一般情况下一方父母在婚前为儿女购买了房屋，儿女在婚后将房屋变更为两个人的名字视为对对方的一种赠与。在双方结婚后几年后，如果双方离婚了，出资购买房屋的一方父母主张自己出资的权利，在实践中一般将父母的出资行为认定为债权债务关系而不是赠与关系，因为房屋的价值一般都比较大，如果认定为赠与，那么一方在离婚后就将获得一半的房产有一定的不公平性。这种情况下，一方父母可以将双方告上法庭来索要自己的出资。还有一种情况，一方父母将旧的房屋出卖后将卖房的资金用于双方购买房屋的部分购房款，那么如果双方离婚后，应当将这部分购房款排除在外来认定夫妻共同财产。

案例五 停车费该不该涨？小区5年涨了2次停车费 业主：担心一直涨价

基本案情：现在，家庭汽车的拥有量逐年上升，小区停车费也成了很多居民都特别关注的问题，停车费怎么定价更合理，是否属于公共收益，在这些问题上也常常会引发小区业主和物业或开发商的纠纷，而在长沙某小区，因为停车费的相关问题，业主和物业及开发商也闹上了法庭。因为停车位的涨价，业主和开发商、物业进行了交涉，最终签订了一份关于停车费的协议，但是仅仅一年后，开发商和物业又对停车费进行了两次变动，对此业主没法接受接连的涨价。

李松律师点评：停车费具体的标准应当经过合法的流程，不应当由开发商单方面定价，应当由开发商和物业商定好价格后报相关部门批准后，才可以作为向外公示的价格，这种单方面涨价的行为是不合法的。还有一种情况，开发商将人防工程变成为停车场来进行收费，这种情况下要看开发商是否拥有产权，而且还需要相关的审批手续才可以进行收费，否则如果属于业主的公摊面积，那么其产权就属于全体业主所有，开发商就没法设置停车场进行收费。

案例六 买房纠纷还没结束，又被装修公司告上法庭

案情简介：当事人购买了商品房还没有办理贷款手续只是签订了房屋买卖合同，随后业主对该房屋进行了装修，在装修的过程中与装修公司存在了纠纷，装修公司将其告上法庭。业主以此为由要求开发商进行退房，开发商认为房屋买卖合同都已经签订完毕了，对方不具备退房的条件，对此双方出现了纠纷。

李松律师点评：合同具备相对性，业主与装修公司的纠纷和业主与开发商的纠纷是两个法律关系，两者并不存在交叉性。但是开发商是否因此就可以拒绝业主的退房行为，这个需要具体分析，开发商与业主签订了房屋买卖合同后，双方就受到了合同的约束，业主对房屋进行装修是存在合理性的。如果开发商交付的房屋确实出现了重大瑕疵或者与宣传严重不符，业主是可以据此进行退费的，开发商拒绝退费的行为是不具备合理性的。

案例七 新房没到手，白送精装修？

案情简介：一位业主发现自己购买的房屋被别人装修了，觉得不会天上掉馅饼，随后叫停了装修队，但是紧接着有其他人过来主张对这套房子的权利，主张自己也是房屋的所有人，也已经交过费了。经过了解后发现，开发商资不抵债，将资产抵押给了另一个公司，公司又将房屋进行了出售，并且有关部门还有相关的会议纪要对这种情况进行了说明，那么这种情况下房屋究竟应该归谁呢。

李松律师点评：这种情况属于典型了“一房二卖”，一般情况下，谁先办理下房产证谁先取得所有权，这个案件中并没有哪个业主取得了房产证。那么就要根据签订房屋买卖合同的先后顺序来判定谁该取得房屋。至于案情中涉及的有关政府部门的会议纪要，这个只能作为政府出具的一份意见，并不能作为一种取得房产的法律依据，而第三方装修的部分，最好是作价进行补偿，避免通过诉讼来解决。

案例八 地暖火气大，新房被水淹了

案情简介：小两口买了一个新房，在开发商铺设地暖的过程中，将一处水管砸坏，然后进行了一定的维修，但是这种维修相对于之前的情况其稳定性大大下降，并且整整半年时间没有装修，于是找到了开发商和施工方进行了协商，小两口表示如果出现水管爆裂，会导致漏水造成楼下住户的损失，但是开发商表示，只能对地暖保修进行延长，双方对此问题出现了纠纷。

李松律师点评：开发商的这种行为导致了业主晚了半年才进行装修，这会产生一个房屋使用费的损失，这个应当由开发商进行赔偿。如果后期出现漏水的情况，也应当由开发商或者具体的施工方来承担侵权责任，而不应当由业主承担。如果由开发商承担，那么在承担了责任后还可以找到具体的施工方进行追偿。