合作开发房地产协议解除引发的纠纷
发布时间：2019-05-05
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原告泰全公司向本院提出诉讼请求:
1、判决确认原被告双方签订的《土地一级开发合作协议书》已解除；2、判令被告向原告支付损失补偿金人民币2.9亿元；3、判令被告向原告支付损失补偿金人民币2900万元；4、判令被告向原告赔偿资金占用损失人民币12545.2万元，资金占用损失赔偿金自原告资金实际投入之日起按年利率10%的标准计算至2014年12月25日止；5、判令被告向原告支付逾期付款利息，该逾期利息截至2015年11月25日暂计为11324.5万元（逾期利息以3.19亿元为基数，自2014年12月26日起按千分之一每日的标准计算至被告向原告付清3.19亿元资金之日止）；6、判令被告向原告支付规划设计费、临时工程费用及管理费用人民币600万元；（以上1-6项诉讼请求暂合计金额为56369.7万元）7、判令被告承担本案诉讼费用。
2010年4月19日，泰全公司与秋实水务公司就呼和浩特市xx区606亩土地（以下简称项目土地）一级开发合作事宜签订《土地一级开发合作协议书》（以下简称《协议书》），约定：1、秋实水务公司负责完成征用项目土地一级开发的立项、规划意见书申报、土地测绘、征地拆迁报批手续及缴纳征地相关税费等相关土地一级开发手续工作；负责将目标土地由集体所有制土地变为国有土地，并将项目土地的规划变更为商业和住宅开发用途，协助泰全公司将其所指定的控制性规划通过政府部门审批；保障泰全公司投入到目标土地一级开发资金的安全，保障目标土地一级开发项目不受影响。2、泰全公司负责提供进行目标土地一级开发所需资金，原则上不超过3.5亿元；负责项目土地一级开发中所涉的项目控制性规划、立项报告等工作；负责委派专业人员，协助秋实水务公司进行项目土地一级开发的现场管理和执行工作。……4、任何一方因违反本协议约定而给对方造成损失的，违约方须向守约方承担违约赔偿责任；非因泰全公司原因导致本协议无法继续履行的，秋实水务公司应立即通知泰全公司。泰全公司同意解除本协议的，秋实水务公司应在协议解除之日起十日内返还泰全公司业已投入的全部资金和业已投入资金百分之十的损失补偿；若逾期不能支付，应按照日千分之一计算相应的利息。签约后，泰全公司合计支付2.9亿元人民币，向项目土地投入600万元。2013年9月3日，我方及我方关联企业呼和建邺房地产开发有限公司与秋实水务公司及其关联公司内蒙古兴长房地产开发有限公司签署《关于合作开发xx区土地的补充协议》（以下简称《补充协议》），就土地二级开发事宜达成补充协议。因秋实水务公司原因，该补充协议未获实际履行。
泰全公司投入巨额资金已逾4年之久，但秋实水务公司仍未履行约定义务让项目土地按商业和住宅开发用途由当地政府公开出让，且在获知目标土地用途被改变及预期的合作目标无法实现后未按约定及时向泰全公司通知《协议书》已实际无法履行的情况，致使我方投入的2.9亿元资金安全及收益实现产生问题。在此情况下《协议书》及《补充协议》已无法继续履行。我方提出解除《协议书》及《补充协议》。2014年12月15日，秋实水务公司召开董事会一致同意解除《协议书》及《补充协议》。
被告秋实水务公司辩称：
一、本案案由是合资、合作开发房地产纠纷，双方所签协议应被认定无效，我方认为确认协议解除没有法律依据。我们是经呼和浩特市政府授权进行土地一级开发的主体，而合资合作开发房地产纠纷是归属与房地产开发经营纠纷，相关房地产条例规定，合资合作开发房地产一方必须具有房地产开发资质，否则应当认定为无效。双方签订的协议书第8条，违背了法律的强制性规定，按照政府土地开发通知的规定第4条，被告要将这些收益和出让金要用于环城河和水务重点工程还本付息。上述协议的约定，有悖于政府授权的通知规定。二、泰全公司请求确认双方签订的一级开发协议书已经解除缺乏依据。涉案协议并未约定土地一级开发整理的具体完成期限，也未约定办理规划变更的时间。假设一级开发协议有效，我公司也不存在违约导致合同无法实现的事实。对于土地开发中存在的暂时性障碍答辩人正在努力协调解决并取得进展。尽管对方数次向我方发送文件提出解除条件，但其目的是征求合作终止后的安排。我方不认可其为解除通知，至今双方没有就协商解除以及如何退出达成一致，因此，对方请求确认协议已经解除且对方认为依照我方内部董事会决议认定已经解除，这个事实没有法律依据。本协议至今仍然在履行过程中。三、泰全公司要求返还投资款并主张违约赔偿的理由不成立。本案原告在房地产市场环境发生巨大变化的情况下，擅自撤离资金，我们认为这是将合作土地开发风险不适宜的转嫁于我方。现合同履行中土地整理虽然遇到一定困难，但并不意味着合同无法继续履行以及合同目的无法实现。我方向有关部门请示仅是内部征求意见。要求判令支付损失赔偿金没有法律依据。
四、泰全公司主张违约赔偿没有法律依据，存在重复计算。损失补偿金10%应当为损失计算方法，对方再次主张并以年利率10%计算没有依据。从泰全公司提出的协商解除条件可以看出，其仅仅主张退还投资款及融资成本，虽然双方没有就此达成一致，但可以看出泰全公司重复计算损失属于恶意诉讼。针对请求第4项，协议如果在有效的情况下，协议对资金占用的损失没有相关约定，而且我方没有违约，没有达到解除的程度。原告第5项诉求，我方认为双方的协议仍然在履行过程中，不存在返还的基础，自然不存在逾期支付的事实，而且本案原告主张的日千分之一的标准支付逾期利息明显过高。原告第6项诉求，我方认为原告前期有部分实际投入，但是600万元不予认可，无论通过我方的要求和原告发给我方的函中均提到要求据实结算这些费用，但是对方至今没有提供相应的证据支持。请求驳回对方诉讼请求。
法院查明：
2004年12月17日，呼和浩特市人民政府下发关于授权秋实水务公司收储东河、西河两侧土地的通知。授权秋实水务公司对东河、西河两侧土地进行收储并完成河道综合治理工程；收储的土地用于环城河建设和水环境综合治理及沿河路、绿化、美化、科教文化、居住、商务、休闲娱乐等相关配套设施的开发建设。
2010年4月19日，秋实水务公司（甲方）与泰全公司（乙方）签订《协议书》，约定：根据呼和浩特市人民政府相关文件，甲方获得对位于呼和浩特市xx区东至远经一路；西至东岸国际和辽文化博物馆；南至和平渠；北至东岸国际，面积约为606亩之集体所有制土地（即项目土地）进行一级开发的权利。甲乙双方合作的范围：项目土地的一级开发。包括但不限于项目土地的征地、拆迁、规划、市政基础设施建设等相关工作。甲方负责完成征用项目土地一级开发的立项、规划意见书申报、土地测绘、征地拆迁报批手续及缴纳征地相关税费等相关土地一级开发手续工作；负责将项目土地由集体所有制土地变为国有土地，并将项目土地的规划变更为商业和住宅开发用途，协助乙方将其所制定的控制性规划通过政府部门审批；负责与项目土地一级开发中所涉及的镇、村或其他单位或个人洽谈补偿金数额，签署补偿协议；负责协调相关政府部门的关系，协调处理与被征地单位或个人、被拆迁单位或个人之间的矛盾或纠纷；做好与村民的协调工作。乙方负责提供进行项目土地一级开发所需的资金，原则上不超过人民币三亿五千万元，负责按照项目土地一级开发进度，分批将项目土地一级开发资金转账到约定的项目部银行专户内；负责项目土地一级开发中所涉及的项目控制性规划、立项报告等工作；负责委派专业人员，协助甲方进行项目土地一级开发的现场管理和执行工作。甲乙双方应当全面地履行本协议，任何一方无权单方解除本协议；任何一方因违反本协议约定而给对方造成损失的，违约方须向守约方承担违约赔偿责任；甲方若未能按照本协议第八条约定向乙方支付款项，每迟延一日，以迟延支付款项为基数支付千分之五的违约金；非因乙方原因导致本协议无法继续履行的，甲方应立即通知乙方，乙方同意解除本协议的，甲方应在协议解除之日起十日内返还乙方业已投入的全部资金和业已投入资金百分之十的损失补偿，若逾期不能支付，应按照日千分之一计算支付相应的利息。
协议签订后，2010年5月5日，泰全公司支付秋实水务公司2500万元；2010年5月25日，泰全公司支付秋实水务公司3500万元；2010年6月25日，泰全公司支付秋实水务公司3000万元；2010年9月1日，泰全公司支付秋实水务公司10000万元；2010年11月11日，泰全公司支付秋实水务公司5000万元；2010年11月18日，泰全公司支付秋实水务公司5000万元。泰全公司共计支付秋实水务公司2.9亿元人民币。
2013年9月3日，秋实水务公司（甲方）、泰全公司（乙方）、内蒙古兴长房地产开发有限公司（丙方）、呼和浩特市绿城金策房地产开发有限公司（丁方）签订《补充协议》，约定：丙方为甲方下属全资子公司，丁方为乙方控股的有限公司；丙方与丁方共同组建项目公司负责项目土地的项目开发；四方共同努力促使项目公司尽快获取项目土地，项目公司将参与公开出让程序；并约定项目公司在公开出让程序中未取得项目土地、取得部分项目土地、取得全部项目土地等不同情形下的违约及合作事宜；甲方、丙方对合同义务承担连带责任；乙方、丁方对合同义务承担连带责任。
2013年8月15日，呼和浩特市人民政府下发的2013年第25次市长办公会会议纪要中关于“占用秋实水务公司与北京泰全公司合作整理土地相关事宜”部分称：鉴于市政府授权秋实水务公司整理东河两侧土地的实际情况，本着尊重历史并保证投资方利益的原则，由孙建华副市长和李建平书记负责与北京泰全公司及秋实水务公司（以下简称投资方）协商整理土地退出相关事宜。自治区人大办公楼及国际文化交流中心需占用投资方整理土地的成本由审计部门审定，原则上参照土地整理三方协议的补偿标准，对投资方投入的土地整理资金从投入至今计算时间予以补偿，具体补偿标准另行确定，其余投资方合作整理的土地由xx区政府及国土资源部门尽快办理农用地征转和组件报批工作。
2014年8月27日，秋实水务公司向呼和浩特市人民政府请示称：考虑到泰全公司4年前已投入资金2.9亿元用于上述土地整理的客观情况，如内蒙古人大办公新址不再占用上述土地，恳请市政府协调内蒙古人大将该287亩土地返还秋实水务公司，秋实水务公司和泰全公司将依据原合作协议尽快完成该地块的整理出让及后续开发。
2014年12月15日，秋实水务公司董事会决议表示：鉴于泰全公司主动提出解除与秋实水务公司于2010年4月19日签订的《合作协议书》、《出资协议》及2013年9月3日签订的《补充协议》，并要求退还其前期投入的土地开发资金2.9亿元及支付相关的融资成本，经研究，秋实水务公司同意解除该三项协议并退还其土地开发资金2.9亿元。融资成本计算标准需通过第三方中介机构本着合理、合法的原则提出建议并经市国资局、市政府批准确定后执行。关于北京泰全投资管理有限公司提出的项目前期工程费用问题，应以工程监理单位出具的费用标准和工程决算为准，据实结算。
2015年1月5日，秋实水务公司向呼和浩特市国资局发出“关于终止秋实水务公司与泰全公司合作开发土地的请示”，内容主要为：秋实水务公司与泰全公司签订《协议书》，后，泰全公司已于2010年底前支付土地一级开发资金2.9亿元，并在后续4年多的土地整理过程中投入管理费用及前期工程费用约600万元。现因上述合作土地的现行城市规划无法满足泰全公司的开发要求且暂时无法调整，同时部分土地存在补偿争议且短期内无法解决等情况，泰全公司于2014年11月初向秋实水务公司提出终止土地合作开发，并提出如下解约要求“1、秋实水务公司需偿还泰全公司依据本协议支付的一级开发资金2.9亿元。2、秋实水务公司需支付泰全公司上述2.9亿元利息（复利计息，年利率11.54%，该年利率为泰全公司控股方绿城集团在2010年至2011年间向银行贷款的实际利率）和项目前期工程费用及管理费用约600万元。3、上述资金泰全公司根据绿城集团近期股权交易情况要求我公司于2015年2月11日前全额支付。”秋实水务公司于2014年12月15日就上述事宜召开董事会，针对终止土地合作事宜形成以下意见“1、秋实水务公司同意与泰全公司解除上述所签协议，退还泰全公司已支付的2.9亿元土地一级开发资金。2、对于秋实水务公司需支付的上述2.9亿元的融资成本，以泰全公司支付土地一级开发资金时间（2010年）房地产行业平均贷款融资成本作为参考依据，并报请市政府及市国资局批准后执行。经我公司近期与银行、信托公司、房地产行业研究机构等多方求证，2010年房地产行业贷款融资方式主要为银行贷款和信托融资两种，其中银行贷款平均融资成本为银行基准利率上浮10%－50%之间（6.34%－8.64%），信托融资的平均成本为12%－15%。3、对于泰全投资公司就上述合作土地一级开发整理已支付的管理费用和前期工程费用，秋实水务公司同意以工程监理单位出具的费用标准和工程决算为准，据实结算。”2015年1月15日，呼和浩特市国资局回函，主要内容为：解除协议、退还土地开发资金及相关利息为企业日常经营行为，不属市国资委审批事项，应由秋实水务公司依法妥善解决。
2015年1月5日，秋实水务公司亦向呼和浩特市人民政府发去请示，内容与同日向呼和浩特市国资局发去的请示相同。呼和浩特市人民政府相关领导批示称：建议仍由秋实水务公司办理，将来收益亦归秋实水务公司。
2015年2月9日，泰全公司向秋实水务公司发去“京金策发﹝2015﹞x号关于解除土地合作开发的函告”，内容为：贵司拒不按照与我方签订的《土地一级开发合作协议书》履行义务，构成严重违约，造成我方重大经济损失。我方本着协商解决问题的原则，数次与贵司进行协调，均未获得任何效果。对于贵司有失诚信的种种表现，我方深感失望。我方现将解约底线条件，再次申明如下：1、2015年2月18日前全额归还我方已支付的2.9亿元土地一级开发资金。2、2015年2月18日前对我方就合作土地开发已支付的管理费用和前期工程费用，据实结算。3、对我方2010年支付的2.9亿元一级开发资金，按年利率9.5%计算资金占用费，并于2015年2月28日前一次性支付完成。如贵司仍继续拖延，我方将向我公司所属管辖区的人民法院提出诉讼。
2015年2月11日，秋实水务公司向呼和浩特市人民政府发去“关于终止秋实水务公司与泰全公司合作开发土地有关事宜的报告”，内容为：秋实水务公司就泰全公司单方面提出土地合作解约的相关事宜，已于2015年1月5日请示市政府。现泰全公司于2015年2月9日向秋实水务公司送达《关于解除土地合作开发的函告》，要求秋实水务公司于2015年2月18日前，全额归还2.9亿元土地一级开发资金及其已支付的管理费用和前期工程费用，同时于2015年2月28日前参照年利率9.5%（2010年泰全公司支付土地一级开发资金时，秋实水务公司当年仅有一笔融资，为中信信托贷款，贷款金额为10亿元，贷款期限为两年，综合成本为9.5%）支付2.9亿元土地一级开发资金的资金占用费。否则，泰全公司将通过司法途径解决。秋实水务公司就上述事宜咨询相关律师事务所，均认为如泰全公司提起诉讼，可能会发生下列情况：1、依据双方原签订协议的相关违约责任约定，经法院审判后，秋实水务公司需支付的补偿金额可能会增加；2、双方就土地合作开发签订的相关协议可能面向社会公开，并产生不良影响；3、该合作土地开发过程中涉及到自治区人大、新城宾馆、内蒙古煤田地质局等机关单位，如因诉讼导致公众效应，可能造成不良影响。
本案审理中，经本院向呼和浩特市经济技术开发区规划分局调查项目土地的现有规划情况，并经呼和浩特市经济技术开发区规划分局出具项目土地规划图纸。显示项目土地现有规划大部分为商业用地、居住用地、商业兼容办公用地、文化兼容娱乐用地；另有部分为中、小学用地、防护绿地、社会停车场。
庭审中，泰全公司称项目土地性质仍为集体土地，未依约转为国有土地。秋实水务公司称项目四块土地中，S3、S4两块地已经取得相关批文，转为国有土地；S1、S2两块土地已经向内蒙古国土资源厅报批，即将变为国有土地。
庭审后，秋实水务公司提交《关于同意呼和浩特市人民政府2014年度中心城市第十二批次农用地转用和土地征收实施方案的通知》（内政土法［2016］436号）、《转发自治区人民政府关于同意呼和浩特市2014年度中心城市第十二批次农用地转用和土地征收（xx区）实施方案的通知》（呼政土征字［2016］92号），以证明S2地块已经变更为国有土地。泰全公司称上述文件只能证明批准农用地转用和土地征收方案，还需要依法履行批准后的实施程序，尚未变更为国有土地。
庭审后，泰全公司另提交与三合鼎房屋拆迁公司签订的合同、相关支付凭证；以及与上海济景建筑设计有限公司签订的合同、支付凭证。上述相关费用共计690余万元，泰全公司依次证明相关实际发生的规划设计费、临时工程费用及管理费用。秋实水务公司认为上述证据已超过举证期限，法院不应采纳、组织质证，并对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。
法院判决：
一、原告北京泰全投资管理有限公司与被告呼和浩特秋实水务开发集团有限责任公司2010年4月19日签订的《土地一级开发合作协议书》于2015年2月9日解除；
二、被告呼和浩特秋实水务开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告北京泰全投资管理有限公司2.9亿元；
三、被告呼和浩特秋实水务开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告北京泰全投资管理有限公司合同履行期间的资金占用利息（以2.9亿元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2010年11月11日起计算至2015年2月9日止）；
四、被告呼和浩特秋实水务开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告北京泰全投资管理有限公司违约金2900万元；
五、被告呼和浩特秋实水务开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告北京泰全投资管理有限公司未依约履行本判决二、四项给付义务的罚息（以3.19亿元为本金，按四倍中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2015年2月20日起计算至实际支付日止）；
六、被告呼和浩特秋实水务开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告北京泰全投资管理有限公司规划设计费、临时工程费用及管理费用600万元；
七、驳回原告北京泰全投资管理有限公司其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
秋实水务公司与泰全公司签订的《协议书》，不违反相关法律及行政法规的效力性强制规定，应为合法有效。
2010年4月19日签订《协议书》后，截止2010年11月11日，泰全公司依约支付秋实水务公司2.9亿元人民币项目开发资金。现双方在合同履行中出现争议，泰全公司提出解除《协议书》，后向法院提起本案诉讼。本院依双方主要争议焦点予以分析确定。
李松律师认为，关于秋实水务公司在合同履行过程中是否存在违约情形。按照双方《协议书》的内容，泰全公司的主要合同义务为提供项目开发资金，秋实水务公司主要合同义务则为办理规划及土地性质变更等。泰全公司在合同签订当年即依约支付了项目开发资金，履行了主要合同义务。从秋实水务公司履行主要义务来看，项目土地现有规划大部分为商业用地、居住用地，但仍有相当部分并未规划为住宅和商业用地；部分项目土地已经完成报批和拆迁工作，但仍有部分土地没有完成报批和拆迁，没有全部完成集体土地转为国有土地的工作。虽然合同对于双方履行义务的具体时间没有约定，但作为完成一定商业项目开发目的之合同，依合同性质其主要义务完成必然有一个合理之期限。考虑到签约至今已逾较长时间，秋实水务公司长期未完成主要义务的行为已构成违约。
李松律师认为，关于合同是否解除。虽然秋实水务公司表示仍在积极履行相关义务、项目手续完善仍存在可能，但考虑到秋实水务公司未完成主要义务拖延时间过长，且其在接到泰全公司解除合同函件后，在内部董事会和向有关部门请示中均明确表达了认可泰全公司解除合同意见的意思表示。本院认为综合以上情况应确认双方《协议书》解除。
关于合同解除的具体时间。从双方来往函件来看，泰全公司在多份函件中均表达了解除合同之意思表示。本院认为最后一份函件明确了解除的意思表示及明确的期限，应以最后一份解除合同的意思表示为准，即以2015年2月9日，泰全公司向秋实水务公司发去“京金策发﹝2015﹞x号关于解除土地合作开发的函告”的时间，作为确认合同解除的时间。泰全公司认为应以2014年12月15日计算违约时间依据不足。
关于合同解除后秋实水务公司应当承担的相应责任。根据查明的事实，秋实水务公司在接到泰全公司解除合同函件后，在内部董事会和向有关部门请示中明确认为应解除协议、退还土地开发资金、支付融资成本和经营成本，且对诉讼可能存在的不利后果表达了明确的预期；在有关部门明确表示解除合同及善后事宜由秋实水务公司自行决定后，秋实水务公司长期怠于承担责任，明知合同应解除但长期不作为，导致诉讼的发生。对于秋实水务公司原因导致合同解除应承担的责任，双方合同约定，“非因泰全公司原因导致本协议无法继续履行的，秋实水务公司应立即通知泰全公司，泰全公司同意解除本协议的，秋实水务公司应在协议解除之日起十日内返还泰全公司业已投入的全部资金和业已投入资金百分之十的损失补偿，若逾期不能支付，应按照日千分之一计算支付相应的利息”。现秋实水务公司违约在先，泰全公司提出解除合同及后续补偿的主张，秋实水务公司对于该主张内部均认可，却长期怠于行使配合解除合同的责任，符合上述约定应承担责任的情形，应依约承担责任。合同解除后，应返还2.9亿元；关于实际发生的规划设计费、临时工程费用及管理费用，秋实水务公司在2015年1月5日的请示中明确数额为约600万元，且泰全公司亦提供了600余万元的相关票据，现泰全公司请求支付相关费用600万元，本院予以认可，应按此数额支付；关于资金占用损失，由于秋实水务公司实际获得资金，合同解除系因秋实水务公司违约所致，使用资金期间的利息为法定孳息，应予以支付，具体数额应以中国人民银行同期贷款基准利率标准计算。
李松律师认为，依约定，因秋实水务公司原因解除合同的，秋实水务公司应支付2900万元损失，本院予以确认；合同另约定关于合同解除后的逾期支付资金罚息,现秋实水务公司存在逾期未支付情形，应依约定以3.19亿元为本金计算基础承担罚息，考虑到违约情形与实际损失情况，合同约定的日千分之一过高，本院酌定按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房地产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
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