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《北京城市广播》谈房产

李松律师做客北京青年广播讲授买卖特殊性质的房产纠纷相关法律知识

发布时间:2022-02-28 浏览:

本期节目主要涉及了与买卖特殊性质的房产纠纷有关的热点法律问题,李松律师以一个个真实的案例为背景,结合自己长达十几年作为房产纠纷律师的从业经历,从专业的角度给出广大观众一定的法律意见。这次的节目内容主要涉及了以下房产相关的案例:

 

小产权房退房难

 

基本案情:泰安的李女士向宁先生多年以前买了一套小产权房,现卖方反悔想要要回房屋,之前双方签订了房屋买卖协议,其中规定了房屋价款16万元,甲乙双方如有一方违约合同,将双倍赔偿另一方。现因为无法继续履行合同,买方要求卖方返还30万购房款,卖方无法达到对方要求,对方对赔偿金额出现争议。

 

李松律师点评:小产权房分为广义上的小产权房和狭义上的小产权房,广义的小产权房指的是国家严厉打击的小产权房,没有任何的手续。还有一类小产权房是具有规划手续和施工手续,规委也允许其建设,具有相应的施工手续。前一类和买卖合同一定是无效的,因为没有任何手续,但是后一类在司法实践中具有争议,由于没有房产证还是无法过户。这一类案件到了法院,一般法院会判处解除合同,房屋升值部分的赔偿问题,由于小产权房无论是广义还是狭义的小产权房都没有办法做评估,没法确定其市场价值,就没法确定赔偿的具体价格。小产权房还存在一类问题,其继承和买卖也存在一定问题。李松律师也提醒大家,小产权房买的时候固然价格低,但是几年以后如果出现法律纠纷,由于无法确定赔偿的具体份额,其赔偿也存在困难,所以在购买此类房屋时还是要注意其背后较大的法律风险。

 

 

房改房鸠占鹊巢

 

基本案情:周先生为即墨化肥厂职工,1998年即墨化肥厂破产并成立了清算小组,清算小组将财产进行变现和分配,周先生参加了单位的房改并缴纳了五千多元的购房款获得了58.2平米的购房款,1999年即墨房管局下发了房产证。但是在1987年时,由于化肥厂和电厂还是一个厂,当时电厂将目前的这套房屋给到了一位姓于的先生,至今这位姓于的先生还没有走,并且他名下已经有了两套房改房,按照周先生的说法,同时拥有两套房改房是不符合规定的,单位目前也没法清退于先生,周先生也为此打了二十多年的官司至今没有一个结果。

 

李松律师点评:法院为什么没有能够作出对方腾退房屋的判决,是因为最高院有规定单位内部的分房、腾房问题不属于人民法院的受案范围,但是李松律师认为关于单位内部具体分几居室这种类似的行政行为不属于人民法院的受案范围是属于正常的,但是如果是合同行为,比如基于当事人已经和单位签订了房屋买卖合同并已经取得了房屋产权证,其对房屋享有所有权可以基于此主张对方腾房,所以还是建议对方改变诉讼策略,可以先通过法院确定合同效力,然后主张对方占用费的方式来变相要求对方腾退自己的房屋。

 

 

买房借名贷款后被腾房

 

基本案情:钱某和王某系同事关系,由于钱某想买房但是自己的年纪过大,于是想借用王某的名字买一套房屋,实际由钱某来支付实际的购房款,现由于钱某无法支付贷款,银行通过起诉的方式通过法院拍卖这套房屋,如今执行局的法官找到王某准备拍卖这套房屋,王某说明了房屋购买的过程,在与钱某沟通后,钱某接下来要制定自己还款计划。

 

李松律师点评:如果不能及时归还银行的贷款,那么王某有被列入失信人名单的风险,并且其征信也有出现了问题的风险,当其再行购买房屋时其贷款可能出现一定的问题。而且房屋一旦进入拍卖程序,房屋会出现贬值的情况,会直接造成损失。一般的借名买房都是因为房屋价格的上涨,导致实际出名人不愿意过户给借名买房人,这种情况一般是因为双方并没有书面的借名买房协议,只有口头的借名买房协议,这种情况下法院对借名买房的认定也会存在不确定性。所以借名买房存在很大的风险问题。