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公房央产房纠纷案例

央产房买卖一方违约,法院能判20%违约金吗

发布时间:2019-05-23 浏览:

        李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
王某军向本院提出诉讼请求:
         1、请求法院判令解除原、被告于2018年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2018年3月9日签订的《定金追加补充协议》;2、请求法院判令被告返还原告房屋定金30万元、违约金122.56万元及居间代理费4万元;3、诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年1月28日原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》,按照合同约定被告秦某将北京市丰台区金家村288号院3号楼6层2单元603室出售给原告,房屋总价为612.8万元,原告向被告陆续支付定金30万元,被告的房屋性质为房改房,出售该房屋需要办理央产上市证明,被告承诺自签订《北京市存量房屋买卖合同》后35日内办理完结央产上市证明,2018年3月9日原、被告签订《定金追加补充协议》被告将央产上市证明办理周期变更为自签订《房屋买卖合同》后65日内,原告多次督促被告秦某办央产上市证明,被告明确告知无法办理,因办不了央产上市证明,房屋无法进行不动产变更登记,原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经不能履行,被告已经构成根本违约,故诉至法院。
秦某辩称:
         签订合同、补充协议及定金追加协议的事情均属实,同意解除合同。因为被告出售的房屋涉及8家央企,欠付房款及维修基金,被告在签订合同后多次联系上述单位负责人及原产权单位办理央产房上市证明,但因为有的企业已经注销,客观原因造成无法办理上市证明,被告对此事给原告造成的损失也表示歉意。双方约定的违约金过高。被告方仅获得了30万元定金,如支付120多万的违约金,明显过高,且过分高于可能带来的损失,请求法院酌情减少。定金及违约金条款不能同时适用,且违约金过高。涉案房屋所在区域的价格并无明显变动,甚至还有跌幅,故同等价格原告可以在同样区域买到房产。被告没有收取居间费,不同意给付。
         当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以认定并在卷佐证。法院经审理查明:
         2018年1月28日,王某军与秦某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定,秦某将北京市丰台区金家村288号院3号楼6层2单元603号房屋出售给王某军;如出卖人违约,买受人依照本合同约定单方解除本合同的,应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人,并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。同日,王某军与秦某及北京存房房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》,合同第四条违约责任第3条约定,买卖双方或一方违反本合同第三条《买卖合同》的约定,导致居间方不能继续履行义务的,居间方不承担责任,且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用,无须退还。如支付居间服务费方为守约方,支付方可向违约方追偿该笔费用。如未支付的,居间方有权利通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居间服务费。同日,双方签订《买卖定金协议书》,约定王某军应当于本协议签署时向秦某支付购房定金40万元;如秦某违约,应向王某军双倍返还定金;如王某军违约,则秦某已收取的定金不予退还。同日,王某军与秦某签订《补充协议》,约定定金40万元分三笔支付完,第一笔定金于签约当日支付3万元整,第二笔定金于签约后3日内支付17万元,第三笔定金于秦某办理完毕央产房上市登记后两日内支付20万元;秦某承诺本房屋在35日内办理完毕央产上市登记手续;同日,王某军向秦某支付定金20万元。2018年3月9日,秦某(甲方)、王某军(乙方)与北京存房房地产经纪有限公司(丙方)签订《定金追加补充协议》,约定,甲、乙双方在丙方居间下于2018年1月28日乙方以总价612.8万元购买甲方名下金家村288号院3号楼2单元603号房屋以及附属五平米地下室并签订《房屋居间买卖合同》、《公积金贷款协议》、《补充协议》,合同以及协议约定签订《房屋买卖合同》三日内支付定金20万元整,甲方承诺该房屋符合上市条件并承诺签订《房屋买卖合同》35日内办理完结央产上市证明手续提供给乙、丙方,乙方在收取央产上市证明手续后再行支付定金20万元;现因甲方原因并经乙方同意需将央产上市证明办理周期变更为自签订《房屋买卖合同》后65日内,乙方于本协议签订5日内以自行支付方式支付给甲方人民币10万元,待央产上市证明办理完结再行支付人民币10万元,本协议仅对央产上市证明周期以及定金追加支付节点及后续定金违约责任做以补充,该房屋交易其他权利和义务如与本协议不符,以《房屋买卖合同》、《公积金贷款协议》、《补充协议》为准。2018年3月10日王某军向秦某转账10万元。王某军向北京存房房地产经纪有限公司支付居间代理费4万元。后秦某未能提供央产房上市证明。现王某军来院起诉要求解除与秦某于2018年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2018年3月9日签订的《定金追加补充协议》并要求退还定金,赔偿违约金。秦某认可上述事实,同意解除上述三份协议,退还定金,但主张违约金过高,请求法院予以调整。
法院判决:
         一、解除王某军与秦某于2018年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2018年3月9日签订的《定金追加补充协议》。
         二、秦某于本判决生效后十日内退还王某军定金30万元。
         三、秦某于本判决生效后十日内赔偿王某军违约金40万元及居间服务费4万元。
北京市东元律师事务所李松律师(18518071489)认为:
         当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。本案中秦某未能按照约定办理央产房上市证明手续,导致涉案房屋无法办理过户手续,双方合同目的不能实现,故依据法律规定,王某军可以要求解除合同。现秦某同意解除合同,故不持异议。合同解除后尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中王某军与秦某约定的违约金为房屋成交总价的20%,明显过高,故故予以调整。王某军主张由秦某支付居间费损失,符合双方合同约定,故予以支持。

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