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借名买房纠纷案例

约定房子归谁所有,代为买房的,不成立借名买房

发布时间:2019-09-12 浏览:

 
        李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
        王某、黄某1上诉请求:1、请求二审法院撤销(2017)京0112民初22357号民事判决书,改判支持王某、黄某1的一审诉讼请求;2、黄某2、阮某承担一、二审诉讼费用及相关费用。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1、王某、黄某1在一审开庭中已经通过陈述及提供的相应证据,将2010年3月7日签署涉案房屋买房合同至王某、黄某1起诉之日止的全部事实情况予以呈现,能够充分证明王某、黄某1借用黄某2、阮某名义买房、王某、黄某1支付首付款、支付月供,后因出售将全部资料交付黄某2、阮某等事实,所以虽然房屋产权登记在黄某2名下、2015年2月之后贷款由黄某2支付、黄某2、阮某收房装修并予以出租,也不能推翻涉案房屋系王某、黄某1所有的事实。2、关于委托公证的问题。王某、黄某1在以黄某2的名义签署了买房合同后,考虑到房屋虽是王某、黄某1所有但是写在黄某2名下,为了日后便利遂办理了委托公证。委托公证是在2010年4月底办理的,受托人是黄某1,而买房合同是在3月初签订的,且是王某签署的,故判决中以此认定王某、黄某1办理购房及贷款事宜是由黄某2、阮某委托而为之系认定事实错误。3、关于2016年2月协议书的认定问题。王某自知道此份协议书后明确表示不知晓,而黄某1明确了自己签署、代王某签署的整个过程及初衷,其陈述与司法鉴定意见基本一致(虽然不认可鉴定意见中身份证号码的鉴定结论,但是根据阮某在鉴定之前的陈述,可以确定鉴定结论存在错误的可能性也是极高的),足以证明王某对于此份《协议书》的内容是不知晓也不认可的。既然《协议书》是无效的,那么就不存在王某、黄某1认可涉案房屋产权归属对方的情形。此外,王某一直坚持、且黄某2、阮某在庭审中也认可《协议书》的内容是黄某2起草的,那么通过其中的内容表述可以充分证明,在此份《协议书》签署之时,黄某2、阮某也认可对涉案房屋权属予以确认,与其一直所谓的“从购房开始就是黄某2、阮某购买、王某、黄某1系为黄某2、阮某垫付款项”的说法不一致,以此能够佐证王某、黄某1借名买房的事实。此外,一审法院认为鉴定结论是认定事实的证据之一,但是对于王某、黄某1有合理理由认为身份证号码的鉴定存在极高错误的情形下不予准许王某、黄某1的再次鉴定申请,而以此认定王某认可协议书的内容,以证明房屋归属问题已处理完毕是没有事实及法律依据的。4、王某、黄某1提供的与黄某2、阮某多个银行的转账明细可以明显的看出,包括月供、《协议书》体现的30万元在内的各种转账金额相加,王某、黄某1支付给黄某2、阮某的数额远远大于黄某2、阮某转王某、黄某1的数额,故可以推断出黄某2、阮某所谓的因双方存在生意往来王某、黄某1欠黄某2、阮某钱而抵消首付款、月供的说法是站不住脚的,也不是事实,因此再一次能佐证,协议书并非王某、黄某1的真实意思表示。二、所谓“借名买房”意为实际所有人与登记人不一致,鉴于双方之间亲姐弟的关系,对于王某、黄某1的举证责任不应过苛,王某、黄某1所述及相应证据足以证实整个时间过程,一审法院应予以认定。综上所述,一审法院在审理过程中,对案件事实认定错误,且做出的判决缺乏事实及法律依据,因此请求二审法院依法明断。
黄某2、阮某二审答辩称:同意一审判决。
王某、黄某1向一审法院起诉请求:1、请求法院判令北京市通州区梨园镇魏家坟村久居雅园×区×号住宅楼×层×单元×号房屋(以下简称×号房屋)的所有权归王某、黄某1所有;2、要求黄某2、阮某负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:王某与黄某1系夫妻,二人于2003年4月18日登记结婚。黄某2与阮某系夫妻,二人于2007年3月15日登记结婚。黄某1与黄某2系姐弟关系。
         2010年3月,黄某2与北京亚通房地产开发有限公司(以下简称亚通公司)签订《商品房预售合同》,约定黄某2购买亚通公司开发建设的北京市通州区梨园镇魏家坟村(久居雅园×区)久居雅园×区×#住宅楼×层×单元×房屋(即涉案×号房屋),房屋总价款为人民币1683989元,付款方式约定买受人黄某2采用按揭贷款方式支付房款,于2010年3月8日前向出卖人支付353989元(含定金2万元)作为该商品房的首付款,其余房款133万元由买受人黄某2采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。
        2010年4月28日,黄某2、阮某作为委托人、黄某1作为受托人在福建省三明市公证处(以下简称三明市公证处)办理了委托公证,三明市公证处于当日出具了《公证书》,公证内容为:黄某2、阮某夫妇准备以按揭贷款方式购买北京市通州区梨园镇魏家坟村(久居雅园×区)久居雅园×区(海棠湾嘉园)×#住宅楼×层×单元×,因我们夫妻双方均在福建省三明市工作,无法亲自前往北京办理该房的购房合同签订、交纳房屋首付款及其他与房屋有关的相关费用;房、地产权登记及按揭贷款、抵押登记;验房、领取房屋钥匙;领取该房屋的房产证;还款、提前还贷及今后如有涉及该房屋出租或出售所有一切相关手续,现委托受托人全权办理与该房屋有权的一切事宜,其为办理上述事宜所签署的有关文书我们均予以认可。委托期限:本授权委托书自委托人签字之日起生效至办完以上所有相关事止。黄某2、阮某作为委托人签字确认。
         2015年2月,黄某2办理了×号房屋的收房及入住手续。2015年8月,涉案×号的房屋所有权证予以颁发,登载的房屋所有权人为黄某2。黄某2在收房后将房屋进行了装修,后将房屋对外出租。
         本案审理过程中,黄某2、阮某提交了2016年2月3日的《协议书》一份,协议甲方为黄某2、阮某,乙方为王某、黄某1。协议书内容为:甲乙双方达成如下协议:1、甲方承诺于签收本协议快递当日支付人民币现金20万元给乙方;于2016年4月30日前支付人民币现金10万元给乙方;所有款项均汇入黄某1个人账户。账户为(省去)。2、甲方承诺滨江新城两套房屋的抵押贷款合同到期时(具体到期日见乙方公司与银行签署的抵押贷款合同)按时全额归还贷款。3、乙方承诺在足额收到甲方汇款后自愿放弃诉讼关于北京和厦门两处房产产权归属纠纷的权利,明确北京和厦门两处房产产权归属于甲方。同时明确双方无任何经济纠纷。4、如果甲乙双方有一方不能履行本协议的承诺内容,则本协议无效,由此产生的一切损失由违约一方承担。协议落款处有甲黄某2、阮某的签字和身份证号,有乙方王某和黄某1的签字和身份证号。黄某1和黄某2的母亲曾爱娇、姨母曾某作为见证人在协议书签字确认。
2016年2月10日,黄某2向协议书上载明的黄某1的账户转款20万元。2016年4月29日,黄某2向协议书上载明的黄某1的账户转款10万元。
        本案审理过程中,王某、黄某1表示涉案房屋的购买人为王某、黄某1夫妇,2010年3月购房时,王某名下已经有一套房屋,如果以王某的名义购买房屋贷款利率较高,因此就以黄某2的名义购买的房屋、以黄某2的名义签订的购房及贷款合同等手续。涉案房屋的预售合同是王某代黄某2签署的,因此购房及贷款的相关资料最初都保存在王某、黄某1处,房屋的首付款及2015年1月之前的银行月供也是王某、黄某1支付的。王某、黄某1同时表示2015年1月王某、黄某1想出售涉案房屋,因此王某、黄某1将购房及贷款的资料都转交给了黄某2、阮某,让黄某2、阮某出售涉案房屋。王某、黄某1表示虽然2015年2月之后的银行月供都是由黄某2、阮某偿还的,但当时双方商定黄某2、阮某偿还的月供将从售房款中予以扣除。王某、黄某1根据上述认为涉案房屋的实际购买人为王某、黄某1,因此要求确认涉案×号房屋归其所有。
         黄某2、阮某表示涉案房屋系黄某2购买的,因当时其在福建省三明市工作,因此委托王某、黄某1代为办理的购房及贷款手续,2010年4月双方办理的委托公证书可以证明以上事实。黄某2、阮某同时表示涉案房屋的首付款和2015年1月之前的银行月供是王某、黄某1支付的,但当时的情况是双方在合作做生意,有很多资金上的往来,因此王某、黄某1支付首付款和2015年1月之前月供的性质为垫付,2015年1月双方进行投资结算,将生意往来资金和黄某2、阮某垫付的首付款和月供等进行了统一结算,投资结算后即2015年2月之后的银行月供即由黄某2、阮某负责偿还。2015年年底,王某、黄某1突然威胁、恐吓黄某2及黄某2的父母,向父母索要钱款,黄某2、阮某表示为使父母免受王某、黄某1的威胁和恐吓,经双方协商一致后起草了2016年2月协议书的内容,并将协议书电子版发送给新加坡的王某、黄某1,王某、黄某1夫妇签字确认后从新加坡寄回国内,黄某2、阮某夫妇签字确认后,见证人曾爱娇和曾某签字确认,后将该协议书寄给新加坡的王某、黄某1。黄某2、阮某表示2016年2月协议书上已经明确了双方之前所有的债务往来没有纠纷,且明确了北京和厦门的两处房产归黄某2、阮某所有,黄某2、阮某已经按照协议书约定的款项支付王某、黄某1。本案中王某、黄某1再次起诉要求确认房屋归属没有任何事实和法律依据。黄某2、阮某同时表示王某、黄某1所述的借名买房的事实并不存在,王某、黄某1并未对其陈述的借名买房的说法提供相应证据。
         本案审理过程中,王某、黄某1申请对2016年2月协议书上的王某的签名、指纹进行笔迹鉴定,黄某2、阮某申请对2016年2月协议书上王某的身份证号进行笔迹鉴定,法院委托北京明正司法鉴定中心进行了鉴定,鉴定结论为该协议书上王某的签名与鉴定样本上的王某的签名字迹不是同一人所书写,该协议书上王某的指印与鉴定样本上的王某指印并非同一人捺印形成,该协议书上的王某的身份证号系王某本人书写。王某、黄某1对上述鉴定结论中王某的签名及指纹的鉴定结论不持异议,但对其中王某身份证号的鉴定结论存有异议,表示该身份证号并非王某本人书写,认为在签名及指纹并非自己本人书写和捺印的情况下自行书写身份证号有违常理;王某同时表示黄某1是小学老师,系统的接受过临摹的专业训练,该身份证号很有可能是黄某1模仿王某的书写习惯书写的,王某、黄某1据此申请对协议书上王某的身份证号的书写进行重新鉴定。
        本案审理过程中,曾某作为证人到庭作证,曾某陈述2012年开始双方开始合作做生意,2015年1月份左右,黄某1告诉曾某说涉案房屋是帮黄某2垫资购买的,后来通过生意往来和结算将生意和买房的账目都相互算清了,2015年2月之后的银行贷款由黄某2偿还。2015年下半年,黄某1和王某通过微信方式告知其本人和曾爱娇,要求黄某2支付一笔钱,否则就要举报黄某2。曾某表示经其本人居间协调,由黄某2、阮某支付王某、黄某130万元,房屋就与王某和黄某1无关了,双方均同意了,后王某、黄某1起草了协议书,王某、黄某1签字、摁手印确认后从新加坡寄给国内的曾某,后黄某2、阮某签字确认后,曾某和曾爱娇签字确认,后曾某通过微信的方式将协议书发给了黄某1。曾某表示2016年开始王某又给曾某和曾爱娇打电话,表示资金困难,要求帮忙筹款,后曾某给王某汇款10余万元。2016年10月,王某又威胁曾爱娇,说要送花圈到黄某2、阮某单位,后曾某又给王某汇款40万元。曾某表示协议书的内容王某是知情并同意的,因为协议书的内容是王某和黄某1共同与曾某沟通的。曾某提交了其与黄某1之间的微信聊天记录,其中黄某1发送给曾某的微信记录中有如下内容:你(指曾某)转达下,王某前面给我留言,说9月4日在北京通州法院开庭,黄某2下周去北京领取开庭通知书,房子王某今天申请保全了。黄某2的房子已经卖掉了,7月17日成交的,400万。买家已经付给他首期款包括定金130万,原先银行的贷款110万买家也帮他还给银行了,中介服务费10万也付过了。但是现在王某把房子保全了,所以没结束之前这套房子不可能最后过户,那么,黄某2就需要赔偿买家的损失,退还所有人家支付过的钱总共240万,并且再赔偿定金20万,赔偿给买家违约金为总房款的20%也就是80万。王某说,他就是等到黄某2把房子成交了才申请保全及上法庭,目的就是整死黄某2。王某、黄某1对该微信记录的真实性认可,但表示黄某1的父母因经济压力问题多次向黄某1施压,要求黄某1夫妇对黄某2、阮某进行经济上的援助,在此情况下黄某1未征得王某同意的情况下隐瞒王某签署了《协议书》。本案审理过程中王某、黄某1拿到黄某2、阮某提交的协议书后经向黄某1核实,黄某1才将上述事实告知了王某,因此无论黄某1签署协议书的初衷,还是发送微信的初衷,都是希望通过妥协、示弱的方式向父母祈求,欺瞒父母不再向自己施压。
        本案审理过程中,王某、黄某1申请对涉案×号房屋进行查封,并提供了担保,法院于2017年8月18日作出(2017)京0112民初22357号民事裁定书,裁定对黄某2、阮某黄某2名下的涉案×号房屋予以查封,查封期间不得出卖、转让、办理房屋抵押。黄某2、阮某表示2017年7月,黄某2与案外人李建婷签订《北京市存量房屋买卖合同》,将涉案房屋出售给李建婷,王某、黄某1对此也是知情的,王某、黄某1在此情况下申请查封涉案房屋导致其与李建婷的买卖合同无法继续履行,因此黄某2、阮某认为王某、黄某1的查封属于恶意查封,并表示黄某1与曾某的微信聊天记录可以证实上述事实。

一审法院认为:
         公民的合法权益受法律保护。本案双方争议的焦点问题是双方之间是否存在借名买房的法律关系及涉案×号房屋的产权归属。因涉案房屋的预售合同的买受人为黄某2,产权证书登载的房屋所有权人为黄某2,王某、黄某1认为黄某2系涉案房屋的名义上的所有权人,涉案房屋是王某、黄某1借黄某2、阮某名义购买的、王某、黄某1为涉案房屋事实上的所有权人,根据不动产登记的公示公信原则及本案的上述案情分析,王某、黄某1负有对双方之间存在借名买房法律关系的举证责任。
         根据本案查明的事实,2010年3月,黄某2与亚通公司签订预售合同,从亚通公司出购买涉案×号房屋,后2015年2月黄某2办理了涉案房屋的收房和入住手续,并对房屋进行装修后对外出租。2015年8月颁发的涉案房屋的产权证书上载明的房屋所有权人系黄某2。虽然涉案房屋的购房合同是王某、黄某1代为签署的,房屋的首付款和2015年1月之前的银行贷款是王某、黄某1偿还的,但2010年4月的委托公证可以证明王某、黄某1系以黄某2受托人的身份签订的购房合同,王某、黄某1办理购房及贷款事宜均是接受黄某2的委托、以黄某2受托人的身份而为之。2015年2月之后的银行贷款系由黄某2偿还,2016年2月双方签署协议书,已经明确约定了北京和厦门的两套房屋产权归黄某2、阮某,黄某2、阮某亦按照协议书约定向王某、黄某1支付了30万元款项,由上述证据和事实可以认定:涉案房屋系黄某2出资购买、黄某2委托王某、黄某1作为受托人签署的购房合同、办理的购房手续等事宜,房屋的首付款和2015年1月之前的银行贷款系王某、黄某1代黄某2垫付,双方关于垫付款项已经进行了结算和处理,并签署了协议书,明确载明涉案房屋归黄某2、阮某所有,黄某2、阮某按照协议书约定将30万元款项支付给了王某、黄某1,双方关于涉案房屋的归属问题已经处理完毕。本案中王某、黄某1以借名买房为由要求确认涉案×号房屋归其所有的诉讼请求,无事实及法律依据,法院不予支持。
         关于2016年2月协议书上王某的签名、指纹和身份证号鉴定问题,双方对王某签名、指纹的鉴定结论予以认可,法院对此不持异议。王某、黄某1对关于王某身份证号的鉴定结论不予认可,并申请进行重新鉴定,法院认为的鉴定结论是本案认定事实的证据之一,《民事诉讼法》等相关法律规定对启动重新鉴定予以了明确规定,本案中王某、黄某1要求重新鉴定的理由不符合相关法律规定,法院对此不予准许。虽然2016年2月的协议书上王某的签名和指纹并非王某本人书写和捺印的,但2016年2月的协议书是在证人曾某的居间协调下达成的,曾某出庭陈述协议书内容是王某、黄某1一起与曾某沟通的证言,曾某的证人证言、曾某与黄某1之间的微信聊天记录及王某本人在协议书上书写身份证号等事实及证据,形成一条完整的证据链,证明了王某参与了协议书商谈、起草及对协议书内容知情的事实,故法院对王某所述对2016年2月的协议书不知情、亦不认可的辩解意见,法院不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:驳回王某、黄某1的诉讼请求。
         二审中,王某、黄某1提交以下证据:证据1、黄某2发送给王某的手机短信截截屏复印件,2016年9月初发送,原始载体手机没有带,但截了图。证明目的:黄某2威胁过王某。证据2、商标注册证,根据商标注册证上的时间(2011年)证明双方之间没有生意上往来。原件没有带,但是网上可以查到。证据3、律师函、微信截图。证明海阳律师在立案之前给黄某2发过律师函。律师函当中载明如果不能协商将通过法律途径主张权利,发送律师函后几天,黄某2给海阳律师打了电话,陈述将如何处理,但也没有实质性内容,对方一审时说王某、黄某1卖房后恶意查封没有事实依据。证据4、厦门君悦山购房支付清单复印件,证明仅仅厦门这套房屋支付了160万,北京房屋支付了65万,两套房屋已经支付230万,与30万相差数额非常大,是不合理的。证据5、K2海棠湾入住费用明细,证明王某是房屋的实际控制人。
           针对上述证据,黄某2、阮某认为:五份证据均不是新证据,也不是本案争议焦点的关键性证据,不应当作为证据使用。证据1、短信记录与本案争议焦点没有关联性,不能作为证据使用。证据2、商标注册证与本案无关。证据3、律师函及微信记录,证明目的没有关系,律师函黄某2、阮某认收到了,但收到律师函与本案也没有直接关系,无法证明本案争议的问题。证据4、厦门房屋与本案没有关联性,不能作为证据使用。证据5、证明目的不认可,钱都是黄某2、阮某交纳的。
黄某2、阮某提交以下证据:证据1、王某、黄某1邮寄给阮某所在单位领导、区纪委的侮辱恐吓等资料,证明:对方用各种方式威胁黄某2、阮某。证据2、黄某1与黄某2的微信聊天记录打印件,一审判决之后即11月,证明王某、黄某1恐吓威胁黄某2、阮某。证据3、三明市公安局梅列分局行政处罚决定书2018年353、354号复印件,证明黄某        2、阮某受到王某、黄某1找来的人员的威胁。
       针对上述证据,王某、黄某1认为:对方所提交的证据不是新证据,与本案案情无关。证据1、真实性不认可,证明目的不认可。证据2、真实性不认可,证明目的不认可。证据3、该证据没有原件,真实性不认可,证明目的不认可。
    经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为:
         当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
首先,根据查明的事实,涉案房屋的预售合同的买受人为黄某2,产权证书登载的房屋所有权人为黄某2,王某、黄某1认为双方系借名买房关系,王某、黄某1为涉案房屋事实上的所有权人,故王某、黄某1负有对双方存在借名买房法律关系的举证责任。
        其次,王某、黄某1虽主张涉案房屋的购房合同其代为签署,但根据2010年4月28日的《公证书》载明,黄某2、阮某夫妇准备以按揭贷款方式购买涉案房屋,因其均在福建省三明市工作,无法亲自前往北京办理该房的购房合同签订、交纳房屋首付款等相关手续,现委托黄某1全权办理与该房屋有关的一切事宜,故根据该《公证书》可以证明王某、黄某1签订的购房合同、办理购房及贷款事宜均是接受黄某2、阮某的委托。
再次,根据2016年2月3日的《协议书》内容,双方明确约定了北京和厦门两套房屋的产权归属及黄某2、阮某向王某、黄某1支付30万元款项的问题。一审过程中,王某、黄某1亦认可收到了黄某2、阮某支付的30万元款项,可以证明双方履行了《协议书》约定的内容。
         最后,一审中,王某、黄某1虽然对《协议书》提出异议,并申请司法鉴定,但根据鉴定结论,协议书上的王某的身份证号系王某本人书写,同时,根据《协议书》中证人曾某在一审中出庭作证的证人证言以及微信聊天记录等证据,一审法院认为上述证据形成一条完整的证据链,证明了《协议书》内容的真实性,对王某、黄某1关于对《协议书》内容不认可的主张不予采信,并无不当。
         综上所述,根据本案中的现有证据,王某、黄某1不能证明双方存在借名买房的关系,故一审法院对于王某、黄某1认为涉案房屋应归其所有的主张不予采纳,并无不当,法院予以确认。王某、黄某1所提上诉理由缺乏事实依据,法院不予采信。王某、黄某1的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。